二線樓市究竟還有多大的補漲太空？

來源：國英觀察

作者：楊國英

又一波暴漲，令人驚歎！

春節過後，二線城市的房價，有的持續橫盤，有的仍在急速補漲。

哪些持續橫盤？

天津南京廈門這三個二線城市，房價整體橫盤已有一年之久。

哪些仍在急速補漲？

重慶、長沙、青島，這三個城市，春節後的三個月，房價又足足上漲了20%—30%。

而除了整體橫盤和急速補漲之外，二線城市中的杭州、成都和武漢，在春節之後，則是以小幅上漲的姿態存在。

說實話，今天查了下鏈家重慶部分建案的二手房成交價格，著實讓我嚇了一跳，在我們去年初發起赴渝購房團，至今僅僅14個月，房價卻足足上漲了100%！

這若是算上購房時的杠杆，投資回報率妥妥的300%啊！

（北部新區的美利山和北大資源博雅）

這兩個建案，我們購房團都有入手，美利山公園城市的入手單價不到6700元/平米（建面單價），北大資源博雅的入手單價是9000元/平米左右（建面單價），而現在則是足足翻了一倍。

其中，美利山公園城市，我當初自己入手三套，一套建面104平米，一套94平米，一套78平米。下圖是當初的銀行貸款協定，94平米的當初購入價才62.5萬，現在如果125萬掛牌，基本兩天內就能出手。

（當初美利山公園城市房貸協定的房屋總價）

以我對重慶樓市的觀察，過去14個月（從2017年春節至今）

去年2月—10月的急速拉升，主城區普漲了60%。

從去年11月—2018年春節，這三個月重慶的房價整體橫盤。

從今年春節至今，又再次急速上漲，三個月漲了足足25%左右。

在春節後的再次急速補漲之下，近期，又有許多朋友向我打探重慶購房事宜，對這些朋友，我一般是兩種態度：

對重慶當地的朋友，我一般是鼓勵，“本地剛需嘛，該買，就盡快買”；而對外地的朋友，我一般是打擊，“非剛需，不建議再去追高”。

是因為重慶房價已經沒有補漲太空了嗎？

顯然不是！！！

對重慶房價的補漲，我在去年初就做過判斷——截止到2019年底，重慶主城區房價將補漲到上海35%、南京65%的水準。

在我做出這一判斷的時候，重慶主城區的房價，僅僅是上海的12%、南京的25%的水準，但是，14個月後的今天，重慶主城區房價，已經是上海的近30%（上海房價跌了近10%）、南京的50%的水準。

也就是說，相對於一線城市的上海、二線熱點城市的南京，已經過去一年多高達100%的補漲之後，重慶未來2年的房價，其補漲太空應該僅剩下30%。

對於非剛需的純粹投資客而言，魚身已過，僅剩魚尾，你還追什麽追？

面對未來2年30%的補漲太空，你要注意3點：

1、資金成本上升，房貸普遍是基準利率上浮15%；

2、三無人員每年5‰的房產稅，你是必須得交的；

3、最重要的是，在未來2年再補漲30%之後，重慶樓市大概率將進入為期3年左右的橫盤區間，這是重慶樓市的滯後效應，漲得比一線和熱點二線城市晚2年，橫盤也得大體晚上2年，而目前重慶的樓市政策是“取得房產證2年內不得出售”，這意味著你網簽後至少鎖盤4年。

所以，現在再去追重慶樓市，你所對應的可能不是2年上漲30%，而是4年上漲30%！

這還有意義嗎？扣除資金成本和房產稅，你的年預期收益應該不會超過3%，除非是剛性需求的當地人，你還有必要再衝進去嗎？

很多人都是線性思維，無論是樓房、還是股市，不漲不看、小漲觀望、大漲方才湧入，以為上漲的曲線會一直維持下去，他們注定終身與財富無望。

幸運者能吃到財富之魚尾，不幸者吃到的則是財富之毒藥。

而只有極少數人，能夠洞察趨勢、並在趨勢萌芽之初進入，他們吃到的是財富之魚身，他們永遠是財富的幸運兒！