央企金茂擴張“凶猛”，去年規模增速超八成

記者|孫梅欣

擺脫央企“笨重”的形象後，中國金茂（00817.HK）開始了快速增長。

3月19日中國金茂發布的年報顯示，2018年實現銷售額1280億元，同比大增85%，成為史上規模發展最快的一年，同時也首次踏入千億規模的門檻。這一同比增速超過了早前高速發展期的部分頭部房企，甚至以擴張“凶猛”而著稱的閩系房企，在過去一年也難以達到這一速度，反而呈現出降速趨勢。

增速並不只是金茂年報中唯一的亮點，在幾項關鍵數據上，金茂同樣也表現出上升態勢。其中營收387.32億元，同比上漲25%；淨利潤達到73.77億元，同比上升43%；淨利潤率達到19.04%，上升2.47個百分點。業務分布上，城市及物業開發收入為337.34億元，佔營收比例為87%，較上年增長26%；商務租賃及零售商業運營收入14.49億元，同比上漲6%。

規模的高速增長，使得借貸和融資成本不可避免地隨之上升。年報顯示，到去年年末，金茂利息開支總計53.77億元，同比增長38%，其中融資成本上升43%達到24.2億元，資本化利息開支35%，達到29.57億元。

同時，淨負債率和融資成本也有所上升。淨負債率達到71%，比2017年上升了2個百分點；融資成本也從2017年的4.83%上升至2018年的5.11%，但金茂這一融資水準還是顯現出央企在融資端的優勢。

在3月19日的業績會上，中國金茂投資者關係總監鄭秋平表示，2019年金茂將規模目標定在了1500億元，目前手上貨值為2400億元。

去年年初的業績會上，金茂將原本“5年實現2000億”的規模目標，提前至2020年完成。按照目前的進度表，未來兩年金茂只要保持約40%的增速，即可完成目標。

不論從規模還是融資端，都可以看出中國金茂“奔走”的決心，而在新進城市和儲備量上，金茂同樣拓展迅速。年報顯示，金茂目前進入的40個城市中，有14個是在2018年新進入的，佔了總量的35%，而金茂在過去12年的發展歷程中，還隻進了26個城市。

另外，去年新增68個項目，新增土地儲備2264萬平方米，2017年新增土儲面積則為為932萬平方米，增幅接近143%，算得上近年來新增儲備量最多的一年。年報顯示，到2018年年末，金茂包括物業和一級土地開發上，總土地儲備面積達到6520萬平方米，較2017年同比增長41.25%。

不過快速的擴張，也讓這家央企在項目權益的獲取上選擇了一些讓步。金茂CEO李叢瑞表示，去年金茂新增地塊權益比例在60%左右，低於早前的水準：“現在競爭激烈，不合作的話，拿地很難。”他表示，今年依然要多拿一些地，同時盡量拉高權益比例至80%：“尤其隨著城市運營項目在土儲比例中提高，地塊80%的權益佔比是較為可靠的。”

對於今年的新增計劃，李叢瑞稱，將會拿出權益回款的50%用於拿地，並表達了對一二線城市的看好。他認為，今年一二線城市會回暖，三四線城市會下探，金茂發展的方向最多是強三線城市：“政策穩定，總體上不會有太大波動。”

值得注意的是，儘管去年達到了85%的增速，但中國金茂似乎並不打算把如此高周轉的速率長時間保持下去，今年定下1500億元的規模，其增長率只有17%左右的水準。速度從突然的升高到下降，如何確保企業正常的運轉以及人員的穩定，是降速企業需要面臨的問題。

有金茂內部人士透露，金茂今年很可能不會繼續以去年的高速拓展運轉，轉而更多向產城業務發展。從金茂過去的業務來看，在長沙梅溪湖、南京青龍山等項目上的一二級聯動方式，將會在更多項目上推廣運作。

就在業績會發布前一天，金茂還和中化集團認繳出資總計20億元成立合夥企業，從事不動產領域私募股權投資，並由中國金茂操盤、運營、輸出品牌等的項目。

金茂表示，交易有利於借助中化資源優勢，加強產業與地產跨板塊協同合作，拓寬融資渠道進入權益資金，同時以發揮公司在城市更新、產城融合方面的作用。