萬科終入“海” 頭部房企競爭愈發激烈

撰文/ 蔡真編輯/ 繆凌雲

上周，海航控股（600221.SH）發布公告稱，珠海萬厚達美企業管理有限公司（下稱“萬厚達美”）以每股1.75元人民幣對公司全資子公司北京國晟物業管理有限公司（下稱“北京國晟”）進行增資，增資金額為4.3億元人民幣。

增資完成後，海航控股與萬厚達美持股比例分別為75.10%和24.90%。海航控股表示，萬厚達美對北京國晟進行現金增資，將有利於北京國晟優化資產負債結構，增強北京國晟經營的靈活性，對北京國晟未來發展產生積極影響。

風雲地產界注意到，雖然萬科隻持股四分之一，但北京國晟的法人已由海航高管變更為萬科系人員。

北京國晟主要資產為位於北京東北三環的海航大廈，由A、B兩棟塔樓組成，土地面積約1萬平方米。A棟地上18層、B棟地上9層，地下均為3層，建築面積近4萬平方米。根據此筆交易推算，萬厚達美對海航大廈的估價約為17.3億元。

以此總價，海航大廈單價約43000元/平米。北京辦公大樓租售中心網數據顯示，周邊琨莎中心、鵬潤大廈、天元港大廈、霄雲中心等辦公大樓價格在35000元/平米到50000元/平米之間，海航大廈處於中間水準。

萬厚達美是萬科孫公司，去年9月，海航擬以約13億元向北京萬科轉讓北京國晟。一個月後，被海航控股股東大會投票否決，反對比例高達92.96%。海航控股當時表示，將重新制定更加符合公司及股東利益的交易方案，另行提交股東大會審議。

股東覺得海航賣虧了。

公告顯示，海航大廈於2009年2月投入使用，目前账面資產為11.83億元，評估值為17.4億元，增值5.56億元，增值率47%。負債總額4.4億元，所有者權益7.4億元。其中所有者權益（淨資產）評估值約為13億元，評估增值75%。有分析稱，以折舊來算，海航大廈最初價值23億元，海航是在虧本拋售。

此前萬科以所有者權益評估值確定交易對價，遭到反對後，鍥而不捨決定增資進入，根據增資情況可知，萬科對海航大廈的估值與評估值相仿，展示了萬科的誠意。

上一次失敗的交易中，提出100%收購海航大廈的是萬科子公司厚樸蘊德。此次，萬科加了萬厚達美這一層殼，並以更高估值收購其部分股權。

去年海航遭遇流動性危機持續拋售資產時，萬科是它接盤方之一。萬科此前已經將廣州天河北的寰城海航廣場、廣州中央海航酒店廣場和武漢海航藍海臨空產業園（一期）80%股權收入囊中。

北京2019年上半年房企拿地（居住類）TOP10榜單中，北京萬科一改去年上半年的疲態，以109.6億元拿地金額位列第一。具體來看，萬科分別以66.6億元、43億元在通州區台湖鎮、豐台區王佐鎮拿得兩地塊。

第一次對海航大廈出手之時，萬科鬱亮曾在內部例會提出著名的“活下去”口號。

對於鬱亮“精簡線條、業務梳理”言論，圈內人士曾向風雲地產界（微信公號：fydcj888）透露：“萬科都用這個套路嚇唬別人，叫別人砍掉這些那些。有的是盲目投資自然要砍掉；有些東西你要花時間去培養，那就沒法砍掉。萬科物業以前花時間在養的時候他怎麽不砍？因為知道這個業務有用？”

一位接近萬科人士則表示，這次秋季例會就是一次內部會議，並未想過製造行業恐慌，只是會場圖片被發到了網上，“萬科一直比較有憂患意識吧，像以前的報導也可以看出萬科能夠敏銳察覺到行業和時代的變化”。

對於一邊去地產化一邊買樓的“打臉”操作，該人士表示鬱亮從未公開說出“去地產化”這幾個字，萬科業務一直都會圍繞不動產展開，但是會拋棄傳統房地產行業思維。所有“去地產化”論調都是媒體誤讀。

根據財報，萬科2018年實現營業收入2976.8億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤337.7億元，同比分別增長22.6%和20.4%；實現銷售金額6069.5億元。

似乎活得不錯。

頭部房企競爭愈發激烈，海航身陷流動性危機，旗下優質資產自然成了他人眼中肥肉。但從萬科接手海航大廈過程來看，萬科系與海航股東大會拉鋸戰或許並未結束。