中房報記者盧泳志丨文
2018年，讓地產人最膽戰心驚的不是漫長森嚴的限購政策，而是頻繁出現的房企高管離職潮和規模性裁員潮。
Wind數據顯示，截至今年10月10日，共有近2000名房企高管離任，創下近5年來房企高管離職人數新高，涉及上市公司1278家。其中，高管頻繁離職的企業不乏萬科、恆大，萬達、龍湖、泰禾、旭輝、長實等知名房企。
2018年房企高管頻繁離職，除個人職業發展原因，與當前下行的市場環境不無關聯。人員離職的背後，折射的是國內房地產市場轉捩點已至，房企在銷售壓力之下走馬換將的一種無奈，在“遠水解不了近渴”的情況下，戰略收縮、開源節流成為企業當務之急。
業內人士分析，當前房企高管頻繁離職的原因有三：第一下半年銷售放緩，部分房企業績目標難以達成，高管離職在所難免；第二在融資難的背景下，眾多房企財務高管面臨著快速緩解企業資金的壓力，重壓之下也唯有離職；第三是個人與公司文化的直接衝突，也會導致高管離職。
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房企寒冬 高管頻繁離職
回顧以往年末，地產人大多在拚業績收年終獎，而今年年關來臨之際，房企高管頻繁離職卻成了市場主旋律。
11月12日，融信中國的執行總裁吳劍悄然離職，吳劍是融信中國的股肱之臣，也稱為“二號人物”，在融信已經長達14年。僅過了兩天，曾經帶領旭輝北京突破百億元銷售額的北京區域事業部總裁孔鵬也宣告離職。
在更早之前，泰禾經歷了一輪人事變動。今年下半年，泰禾財務總監羅俊、上海區域副總經理鄂宇、泰禾集團副總裁丁毓琨、泰禾集團副總裁沈力男先後離職。此外，綠城中國行政總裁曹舟南、綠都地產總經理馮勁義等也都在今年年中離職。
一位資深地產獵頭告訴記者，這一波房企人事變動主要集中在集團總裁或副總裁、區域總經理或高管等，這些人對於集團業績、區域項目進行把關，他們會全程參與一個項目從拿地到開發、從銷售到回款的全過程，還要對項目的銷售、企業的業績負責。
這波高管離職潮和以往不太一樣。一些業內人士認為，眼下房企高管集中出走，折射出的是國內房地產市場轉捩點已至，實屬無奈之舉。
“轉捩點意味著國內房地產市場的下行，很可能成為長期趨勢。”一位房企內部人士表示，未來會有更多的職業經理人出現離職。
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業績壓力 高管被迫出走
房企高管頻繁、集中出走反映出房企內部的變動和對規模的訴求，從目前的銷售情況來看，很多企業面臨著不達標的困境。
例如，旭輝北京區域事業部總裁孔鵬離職的背後是旭輝北京區域銷售業績下滑，300億元的銷售目標尚未完成三分之一。同樣面臨銷售壓力的泰禾，今年的銷售目標為2000億元，而上半年完成率不足一半。
而曹舟南離職背後，綠城集團前10月總合約銷售金額約1154億元，達標率僅為64.1%。
就當前的市場形勢而言，儘管官方多強調個人、家庭等原因，但業績壓力應是此輪人事動蕩的主因。
據了解，房企對職業經理人的考核，大多包含銷售、拿地、品質、融資、團隊穩定等綜合因素。對於區域一把手和總裁級別的職業經理人來說，銷售，以及與銷售有關的利潤率、回款率等指標，是權重最大的部分，甚至是決定性的部分。
一位房企高管告訴記者，銷售額是最直觀的一個指標，除此之外房企內部還有各種各樣的指標，用於考核職業經理人。因此，行業下行的影響是綜合的，即使完成了銷售指標，但融資指標沒有完成，同樣會造成高管被迫離職。”
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房企瘦身 開源節流換血
近年來，房企由於規模迅速擴大，對於地產專業型人才的需求量也出現明顯增長。但隨著房地產行業下行壓力越來越大，眾多房企開始采取戰略收縮、開源節流應對市場變化。
相關機構數據統計，在銷售規模前20名的房企中，至少有7家明確提出裁員、優化員工結構，或是調整崗位、提高考核門檻等方式實現瘦身。
一位業內人士指出，近兩年以來，眾多房企陷入了深深的焦慮當中，因為調控政策的原因，始終無法在一二線城市舒展拳腳，拿地越來越難，越來越貴是一個方面，資金上的短缺影響更大，開發商此時就陷入了一個困境，一邊是冗雜的人員配置，一邊又是雞肋一樣的業務規模，所以很多在大城市工作的房企職員，就成了定向裁員的目標，與其說這波裁員潮很突然、很罕見，倒不如說是如期而至。
以泰禾為例，今年下半年伊始，泰禾就著手進行人事調整，被“調整”的部門不僅涉及品牌、建築設計，甚至包括法務、財務等公司重要部門。而泰禾也對外表示“達不到公司考核標準的員工將被淘汰”。
由於一線城市業績不佳，綠地集團也著手對北京、上海的人事進行換崗調整，在銷售業績較好的周邊區域增派人手以做平衡。
此外，更多的房企開始向“管理要利潤”。
“市場環境不佳，土地成本和資金成本大幅上升，不少房企主動裁員，減少人力成本。”有業內人士指出，裁員猶如減肥，前提一定是公司發展過度臃腫，所以在臨界點時才不得不施行瘦身計劃。
（此文章發表於中國房地產報T5版）
流程編輯：劉凱
審讀：戴士潮
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