“失寵”的房企投拓人

撰文 | 劉婷

編輯 | 趙恙

圖片來源 | 圖蟲創意

昔日房企裡最吃香的投拓線，在起伏的周期中逐漸失寵，蕭瑟過冬。

投拓線主要負責項目的篩選和評估，工作圍繞著拿地的各個環節展開，又稱投資發展部或土地拓展部。在黃金時代，投拓為房企的規模征程提供彈藥和糧草。如今，調控進入深水區，現金才是王道，收縮投資成過冬標配。

小周期裡房企的生存法則在改變，組織架構也隨之而變。過去激增的需求導致人才過剩，收縮投資仍在繼續，投拓人面臨被裁員或轉崗的窘境，職業挑戰持續升級。

冬天就要邁入更冷的日子，投拓人的春天似乎還很遠。

投拓漸涼

投拓是地產周期的晴雨表，吳思文深表讚同。

2017年6月，當吳思文收到offer時，他懸著的心終於有了著落。作為一名應屆生，他似乎比同齡人幸運——世界500強、Top 3房企、投拓崗位。

正當他以為事業步入正軌時，年初的一紙轉崗意願書打亂了節奏。由於公司收緊投資，他所在的片區投拓部門被撤，員工可選擇去城市更新部門或報建部門，擺在他面前的選擇是轉崗和離職。

作為新人，吳思文不敢隨意跳槽。眼看著同事紛紛轉崗，無奈之下他選擇到城市更新部門，每日在與村委和村民的博弈中等待下一波行情。

房企的錢袋子在收緊，投拓線也跟著勒緊腰帶過日子。

李偉供職於一家去年銷售額不到500億的小型上市公司，該公司今年已經發行過超過10%的優先票據，資金壓力與日俱增。

為了控制成本，李偉的工作日常便是與成本、財務和行銷等部門溝通，因為預算過高而被砍掉的項目越來越多。此外，項目的審核流程也在增多，投拓制度頻繁調整。

李偉感慨道：“貧賤夫妻百事哀。現在與行銷部門的矛盾逐漸激發，他們認為現在是在為投拓線前幾年的高價拿地還債，殊不知若沒拿地現在他們連房子都沒得賣。”

李偉面臨的另一個挑戰是政策風險。眼下來自土地的政策和購房的政策頻出，拿地時不可預知的因素增多，中小企業拿的每塊地都如履薄冰。與此同時，市面上“淨地”減少，找到一塊好地的可能性越來越小，多方的不穩定性將公司推向無米下鍋的窘境。

老華比他們稍微幸運一些。他目前在一家大型國有房企擔任城市更新前期崗，國企融資成本低且人員穩定，老華暫時不擔心被裁員。儘管如此，他所在的公司還是明確表態今年不會繼續招人。土地的拓展仍在推進，納儲還是得進行，這也意味著他們得用原班人馬做更多的工作，工作任務和壓力與日俱增。

談到拿地標準，老華透露，公司已經暫停在公開市場拿地，轉向城市更新。“因為城市更新的毛利率和淨利率都明顯高於公開拿地項目，我們現在對項目的利潤率要求為12%以上。”

冬至未至

一年接近尾聲，衝刺銷售目標是房企的首要任務，抓回款是任務調度的優先級。與此同時，多家房企表態將審慎投資。包括萬科、碧桂園、融創、陽光城、富力在內的房企均表示下半年將減少投資力度。

進入第三季度，房企拿地態度持續分化。克而瑞數據顯示，7月份六成百強房企拿地腳步放緩，而8月更是有三成百強房企未出手拿地。

與此同時，隨著拿地預算減少，房企對高溢價地塊的熱情同步減退。克而瑞數據顯示，第三季度，百強房企拿地溢價率顯著回調，六成成交地塊溢價率不足10%，近八成地塊成交溢價率低於30%，溢價率超過50%的地塊僅佔6%，相較第二季度大幅下降22個百分點。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進預計，至少到今年年底，房企都將持續收縮投資。房企在第四季度拿地以價格為導向，避開競爭激烈的高溢價地塊，超過10%溢價的地塊不拿，也會避開地王。從產品上看，會更傾向於回報率更高的住宅用地。

在“控投資”的趨勢下，投拓需求仍將持續收縮。2018年底，華夏幸福就曾做過一番包括拓展人員在內的組織架構調整，梳理的業務包括環京區域和產業小鎮集團，並將產業小鎮集團總部與產業新城集團的總部合並，涉及員工近百名。

此外，今年上半年萬科地產開發系統也出現了減員的情況，年初時舊村改造業務部門曾進行較大幅度的人員優化。半年報數據顯示，今年上半年，萬科開發系統員工減少589人至12080人。

嚴躍進表示，目前大部分房企確實在收縮投拓編制，只有極少數企業仍在擴招。在他看來，年底前投拓需求仍將萎縮，整體上仍保持悲觀態度。若明年經濟形勢轉好政策放鬆，不排除有新一輪的擴張機會。

公司勒緊腰帶過日子，投拓人該怎麽過冬？一名Top20的人力相關負責人建議，需求減少要求便上來了，投拓人應該趁著淡季修煉內功。隨著資本的滲透逐漸加深，現在投拓口的要求向經濟管理和金融傾斜。此外，投拓人也應多研讀市場趨勢，可為職業晉升加分。

（文中人名皆為化名）

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