32億拍得惠州最貴地塊 三央企聯手落子金山湖

地塊處於金山湖片區要打造南屏北秀的城市廊道上。

備受矚目的金山湖JSH-B08-01-1、JSH-B08-01-2地塊昨日上午被華僑城、保利、華潤三家聯合體以32 .694億元掛牌價摘牌，這也是惠州歷史上總價最高的地塊。

在經歷2015年、2016年和2017年7月的“流拍”後，該商服地塊與周邊地塊重新整合與規劃，以商住地的身份重新出現，成為惠州土拍市場價格最高的地塊，金山湖片區將再添一座64萬平方米的超級城市綜合體。

32 .7億元起拍價　保證金9 .8億元

7月26日，該地塊掛牌即被行業矚目，近32.7億起拍價，折算樓面價已經達到5100元/平方米，加上地塊要求建大型商業和學校，極高的商服指標對於本地開發商是嚴峻的考驗。該地塊由兩宗地塊組合而成，其計算指標用地面積為19.19329萬平米，規劃建築總面積最大可達64.1056萬平米。

按照相關要求，該地塊建築密度需小於38%，綠化率20%，預計最大建築面積為64 .1056萬平米，其中住宅部分建面為27.03萬平米，按此計算，地塊的樓面價為5100元/平方米。除此之外，交易公告亦明確表示：競得人須負責建設JSH -B08-02地塊的小學，建成後無償交給教育部門作為公辦學校使用。

在國土局的交易須知規定，地塊總投資不低於51 .93億元，僅保證金一項即要求繳納9.8億元人民幣，以外幣繳納保證金的，需繳納美金1.45億元或者港幣11.3億元。金山湖地塊的起拍價和保證金均為惠州土地交易歷史最高值。

華僑城、華潤、保利三央企聯手

昨日上午10時03分，惠州市公共交易中心系統顯示，該地塊已經成交，最高報價32.694億元，和掛牌價一樣，也沒有出現外界期待的眾多開發商的舉牌大戰。

國土局公共交易中心官網系統顯示，最終底價摘牌的三家公司分別為深圳華僑城置業投資有限公司、深圳市潤投谘詢有限公司、保利灣區置業發展有限公司。南都記者查詢發現，深圳潤投谘詢有限公司為華潤置地控股有限公司100%持股的子公司，保利灣區置業發展有限公司也是保利房地產100%持股的子公司。

提升金山湖片區城市屬性

該地塊並沒有出現想象中的熱鬧競價場面。惠州世聯行副總經理胡光宇稱，如此高的商服指標，對於競拍者來說，是極高的行業門檻。“10萬平方米的商業、五星級酒店，意味著開發商必須有雄厚的資金實力，這不是單個中小開發商能搞定的，而且種種跡象表明，政府對於該地塊給予了極高的期待。”

觀察人士指出，三家巨無霸央企聯手，無論對於地塊，還是對於惠州，都是最好的選擇，“他們有成熟的經驗、優秀的資源整合能力、雄厚的資本以及其他便利。”

胡光宇解釋，該地塊最終將被打造成超級城市綜合體，這對於金山湖片區的城市標簽屬性有極大提升作用。

2017年8月16日晚，惠州市住建局官網對外公示金山湖片區的概念性控規，再度確立金山湖片區的惠州城中央地位，金山湖片區的版面擴容，“鳥巢”(惠州奧林匹克運動場)所在的區域成為金山湖片區重要的新版圖。此次三家央企聯合拿下的金山湖地塊，位於待建設的沃爾瑪山姆會員店南面，惠州奧體中心的北面，緊鄰金山大道和四環南路。

胡光宇表示，地塊位置相當不錯，處於惠州金山湖城市中軸線上，這個地塊對於金山湖的意義重大。此前，金山湖片區的居住價值以高端濱水居住區得到了市場認可，但是其城市屬性不足。在市政府的規劃定位中，金山湖片區和江北是惠州城市的兩級，意味著各項配套、公共服務都要有大的提升，這塊地的物業類型多樣，有五星級酒店、商業，做好了對於片區的城市功能定位有質的飛躍。

在胡光宇看來，三家拿地的央企，有著豐富的商業和酒店運營經驗，能讓項目的城市形象有質的提升，希望能在項目的打造上，有城市思維，也有超前意識，有新的生活方式引領，運營、消費體驗方面都能夠體現出優勢。

關注

規劃 須建小學幼稚園 一棟150米高樓

編號為GP2018-8的金山湖地塊分別由JSH-B08-01-1、JSH-B08-01-2兩地塊組成，其中1號地塊宗地使用面積為10.3萬平方米，容積率不大於3.27，計容總建築面積42.9萬平方米，在1號地塊的詳細指標中規定，住宅建築不高於18萬平方米，服務型公寓為8.53萬平方米，大型商業綜合體為9.5萬平方米。

2號地塊宗地使用面積為4.69萬平方米，容積率不高於3.5，計容建築面積為21.18萬平方米，其中住宅不超過9.03萬平方米，五星級酒店面積不少於3.5萬平方米。至少應有一棟建築物的建築高度大於150米。

此外，大型商業綜合體和36班小學應納入首期建設工程，學校建成後無償交給教育部門作為公辦學校使用。

在小學項目的建設移交協定書上要求，小學位於2號地塊上，規劃用地面積為24362平方米，以標準小學36個班來建設，位於2號地塊的小學必須和住宅一起規劃、同步驗收竣工。

除了建設小學外，規劃條件告知書中，還要求在1號地塊配建一所佔地2400平方米、獨立9班的幼稚園，建設分別不小於60平方米的公共廁所和環衛工人休息站。

規劃條件告知書還要求，大型商業綜合體必須是有高層洋房、五星級酒店、公寓、酒店、大型商業MALL、150米以上高樓和教育配套等組成的城市綜合體。

南都記者測算，該地塊兩宗地可售的住宅、公寓累計不超過35.56萬平方米，剩下的28.5萬平方米均為不可售物業，包括五星級酒店、綜合體商業以及配建的學校、幼稚園等。

周邊 位於南屏北秀廊道 有惠州塔等地標

該地塊位於金山大道和四環南路交會處，距離惠大高速沙澳出口1公里左右。毗鄰中海凱旋城，旁邊是惠州的城市地標惠州市奧林匹克體育中心。每逢節日，金山湖片區“鳥巢”璀璨的燈光，是惠州標誌性夜景。作為2010省運會的主場館，惠州奧林匹克體育中心總用地面積42萬平方米，總投資約9億元。其中中心體育場主場總建築面積達6.6萬平方米，可容納4萬名觀眾。

處於金山湖片區要打造南屏北秀的城市廊道上，這條廊道上有惠州塔、惠州眼、公共藝術中心、金山中心、中央公園、奧林匹克中心等城市地標。

周邊還有完善的教育配套，惠州一中、惠南學校、惠州大學都在項目附近。周邊在售的項目主要有中海凱旋城和中洲·天禦。

采寫/攝影：南都記者 蔣奇政 南都製圖：陳婷