觀點地產網華僑城又“賣賣賣”了。
距離出售海口項目消息僅三天，10月19日，華僑城在北交所掛牌出售上海華合房地產開發有限公司50%股權及相關債權，轉讓底價未公布。
標的項目公司負責開發蘇河灣中央公園其中一宗地，建築面積11萬平方米，預計總投資額45億元。與六年前上海蘇河灣轉手予華僑城亞洲不同，華僑城這次是掛牌，接盤方充滿未知數。
回頭看看最近這一兩年，華僑城拋售項目、資產的聲音不絕於耳，涉及到北京、深圳、海口、惠州等城市項目。僅2017年通過股權轉讓、合作產生現金流200億元。
對於資金壓力的關注，華僑城方面表示，目前集團層面不存在資金壓力，目前公司經營狀況穩健、盈利情況良好。
按照華僑城10月18日露，2018年1-9月其累計新增借款金額403.78億元，佔2017年末淨資產的61.67%。截至2018年9月30日，公司借款餘額1041.24億元。
轉讓上海華合
根據掛牌公告，最新轉讓標的企業為上海華合房地產開發有限公司，分別由深圳華僑城房地產有限公司及華潤置地（上海）有限公司各持股50%。此次轉讓方為深圳華僑城房地產有限公司，現在處於預披露階段，預披露期滿日期為2018年11月15日。
標的企業上海華合房地產注冊資本為15億元，主要經營房地產開發經營，物業管理，停車場管理和展覽展示服務。截至9月30日，標的公司實現營業利潤36.42萬元，淨利潤36.42萬元，總資產為38.22億元，總負債為23.28億元，所有者權益為14.95億元。
據觀點地產新媒體翻查資料，該項目公司負責開發的項目為2016年華僑城與華潤置地聯合拿下的蘇河灣中央公園地塊。
回顧當年的拿地過程也是充滿了戲劇色彩。
2016年1月20日，上海出讓新靜安區蘇河灣新年首塊土地，11家參與申領，3家最終競拍。
手持3號牌的金地率先叫價69.3億，2號華潤華僑城聯合按照200萬的競價階梯，出價69.32億，隨後便再無人繼續舉牌。
而宣布休息15分鐘後再繼續的主持人，則在消失一個小時候返回，並當場宣布現場競價結束，最終出讓結果會在網上公布。
按照慣常的招拍掛出讓流程，該地塊本該為華僑城華潤聯合體的囊中之物。然而，上海土地市場官網顯示，原先的公示資訊被撤回，從“交易結果公示”變為“發布答疑紀要，掛牌”。此外，地塊並未表明成交對象，價格也恢復至起始價的69.28億元。
時間過去了十天，據上海土地交易市場2月1日消息，於1月20日現場拍賣出讓的上海新閘北蘇河灣中央公園宗地，最終競得人確定為華僑城華潤聯合體。
資料顯示，華僑城華潤拿下的地塊為閘北區天目社區C070102單元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共綠地地下太空開發地塊，總面積2.49公頃，地上建築面積18.23萬平方米，為街巷、商住辦、商辦、商業用地。
同年7月26日，華僑城與華潤置地共同設立兩家項目公司用以開發該地塊。其中，上海華合房地產開發有限公司負責天目社區C070102單元33-02街坊地塊商住辦項目；而上海華筵房地產開發有限公司負責開發蘇河灣項目44-01,46-01,46-02地塊。
這次掛牌出售的是上海華合，所開發項目建築面積11萬平方米，按要求比例辦公不大於50%，商業不小於20%，住宅不大於30%；建築高度不超過 100米；地塊內需配置不小於1500平方米的地塊內部綠化，且地塊北側需設定不小於10米的公共通道；住宅套數下限163套。
蘇河灣起伏
然而，這並不是華僑城第一次拋售蘇河灣的項目。
華僑城與蘇河灣的故事最早開始於2010年。上海蘇河灣曾經作為華僑城大手筆投資的單體項目，也是華僑城在蘇河灣片區的第一個項目，從一開始便吸引了眾多眼球。
2010年2月11日，華僑城經過百輪競價以70.2億元奪得蘇河灣1街坊地塊，溢價率49%，樓面價高達5.28萬元/平方米，一舉創造了當時的全國單價地王。
當年7月23日，華僑城又以17.91億元拿下了蘇河灣41、42街坊地塊，樓面價約1.45萬元/平方米。拿下的這兩宗地塊，讓蘇河灣項目成為華僑城成立以來投資最大的單體項目。
該項目之後的進展可謂一波三折，這在外界看來，最主要的原因就是資金問題。拿地兩年後，華僑城2012年引入兄弟公司華僑城亞洲，並由其持股50.5%，正式主導開發上海蘇河灣項目。
當時有分析直指，此次注資是由於樓市調控，融資管道收緊，國內的融資壓力變大，而在香港上市的華僑城亞洲，可選擇的融資手段要比華僑城更為豐富。借助華僑城亞洲這一香港平台為蘇河灣項目募集資金。
時隔六年，華僑城再一次受困蘇河灣。
從2016年之後，上海樓市開始收緊調控，房地產市場進入冷靜期。華僑城2017年報顯示，上海華合開發的33-02街坊地塊已於2016年正式開工，預計下批竣工時間2020年，預計總投資額45億元。
據觀點地產新媒體翻查華僑城2018年上半年報告，期內華僑城、華潤分別為上海華筵、上海華合拆借9.5億元、10億元。
截至目前，該項目仍未有入市開盤的消息。不斷地投入資金與未能形成資金回籠的狀態下，華僑城再一次選擇了出售，但這次接盤方不會是華僑城亞洲。
據華僑城亞洲中期業績顯示，2018年上半年華僑城蘇河灣銷售金額僅2.17億元，而2017年全年銷售金額19.96億元。華僑城亞洲表示，2018年上半年收入較2017年同期下降約52.1%，主要原因是由於上海蘇河灣項目受地產調控政策影響，收入大幅下降所致。
不過，華僑城蘇河灣中央公園項目成交樓板價僅3.8萬元/平方米，與蘇河灣片區當前的售價相比充滿想象力。
據公開消息顯示，2018年3月份華僑城蘇河灣塔尖住宅在售戶型為280平3房大平層，以及建築面積為510-610平的頂樓複式房源，均價19萬元/平方米。
華僑城斷臂
距離出售海口項目消息僅三日，華僑城便準備賣掉上海項目。從最近一年的動作來看，華僑城似乎啟動了“賣賣賣”的模式。
從去年開始，華僑城在房地產板塊幾乎一直在出貨。最大筆的交易是108億元清空北京豐台項目股權，隨後將其位於深圳的康僑佳城七成股權賣掉。
據華僑城2017年度報告顯示，“北京僑禧、上海天祥商業、重慶華僑城置地的股權轉讓和南京華僑城、南昌華僑城與其他地產公司的合作等，為公司帶來了近200億的現金流入。”
華僑城2017年度現金流淨額為負77億元，同比大幅減少274.85%；截至2018年現金流淨額為負82.9億元。現金流為負的華僑城，通過賣項目提升資金流動性。
事實上，2016年開始調整戰略，大刀闊斧布局一二線房地產的華僑城，是如今承受資金壓力的原因。
華僑城在2018半年報上稱，報告期內，公司通過市場競拍、合作拍地、股權收購等多種方式，獲取一批優質資源，夯實了土地儲備，擴大了市場布局，支付地價款127億，支付股權投資款74億，導致經營活動產生的現金流量淨額和投資活動產生的現金流量淨額為負數。
房地產地產業務規模也在迅速擴大。數據顯示，華僑城房地產收入佔比由2016年53%，增加到2018上半年的67%。土地儲備方面，截至2017年底，公司旅遊綜合及房地產開發業務土地儲備637.15萬平方米，規劃總建築面積1197.26萬平方米。
此外，華僑城集團的資產負債率從2017年末的67.22%，上升至了今年上半年末的69.38%。有研究報告指出，華僑城集團未來投資規模大，公司面臨較大資本支出壓力及對外融資壓力。
除了融資壓力，隨著樓市調控不斷深入，市場成交持續降溫，很多房企回款難度進一步加大，流動性減速。而華僑城所投資一些項目，由於體量較大，周轉速度較慢，對資金流動性影響十分明顯。
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