明憲宗時期，秦淮河畔有兩位名妓--邵三與楊玉香。邵三的瑤華館與楊玉香的瓊華館是緊鄰，二人的關係也非常密切。邵三年長一些，溫婉和善。楊玉香稍小，才情不俗，孤傲清高。
一日，閩縣世家子林景清奉命入朝，經過這裡時到瑤華館來探花，他一下子就傾倒於邵三的嬌豔風采之下，邵三也殷勤地為他設宴，兩人對飲成趣，林景清還留下了一首讚美詩：珠翠行行間碧簪技，羅裙淺淡映春衫；空傳大令歌桃葉，爭似花前倚邵三。
第二天，楊玉香來看望邵三，無意中發現了桌子上的詩箋，隻覺得文采洋溢，回味無窮，於是拿起筆，在背面題下了：一曲霓裳奏不成，強來別院聽瑤笙；開簾頓覺春風暖，滿紙淋漓白雲聲。“滿紙淋漓”四字恰恰表達了她的仰慕之情。邵三是個明眼人，一下子就看穿了楊玉香的心思，當下表示“願為你二人牽和”。可巧的是，林景清正在此刻造訪，而楊玉香不願匆忙尷尬地相見，匆匆奔向旁門。林景清剛進院子就看見一個人影走出旁門，紅衣粉頰一閃而過，林景清隻呆呆地看著空空的旁門。邵三看他出神，笑說：“那是我妹妹，隔壁的楊玉香。”林景清直言說出想與那美人相識，希望邵三從中引見，邵三爽快答應。
第二天早上，邵三帶著林景清來到瓊華官，楊玉香仍是紅裙粉面，含笑禮讓。三個人清談闊敘，度過了一天的快樂時光。晚飯以後，酒意闌珊，而林景清更是“酒不醉人人自醉”，邵三識趣離去，成就紅燭羅帳下那一對璧人。
經過這一夜纏綿，林景清與楊玉香可真是恩愛不絕，形影相隨，真如新婚夫婦一般。數月之後，林景清的父親催他返家，他只好先返回家鄉，稟明父母之後再來接楊玉香。臨行前，楊玉香鄭重地將瓊華館改為一清館，表示此館今後隻接待林景清一人，不再有他客。林景清寫下了一首《鷓鴣天》道別：
幾字嬌蛾恨不開，陽台今作望夫台，月方好處人相別，潮未平時仆已催！聽囑咐，莫疑猜，蓬壺有路去還來，穆穆一樣垂絲柳，休傍他人門戶栽！
最後一句寫出了他的擔心，怕楊玉香“依他人門戶”，楊玉香和了一首《鷓鴣天》表明心志：
郎系閩南第一流，胸蟠星鬥氣橫秋，新詞婉轉歌才畢，又遂征鴻了碧樓。拉錦纜，由蘭舟，見郎歡喜別郎憂，妾心正似長江水，晝夜隨郎到福州。
楊玉香在林景清走後，日日企盼，一直盼了六年，直到她從希望的起點走向絕望的終點。其實林景清的日子也不好過，他本想盡早接楊玉香回家成婚，可是還沒動身，就趕上倭寇侵擾沿海，北上的路途被阻斷。林景清在家呆得心急難熬，好容易倭寇之禍平息，他立即上路，恨不得一步跨回金陵。
行到白沙渡船之時，一夜忽見楊玉香站在河岸，林景清大聲呼喚，楊玉香忽地飄過河面，林景清沒來得及細想緊緊抱住她，互訴別離之苦。兩人在沙灘上談了一整夜，眼見日出拂曉，林景清突然發現心上人不見了，猛然驚醒，卻是一夢。林景清立刻有了不祥的預感，更是日夜兼程趕到金陵。
剛一走進一清館，就見身著素衣的邵三在那裡垂淚，而楊玉香的棺材就在裡屋。林景清撫棺痛哭不止。邵三告知：楊玉香日日苦守，抑鬱而終。她的死亡日期就是林景清行到白沙江邊那天。
第二天，邵三發現林景清躺在棺中楊玉香身邊，氣絕身亡。
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