林采宜：房租的上限取決於收入而不是房價

　　文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 林采宜

　　無論從人口因素，收入因素、貨幣環境還是信貸政策來看，未來支撐房地產價格持續上漲的條件都已不複存在。在這種情形下，房價上漲預期的改變只是時間問題。

　　房租的上限取決於收入而不是取決於房價

　　根據全球各大城市的統計數據，房租佔租房群體收入的40-45%，是租客所能承受的價格上限。換一句話說，如果房租價格超過其收入的40%，該類群體通常會放棄現有的房子，選擇更差的居住條件，比如住的更遠、住到地下室或者合租甚至群租。目前城市租房的群體主要有兩類：一是剛剛步入社會、參加工作的年輕人（包括大專、本科和碩士、博士畢業生）；二是雖然工作多年，但是收入水準較低，買不起房子的低收入人群或者極少數工作流動性較強的外企高管。

　　據國家統計局的數據， 2017 年，我國以租住私房作為居住模式的人數佔流動人口的 67.3%，總人數接近1.6億。調查統計數據顯示，就學歷而言，租房人群中本科學歷的比重最高，52%左右，其次是大專和碩士，分別佔23%和14%，這三類學歷加起來佔租房群體的90%左右，其中年齡在30 歲以下的佔78%。可見，第一類人群，即剛剛步入社會、參加工作的年輕人為目前城市租房的主力。

　　在一線城市，這類群體的平均月收入大約在5000-8000元區間，從他們的平均收入水準，可以推斷出，我國一線城市大部分租房一族能夠承受的房租天花板大約在2200-3600之間。一旦房租高於這個水準，他們可能就會選擇合租或者其他較差的居住太空。租金收入比小於30%，能夠承受更高房租的人隻佔16.8%。

　　從理論上說，房租本質上是由供求決定的，但對於存量市場而言，租房需求的變化至關重要，而需求，不僅取決於租房的人口，同時也取決於房客的收入水準。

　　租金房價比決定了是否有大量的投資人願意長期持有房源以獲取租金收入

　　從租賃房源的供給來看，美國、日本、德國等發達國家的租賃房源在全部住宅中佔比均35%以上，而我國僅有17%。租賃房源的比例較低一方面和中國人重視置業有關，全世界沒有第二個國家比傳統的中國人更喜歡房子，並把房子作為人生最重要的資產。另一方面，租賃房源佔比較低和住宅商品化以來房價突飛猛進的暴漲有關，當房價上漲成為購置住宅的主要收益甚至是唯一關注的收益時，住宅的租金收入被長期忽視。

　　將來租賃房源是否會大量增長？長期來看，取決於租金房價比，也就是投資房產的資本回報率。對於增量市場而言，房源供給的變化至關重要，而供給，不僅取決於投資客們對未來房價的預期，更取決於租金房價比。租金房價比高於無風險收益，是房東願意長期、穩定地持有投資性住宅的重要因素。

　　目前北京上海市中心的黃金地段，租金收益率低至1.5%-1.8%，嚴重低於無風險收益，一旦房價上漲的預期不再，大部分投資者會選擇賣出房產，並將其置換成其他收益率較高的資產。

　　簡而言之，以目前的租金房價比來看，不動產投資所能產生的現金流，對於投資者來說，缺乏吸引力。

　　從居民可支配收入增長的速度來看，一線城市短期內房租上升的太空有限

　　最近5年隨著伴隨巨集觀經濟的增長速度放緩，我國居民的可支配收入增長也相應下降，2014年跌到9%，之後逐年下行，預計2018年的增幅為7.5%，從收入的增幅下行趨勢我們不難推斷：未來房租的增長幅度相對有限。

　　只要不出現嚴重的通貨膨脹，房價下跌是大概率

　　首先，從人口數量、年齡結構、城鎮化率等因素來看，人口高速增長支撐住房剛需同步增長的時代已經結束。2015年開始，不僅25-39歲的結婚置業人口開始下降，35-49歲為居住改善而置業的人口也在下降，人口自然增長率的下降，疊加由於農村流向城市人口的減少，住房剛需增長的基礎動力，已經明顯式微。

　　其次，2017年，我國居民總負債佔可支配收入的比重從2008年的31%上升到79%，居民負債率的大幅上升疊加可支配收入增長速度的下降，導致居民的住宅購買力受到嚴重削弱。

　　第三，隨著利率中樞上抬和住房信貸優惠政策的終結，支撐房價持續上漲的寬鬆貨幣環境已不複存在。

　　第四，一、二線城市的限購限貸政策嚴厲地製約了投資性購房需求。

　　綜上所述，無論從人口因素，收入因素、貨幣環境還是信貸政策來看，未來支撐房地產價格持續上漲的條件都已不複存在。在這種情形下，房價上漲預期的改變只是時間問題。

　　由此我們可以預期：一線城市的將來，房價會跌，但房租不會暴漲。

　　(本文作者介紹：華安基金首席經濟學家。)