(圖片來源於網絡)
很多年了,人們一提到沙坪壩商圈。三峽廣場。
通常有幾個反應
1)堵
2)停車難
3)好點的賣場,幾乎沒有!
歷來都是重慶核心區之一的沙坪壩,最近很多年來,他的中心商圈三峽廣場,存在感越來越低。
名牌大學教授、中學老師、小學老師,學生家長們,高知醫生、還有大量的原住民,想要逛逛街時,不得不把中高端消費去貢獻給大坪、楊家坪或者江北。
這個事,我稱之為:消費外溢。
而西站,關於他的槽點,更多。
除了本身的設計問題,周邊的配套...
用我表叔的牌友的一句話,“不曉得為什麽會把高鐵站開到這裡!地鐵、商業、酒店,什麽都沒有!”
但最近,迎來了轉機!
一件事,將會讓沙區商圈體系和西站,迎來戰略性變化。
01
大戰略
8月中旬,《西部陸海新通道總體規劃》破繭而出,這是國務院發布的全新地區戰略。核心是將在西部地區新建三條貿易通路,由公路+鐵路+海運,組成西部陸海新通道。
並由此給予眾多配套資源和政策支持。
直接打通以重慶為中心的西部城市對外直接貿易的大通道!
三條通路中,重慶佔兩條。
自重慶經貴陽、南寧至北部灣出海口(北部灣港、洋浦港)
自重慶經懷化、柳州至北部灣出海口
至此,重慶也就很自然的成為了中西部地區的戰略性中心城市!
這,是重慶的歷史性大機遇,進一步說,這也是重慶西面的超級大機遇。
西面,主要的區域是沙坪壩,九龍坡,高新區!
對於高新區,我此前已經多次解讀,實際上,重慶向西,對於沙坪壩的利好非常明確。
怎麽理解?
首先,沙坪壩團結村站是“渝新歐”鐵路的起點,現在搖身一變,成了陸海大通道的戰略支點!
而沙坪壩則成了「內陸開放高地」的門戶區域。
陸海新通道對於區域的影響,至少會有四方面:
1)人流
2)物流
3)財富流
4)區域及國際影響力
全都是字面可理解!
(實景圖)
其次,2018年,重慶西站、沙坪壩站兩個鐵路綜合交通樞紐同步投用。
意味著重慶向西方向的「交流門戶」在沙坪壩站&西站方向。
光西站的設計容量就4000多萬人次/年!
但現狀,讓很多重慶人和外地朋友都在吐槽。
配套不足!
而陸海新通道的戰略規劃,會倒逼區域配套快速更新、完善。
有望一改現狀!
02
老沙區的現狀
在現有城市基礎上。
沙坪壩的王牌學校特別多,優質的大學、中學、小學遍布!
歷史底蘊厚重。
第三軍醫大學附屬西南醫院和新橋醫院,同時扎根沙坪壩,兩者同屬西南地區最優質的醫療資源!
但吐槽的也多,比如在商圈配套與城市界面層面:
三峽廣場,多年來,吸引力越來越低
城市升級比較慢。鳳天路,政府所在地,老沙區的中軸線,周圍30-40萬常住人口,多年來,優化提升不明顯
西站周邊3公里,沒有商業商務配套!,沒有高品質辦公大樓、商貿、商業中心缺失
新橋醫院和西南醫院周圍,嚴重缺乏品質型的城市配套,包括品質住宅、商業
作為重慶歷史最悠久、人文和學術印跡最濃重的區域之一。除了“讀書、就醫”和“堵車”以外,沙區的機會在哪裡?
03
商圈機遇
於重慶人而言,在一個多組團的城市生活,判斷一個地方價值高低,有一個及其重要的影響力指標:商圈量級。
因此,解放碑、觀音橋、南坪、楊家坪、三峽廣場。
形成了五大核心商圈。
但老牌傳統商圈其實是存在問題的,尤其是沙坪壩:
新商圈的衝擊
隨著城市不斷拓展,新商圈和副中心不斷出現,逐步將對傳統商圈形成衝擊。
比如已經成熟的大坪商圈,還有虎視眈眈的照母山金州、渝北中央公園、禮嘉、西永、龍洲灣等等。
承載力不足,消費力外流
最明顯的就是昔日輝煌的三峽廣場。新商業少,中高端商業空白,中高端衍生配套少,比如娛樂、體驗式賣場、酒店等。
一個沙區土著,10多年前和10多年後逛的地方,是一樣的...想想,總是缺了點激情的!
缺乏提檔升級
三峽廣場,老牌商圈,曾經的消費主力是學生,因此偏向“性價比”,並且,其他傳統商圈逐步完成提檔升級和模式優化!
例如:
江北,觀音橋北拓紅旗河溝,西拓舊城改造,東至九街,逐步形成超級商圈。
南岸,形成了南坪商圈+星光綜合體的“一圈一點”式布局
九龍坡,楊家坪商圈升級拓寬+萬象城的“一圈一點”模式!
而沙坪壩...
沙坪壩在一路向西的過程中,曾耗巨資開發西永-大學城新區,反而是核心商圈升級較慢。
如今,因為國家級戰略加持,有望“減包袱,調結構”,加上自身現有的城市基礎實力,實際上,沙區有“一躍龍門”的機遇。
比如,商圈格局就是突破點之一。
04
補位
老沙區核心地段,近些年已經沒有大規模的土地供應。
想要全面優化、升級和新增補位,其實很難。
但最近出了一個100萬方級城市綜合體項目!
確認過的眼神,你沒看錯,100萬方體量!在主城區任何一個成熟的地段,但凡這種體量,都基本步入尾聲。
沙坪壩傳統核心區域,這類項目,幾乎是0!
如果單純是一個住宅項目,我認為他的影響力會一般。
但這個項目很特別。
他的業態將會包含高品質購物中心、五星級酒店!甲級辦公大樓、精品公寓、精裝住宅等。
其中,商業部分,大致約33萬方!包括開發商自持的地鐵上蓋17萬方購物中心、五星級酒店+辦公大樓約7萬方。
(意境圖)
據我的了解
這部分商業,將打造成24小時全時段商業體,按照室內外互補的商業模式,形成影院、兒童、時尚、零售、餐飲等等複合型業態形式。
也就是說,這個商業體是24小時、全齡段、全業態的商業綜合體!
會成為沙坪壩的「不夜城」?
(意境圖)
我們來看具體位置。
(騰訊衛星示意圖)
鳳天大道,往鳳西路的位置。
這裡距離三峽廣場,直線距離約3KM;
距離重慶西站,約2.5KM,兩站路;
與新橋醫院差不多1KM多,與西南醫院接近1.5KM的距離;
周圍還有像上橋南開小學、鳳鳴山小學、樹人鳳天小學、鳳鳴山中學、上橋中學等優質教育資源;
(均為騰訊地圖所示直線距離)
此外,周邊還有區政府、公檢法、規劃局、國土局等行政部門;
綠璧公園、鳳凰公園,鳳天文體等公園綠地。
從地段上看,鳳天大道可以說是見證沙區發展的區域中軸線。
周邊聚集著至少30-40萬的常住人口!
可謂相當成熟。
從交通方面,項目周邊有軌道環線、5號線、9號線,環線鳳鳴山站和商業體形成無縫對接式的融合。
從商業規劃上看。
建築設計,請來了設計過合肥華潤萬象天地、成都優品道城市綜合體等的森摩建築(3MIX)。
景觀設計,找了曾設計過北京龍湖長安天街、重慶龍湖時代天街的日本環景設計事務所(KKDS)。
而商業部分,開發商會自持很大一部分!
不賣!
可以想象,地鐵環線上蓋,融合了辦公、酒店、商業中心、品質住宅為一體的百萬方大型綜合體項目。
建成之後,一定會成為地標性的城市中心。
順理成章的與三峽廣場聯合組成了沙坪壩商圈模式的迭代升級。
為重慶西站4000萬人次提供了優質的、必須的配套坐標。
也為周邊30-40萬人,提供了必要的集中式中高端消費和體驗場所。
預計在2021年底,全面開業,屆時,沙坪壩商圈,西站,將迎來格局的改寫。
或者叫,戰略性的升級!