最近這兩天被一個熱點新聞刷了屏，不是朝鮮也不是丹東，而是大灣區。因為粵港澳大灣區的規劃就快頒布了，預計本月底。作為今年國家級規劃的三大熱點之一，大家甚是期待！

灣區規劃一旦正式發布

深圳可能相應頒布調控政策

目前來看，限價限購政策仍會持續，不會很快退出。

同策谘詢研究中心總監張巨集偉表示，粵港澳大灣區正式的規劃檔案很快就會發布，從雄安新區和海南自由貿易(區)港政策一發布，樓市調控政策幾乎同時落地來看。

樓市調控政策有一個特點：一旦有重大的經濟或者區域規劃發布，為了防止利好政策的區域成為房地產炒作的樂土，調控政策基本同步頒布。

他認為，實際上，從雄安和海南自貿(區)港的政策對應的調控措施來看，主要還是限制炒作住宅類房產，深圳也可能會頒布相關的住宅類配套調控政策。

但是在目前比較嚴格的調控措施並且成交量和價格都維持低位和小幅下跌的成效情況下，應該不太會在此基礎上加碼到像雄安和海南那麽嚴厲的程度。

以上主要說的是調控方面，而對於普通老百姓來說，首要關注的是這些：1、誰是老大；2、我買哪裡的房子好；3、大灣區對我現在的城市有什麽利好。

“粵港澳大灣區”方案是四方協商的結果，所謂四方：中央政府、廣東省、香港和澳門特別行政區。之所以要協商，是因為存在“一國兩制”，以及“三個關稅區”。所以，中央政府充當協調人，四方協商。

在四方協商之下，三個省級區域：香港、澳門和廣東省都有自己的需求。所以，香港、澳門和廣州很重要。然後才輪到深圳、珠海、東莞、佛山等。

至於實際的中心，當然是“深港”。“深圳+香港”，面積只有3000平方公里，不到廣州的一半，佔大灣區5%的面積，但匯聚了65%資金。香港是全球四大金融中心之一，深圳股市的活躍度、成交量也能進入全球前十。所以，僅僅金融業，“深港”就已經是世界級了。

此外，香港—深圳—東莞—廣州，還形成了大灣區的黃金軸線。大灣區北輕南重、西輕東重的態勢是非常明顯的。

深圳在2016年底，曾頒布了“深圳市住房建設規劃（2016-2020）”，在這份檔案裡，深圳預計在“十三五”期間（2016-2020），全市住房總需求約180萬套，其中，購房需求約70.8萬套，租賃住房需求約109.2萬套。

期間深圳的住房供應量有多少？說出來嚇人：只有65萬套！其中“力爭新建商品住房批準預售與現售30萬套；保障性住房和人才住房供應35萬套”。

180萬減去65萬，還有115萬套房子從哪裡來？當然只能靠周邊城市。

事實上，過去幾年東莞、惠州、中山都有相當比例的房子，被深圳人買走。

由於缺乏便捷的“通勤方式”，絕大多數臨深區域的購房行動，都帶有投資性質。如果深圳連接上述城市的地鐵、大橋能通車，這些房子就可以真正發揮居住功能了。

想想看，當500萬深圳人真正住到東莞、惠州、中山，這將是一番怎樣的景象？一個真正的、高度互動的城市群就誕生了。其中帶來的商業機會將非常巨大。

大灣區是一個共贏的方案，11個城市都可以獲得紅利。但相比之下，紅利有大有小。其中東莞、惠州、中山、廣州獲得的紅利，或許更大一些。

東莞位於“大灣區”黃金軸上，是中國唯一一個被“三個一線城市”（香港、深圳、廣州）包圍的城市，佔盡天時地利人和。東莞未來有10條地鐵連接深圳，可以源源不斷地從深圳“吸收資源”。

惠州至少有3條地鐵會對接深圳。目前深圳發展的熱點仍然在西部，但最遲5年之後，深圳必須全面東進。深圳規劃的第二機場，也靠近惠州。“深汕合作區”也在惠州的背後開花。

深中通道的建成通車，將讓中山的翠亨新區直接對接深圳的寶安中心區、前海。到那時，中山的優勢甚至比惠州還明顯。如果真的建成“深圳—中山”的跨海地鐵，那麽中山就更不得了。從這個意義上看，未來中山可能超越珠海，成為珠江口西岸的老大。

在大灣區裡還有一個非常受益的區域，就是廣州的南沙。近年來，廣州南下、深圳東莞西進和中山佛山江門的東進趨勢同時出現，珠江口變得寸土寸金。而在珠江口擁有最多土地、居於中心位置的廣州南沙，顯然是大贏家。

以上圖片來源於網絡

來源：南方都市報、公眾號劉曉博

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