財經觀察家 馮科：廣東推共有產權房，能否降房價？

【新聞背景】

近日，廣東省住建廳公布《關於推進共有產權住房發展的指導意見（征求意見稿）》，並向社會征求意見。根據《征求意見稿》，共有產權住房應以建築面積90平方米以下的中小套型為主。

每戶家庭只能購買一套共有產權住房，並享受與購買商品住房同等的落戶、入學等公共服務。買房人的產權份額原則上不低於50%，其余部分為政府等供應主體所有。

在產權轉讓上，滿足購買共有產權住房不少於10年等條件，買房人可購買其余產權，住房性質轉變為商品住房。滿足購買共有產權住房不少於5年等條件的，允許承購人轉讓。不滿5年的，不得轉讓。

9月11號的下午，廣東省住建廳頒布了一個政策，推進共有住房發展的指導意見。這個意見就是將90平米以下的住房，每戶家庭對於無房戶來講可以每人購買一套，並且享有同建案同等的落戶、入學的這種公共服務。

這個政策頒布也是在繼北京、上海以後的一個新的政策的一種頒布，讓我們看到了一個比較簡潔明了、具有操作性的一個政策。

所謂的共有產權是由政府提供政策支持、建設部門開發建設，然後價格低於同地段同品質的建案的價格，但是它有限制處分的權利，政府與購房者是共有產權。

歷史演變來看，實際上是政府給購房人一定的無息貸款，必須五年內不能轉讓，五年以後，購房人、承購人可以按照原價購買政府的另外一部分。如果是從這個性質來看，它看成是政府對購房人的這種無息貸款。

另外一方面就是說，五年後他要賣掉的話，那也限制了它的權利，它可以按照市場價賣掉，可以也是按照建案去處置。這是一個比較市場化的操作。

我們為什麽說要有這樣的市場化操作呢？在一般的市場上，比如在香港這市場上有居屋和公屋，我們講的就是國宅和廉租房。但為什麽會出來共有產權房？原因就是在全球領域裡面國宅的銷售，比較難甄別人群，是比較困難的。

這裡面有個檸檬問題，就是資訊不對稱，政府很難判斷：是否把國宅正確地賣給了有需要的人，而且是收入不高的人？甄別人群在全球都是一個非常困難的一個工作，不僅僅是中國，全世界都是一樣。

在銷售出去的房產，你再回拿來回收，在法律操作上是很困難，但是出租的廉租房不存在這個問題，因為廉租房面積比較小，比如說40到60平米，條件比較差，所以沒有真正的富人願意住在廉租房裡。

這個比較好查，它也不能轉租。因為是租、它不是售，它就沒有什麽可套利的地方。發現了檸檬問題以後，全球開始調整思路，就在出售這種國宅的時候，寧可政府采取無息貸款去支持，按照接近建案的價格，來處理這個問題。我想這是一個比較巧妙的，也是比較好的一個政策。

當然有的人說，有一些人就買不到國宅了，對吧？但是因為國宅市場上的檸檬問題太嚴重了。所以就說低收入人群怎麽辦？應該把低收入人群轉到廉租房上面。廉租房以後也可以考慮配套政策，我們叫做長租轉售。

比如說你租了五年以上、十年以上，你如果有具備經濟能力可以買這個廉租房了，前面的租金可以折算、抵扣作為房價，你交余款就可以。

這樣的話就是在全球市場上，在居者有其屋的政策指導下，不管是國宅的銷售，還是這種廉租房的出租，我們都要防止公共的利益被一些不符合條件的人攫取，所以才想出這樣的一些辦法。

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大家好，歡迎來到《財經觀察家》，我是北京大學經濟學院金融系副教授馮科。今天我們的話題主要是討論共有產權房。

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