取消住房公設面積 對房地產業發展和樓市價格有影響嗎？

作者莫開偉系中國知名財經作家 中國地方金融研究院研究員

近日，2月18日，住房和城鄉建設部發布《關於等38項住房和城鄉建設領域全文強製性工程建設規範 公開征求意見的通知》, 在《住宅項目規範（征求意見稿）》中的第二部分指出“住宅建築應以套內使用面積進行交易。”這意味著取消住房公設面積即將成為現實。

我國住房銷售自實行公設面積制度以來，城市廣大購房民眾一直頗感冤屈，買100平米的房子實際只有70平米面積屬於自己使用，有的甚至高達近50平米公設面積，這種住房銷售規則實際是對廣大民眾利益的無情“剝奪”或合法權益的肆意侵害，也正是因為這種住房銷售的嚴重不合理性，“公設傷民”一直廣受民眾的詬病，並引發了社會各界的強烈反響；同時，也引起各級政府的重視，在去年《新華每日電訊》、《人民日報》等央媒就對此發聲，要求終結住房公設面積的銷售模式。對此，各界民眾翹首以待。

今天，住建部這個征求意見稿中明顯指出了“住宅建築應以套內使用面積進行交易。”實際上已向公眾明確傳遞出了住房公設面積銷售模式即將終將的信號，城市廣大購房族今後購房將是實打實的面積，不用多掏冤枉錢購買公設部分的面積，有望實現住房的真正公平交易，也意味著自己購房的合法權益得到根本保證。看到這個政策信號後，相信廣大民眾會發自內心的興奮，為我國住房銷售制度改革不斷向著民生方向傾斜大加點讚。

即便如此，市場中也能聽到對這個政策即將出籠的種種擔憂，甚至有認為這個政策頒布並非帶給民眾想象中的利好：不少人認為“按下葫蘆浮起瓢”，公設面積名義上取消了，而開發商有可能會提高住房實際銷售面積的價格，同樣會導致“羊毛出在羊身上”的結局；就是說開發商會通過提高實際住房面積的價格來彌補減少的公設面積的銷售收入；事實上對開發商而言並無損失，而對購房者而言並沒有得到任何好處，受到開發商的“盤剝”同樣不會減少。當然，也還有人擔心，如果開發商因為公設面積減少無法獲得更多開發利潤時，可能會減少對樓市開發的興趣或動力，使通過政府拍賣市場拿地的能力降低，對新建案開發減少，這樣會加劇地方財力困難乃至住房供應的緊張，從間接上導致住房供不應求，更加推動未來房價的上漲。

那麽，事實上會是這樣嗎？對於這種擔憂，有不少人發表觀點認為對樓市價格推升力有限，或對房地產業不會產生多大影響，對這些觀點我不讚同。從當前現實看，民眾的這種擔憂不無道理，至少短期內，這個政策頒布對樓市價格和房地產業帶來的影響是比較大的；如果說對樓市價格和房地產開發沒有影響或影響不大，那無異於是睜眼說瞎話。

要說明民眾這種擔憂的可能性，原因其實很簡單，開發商通過拍買花費巨資獲得一定數量的樓市開發土地面積，如果分攤面積不計算在內，而開發商事實上又要在小區按規定留足足夠的公設區域，並花費巨額資金修建比如電梯、綠化等公用設施，原來這部分錢由購房業主出了，而現在購房業主不用支付，開發商的這部分成本從哪來？政府又沒有補貼，開發商唯有通過減少自己的利潤方式來實現；而如果利潤實在太少或不足以支撐開發商的後續開發甚至虧本破產，那麽開發商為挽救自己的經營命運，肯定會采取提高購房者實際面積的價格來彌補公設面積的開發成本，或者通過偷工減料、降低建築質量等隱蔽途徑來實現，這是人性和企業逐利本性使然，開發商不是民政機構，更不是專門慈善公益組織，對其提價行為真的無可厚非。這樣一來，民眾要求取消住房公設面積期望的利好可能就會落空，成為一場空歡喜，這是應該需要引起重視的問題。

同樣，也要看到，如果開發商們真的承擔這麽多的公設面積建設支出，到了開發利潤微薄甚至無利可圖的時候，不少就會轉行，雖然有利房地產業生態優化，但也會帶來房產開發減少的弊害；還有部分勉強能夠維持生存的開發商們，也不會對通過市場拿地再抱以積極的態度，拿地數量會急劇減少，“地王”或將成為稀罕之物，未來開發新建案數量必然會大幅減少，房地產業將進入萎縮和急劇下行區間；如果真的出現這種結局，則只能加大樓市供應的短缺局面，使未來新房上市數量銳減，無法滿足購房剛需族的需求，這樣未來購房族有可能會陷入更高房價掠奪的危險，這絕非危言聳聽！

但是，筆者認為廣大民眾也不要太過擔憂，要取消住房公設面積只是第一步，接下來政府還會頒布系列配套政策措施，以督促取消住房公設面積得到更好的落實或實施，最終不會因此加大購房者的經濟負擔。而為了讓取消住房公設面積真正惠及億萬購房民眾，應該從三方面完善配套政策措施：其一，政府在未來開發商取消住房公設面積時，應對公設面積、公設系數，從制定到管理到執行，應頒布一套規範發化、制度化的制度，比如價格限制、公設面積規範管理或經營等等，最大限度地保護老百姓購房的合法權益不受到損害。

其二，對於開發商公設面積的支付成本，可采取政府減免部分房地產的相關稅費抵消一部分、小區住戶分攤一部分、開發商經營小區物管或出售停車區的收入彌補一部分等等，實現共同分攤公設面積支出之目標。其三，各級政府機構建立專門監督檢查機構，對政策落實不力、采取各種變相手段抬高住房銷售價格、偷工減料或降低質量等手段達到營利目標的開發商進行嚴厲打擊，除進行嚴厲的經濟處罰外，並施以行業禁入限制，增強行政執法和監管的威懾力，防止取消住房公設面積走形變樣，使民眾權益得到真正的保護。