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沒有土地財政，今天中國經濟的很多問題不會出現，但同樣，也不會有今天中國城市化的高速發展。
——趙燕菁
文 / 巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）
在今年的兩會報告中，一個關於房地產的數據顯示：2019年地方政府賣地收入預計6.71兆元，增長3%。
要知道，2018年的增速是25%，2017年更誇張，達到40%。
也就是說，2019年的土地市場可能會有所降溫。
這些年，圍繞“政府賣地”“土地財政”，一直爭議不斷。
不少學者認為：正是因為可惡的土地財政，才導致了今天的高房價。要想解決中國的房價問題，必須從土地財政入手。
但也有人認為，中國空前的城市化真得好好感謝土地財政。
廈門大學教授趙燕菁就曾在2014年發表過《土地財政：歷史、邏輯與抉擇》一文，他的觀點很鮮明：
急劇膨脹的“土地財政”，幫助政府以前所未有的速度積累起原始資本。城市基礎設施不僅逐步還清欠账，甚至還有部分超前（高鐵、機場、行政中心）。
中國城市偉大成就背後的真正秘密，就是創造性地發展出一套將土地作為信用基礎的制度——“土地財政”。沒有這一偉大的制度創新，中國特色的城市化道路就是一句空話。
公說公有理，婆說婆有理，但小巴關心的是：這些年，賣地這件事究竟給一個城市帶來了什麽？賣地拿來的錢，政府又用到哪裡去了？
於是，小巴去翻了一些數據，也採訪了幾位大頭，有了神奇的發現。原來，通過政府賣地這件事，可以窺見一座城市的過去、現在與未來。
在眾多城市中，小巴重點分析了三個城市——深圳、杭州、南京，它們既有自身的特殊之處，又具有一定的代表性，下面我們就來看看。
1
深圳
作為一線大哥，深圳賣地收入真是少得“可憐”，2018年賣地收入僅449.6億元，不到杭州的1/5，只有佛山的1/2，甚至都沒有石家莊高。
而且，深圳2018年的土地出讓金相比2017年，還減少了45%。
雖然賣地收入不高，但深圳的財政收入簡直華麗麗。
數據顯示，2018年深圳轄區一般公共預算收入達9102億元，其中，中央級收入5564億元，增長5.1%，地方級收入3538億元（比廣州的兩倍還多），增長6.1%，地方財政收入中稅收佔比穩定在80%以上。
寫到這裡，小巴仿佛看到深圳雙手一攤說：反正，土地財政與我無關。
那麽，為什麽深圳能做到這麽超然物外呢？
天天說錢財經新媒體創始人
著名財經評論員
深圳政府向民間讓渡11兆財富
平抑了整個社會的運營成本
深圳是一線城市，但實質上居住模式還是工業區模式。
根據廣東移動大數據對2017年11月數據的分析，深圳實際生活人口在2500萬人左右，其中常住人口2200萬以上。
深圳共有1100萬套房子，但商品住宅只有180萬套，有650萬套違法建築（或者叫小產權房），大部分為農民房，此外還有一兩百萬間工廠宿舍。
據媒體報導，深圳一共有不少於37.3萬棟違法建築，其中2.6億平方米為住宅性質，其他的1.68億平方米為工業廠房、辦公樓及其他商業性質建築。
我們來算筆账，目前深圳住宅的平均單價在每平方米5萬左右，2.6億平方米價值13兆元；1.68億平方米的廠房、辦公樓、其他商業建築，如果按照單價2萬元計算，價值3.36兆。也就是說，深圳違法建築的市價總值在16兆以上。
一般來說，在一線城市，房屋價值中70%以上是各種稅費，這就意味著，深圳的違法建築一共少給政府交納了11兆元以上的稅費，相當於深圳官方向全社會讓利了11兆元。
政府讓利，誰獲利？最大的受益者是深圳原村民，其次是全社會。
也正是因為有民間自發建設的數億平方米的天然廉租房，增加了深圳容量，給了深圳迅速做大的機會，還平抑了房價、租金價格，最終平抑了整個深圳的運營成本。
這兩年，每個城市都在搶人，但究竟誰才是人才？如果按照京滬的標準，當年任正非那樣的退伍軍人未必是人才。
從人口結構上來說，北京、上海是基座小、高度高的金字塔，而深圳這座金字塔高度雖不如京滬，但基座很大，坡度平緩，因此充滿活力。
正是因為深圳擁有了巨大的天然廉租房，對人才具備高包容性，也使得深圳具有了極強的“搶人口”能力。
2
杭州
GDP排名全國第10，人口數在十名開外的杭州，土地出讓金卻位居全國第一。
2018年，杭州土地出讓金為2442.9億元，是全國唯一一個超過2000億元的城市，比第二名的上海（1908.8億元）多出28%。
如果以土地財政依賴度來衡量，杭州的指數簡直爆表，好幾年都排在第一名。
*土地財政依賴度=城市土地出讓金收入/市級一般公共預算收入×100%
杭州賣地這麽猛，政府很缺錢吧？也並非如此。
2018年杭州一般公共預算收入1825億元，增長16.44%，這個增長率在《2018年各城市一般預算收入排名Top20》中排名第一。
寫到這裡，小巴仿佛看到杭州一臉傲嬌地說：雖然土地出讓金最多，但並不代表我經濟不景氣啊。
那麽，不缺錢的杭州為何還要拚命賣地？
真叫盧俊公眾號創始人
杭州雖然賣地很凶
但完全沒有被房地產捆綁
杭州好幾年土地出讓金都排在全國第一，但很少有人去質疑其是否健康或合理。
因為杭州骨子裡一直處於相對市場化的開發模式，有需求就供應多一點，需求少就供應少一點。
再往前看，2014年杭州樓市率先降價，也是政府敢於讓房企降價，可見整個市場處於調控弱於市場的模式。
土地出讓猛說明市場需求量大，也正是因為市場健康，因此在樓市普遍調控的年份，杭州反而需求量最大。
因此，沒必要以土地財政依賴度為標準，去衡量或者過度解讀杭州的賣地情況。雖然賣地很凶，但完全沒有被房地產捆綁。
相比之下，更值得關注的是，杭州為什麽要大量出讓土地？
目前杭州處於花大錢的階段，不論是最近杭州的發展速度，還是幾個重大會議的舉辦，杭州都需要快速建設。
基本上土地出讓的錢還是以某種程度上還給了城市，城市基礎設施建設越來越好，吸引大量人口到杭州，房價趨勢也是上漲的，本質上是一個正循環，也解釋了為什麽杭州公共預算收入提升比例較大。
而杭州之所以能實現正向循環，其他有些城市很難，歸根到底是這個城市的底子不錯：
1.居民的個人收入足夠高。
2.阿里巴巴的存在幫助杭州構建了良好的商業秩序。最近一些新興的創新包括區塊鏈、物聯網都是杭州發起的。
3.戶籍政策寬鬆。在沒有搶人大戰前，每年杭州的落戶比例都是所有城市中最高的，可以看出這個城市的魅力。
3
南京
在《2018年全國40個大中城市出讓金同比漲跌幅前十》中，南京與深圳一樣，同步下降45%，降幅排名第二。
奇怪的是，2018年慢悠悠賣地的南京，2019年正在轟轟烈烈搞大基建。
開建6條地鐵、籌建人才安居房80萬平方米、籌集租賃房源100萬平方米……城建項目多達400個，政府大手筆出資836.5億元，據說是歷史最高。
寫到這裡，小巴仿佛看到南京淡定地說：土地出讓金降低45%，但我照樣有錢花。
那麽，南京一邊慢悠悠賣地，一邊大搞基建，背後的邏輯是什麽？
南京工業大學天誠不動產研究所所長
南京晴耕雨讀
2016年—2017年賺得盆滿缽滿
2019年拿出800多億投資基建
南京去年出讓金下降45%背後， 2016-2017年出讓了多幅高價地，這些高價地有小部分已經開發上市，但市場接受度不高，有一部分要求成屋銷售，還沒有達到銷售條件。
面對這樣的情況，政府在不少板塊調低了土地出讓底價，幾個被熱炒的板塊土地的樓面地價下滑了幾千元。
由於不想看到熱點板塊遇冷，2018年南京出讓的土地大多以冷門住宅地塊和商辦等地塊為主，還包括了一些租賃住房用地。
因此，2018年南京土地出讓金下滑是刻意為之，並不是因為市場不好。說白了就是2016—2017年賺得盆滿缽滿，也不差錢。
一般來說，政府都是兩條腿走路：一條腿是賣地，房地產市場好時賣地收入也攀高；另一條腿是城市建設投資，房地產市場不好時就加大城建力度，讓賣地時的一些中長期規劃逐漸兌現。
兩條腿都是為了保證GDP高速增長。所以，2019年南京的重點是城建投資。
一句話概括，晴耕雨讀，是“城建——拆遷——征地——賣地——繼續城建”的過程。
但這樣的結果是住房壓力加大，人口增長緩慢，競爭優勢不明顯，省內的首位度不高。
所以，2018—2019年，南京也在推進人才安居計劃，但新增人口還是低於杭州、武漢、長沙、西安等城市。
2019年，二胎和搶人計劃會讓南京的新增人口有起色，但基本上會和2018年持平。
樓市方面，穩房價、穩地價、穩預期的總基調不變，不會大漲。但融資成本下降以及地方政府在限價方面放鬆等，將刺激市場回暖，預計成交量會比2018年有所增長。
看完大頭們的分析，不妨來投個票
4
最後
政府賣地這件事背後，其實隱藏著一座城市的發展邏輯。
說它好也罷，壞也罷，但有個趨勢是明顯的，政府賣地正在逐漸過時。
去年，央行貨幣政策委員會委員劉世錦就曾說過：土地財政逐步走到了盡頭，很難再持續了。
那未來呢？
地產分析人士劉德科說：“等到大多數城市都有那麽幾分深圳的模樣，我們的土地財政才會真正退出歷史舞台。那時候，在前方等候我們的，會是房地產稅。
當土地財政成為舊愛，房地產稅成為新歡時，說明我們的國家，又進入了一個新境界。”
那麽，下一個時代屬於房地產稅嗎？時間會告訴我們答案。
本篇作者|李夢清|當值編輯|應詩琦
責任編輯|鄭媛眉|主編|魏丹荑
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