地產股年內超跌20% 傳遞樓市調整信號？
本報記者 張曉玲 實習生 林詩苑 深圳、廣州報導
導讀
另外一些先知先覺的地產商則認為，地產股作為風向標，其連續下跌傳遞出的信號，是房地產市場3年多來的首次真正調整來臨了。
與6月份房企銷售飄紅形成反差的是，地產股近期的表現不盡如人意。
6月25日，市場傳聞棚改將實行審批權“一刀切”，即便當日有降準利好，地產股也應聲下跌，至今未有明顯回升。
申萬房地產指數顯示，年初至7月2日，房地產板塊市值蒸發約5000億，市淨率創出五年新低。
下跌帶來的負面效應隱現。如泰禾集團股票被重複質押融資，令股價承壓，華人置業投資恆大的浮盈也跌去不少，另外一些地產股已跌破淨資產。
一些券商機構認為，目前地產股的跌勢還未停止。
另外一些先知先覺的地產商則認為，地產股作為風向標，其連續下跌傳遞出的信號，是房地產市場3年多來的首次真正調整來臨了。
從實體的市場來看，雖然房企上半年仍然銷售不錯，但近預售屋地產調控密集加強，多城收緊公司購房，龍頭房企普遍現金為王，如碧桂園正在退出一些非主流城市的財務投資型項目。
中原地產首席分析師張大偉認為，今年將是房企4年來資金最為緊張的一年。
下跌通道
盤面上看，6月底至今地產股走勢疲弱。申萬房地產指數顯示，從6月25日開始下跌，地產股短短8日下跌約5%，而從年初至今已跌去20%。
截至7月4日收盤，中珠醫療、泛海控股、中弘股份等18隻地產股跌幅超過3%，南都物業、新城控股等6個股跌超5%；泛海控股等跌停。
連續下跌令地產股市值大幅縮水。年初一度漲近四成的萬科A，現跌超26%，市值縮水超過800億元。此外，保利地產、華夏幸福、華僑城A等多隻股票年內跌幅達20%。保利地產、華夏幸福、招商蛇口等10股A股市值縮水超過百億元。
根據申萬近五年的房地產指數，截至7月3日，地產股市淨率為1.39倍，較7月2日的1.38倍略有回升，但總體仍處於極低的水準，跌破了五年最低值。該指數上一次處於低水準狀態是在2014年，市淨率在1.46-2.39倍間浮動，最低點在3月10日與5月9日，均為1.46倍。
其中，信達地產和福星股份市淨率均為0.65倍，世茂股份、北京城建、鐵嶺新城等10股市淨率在0.8倍及以下，冠城大通、黑牡丹、光明地產等6股市淨率在0.9倍以下，天保基建、迪馬股份、廣東明珠等8股在1倍以下。
截至目前，已有超過20隻地產股跌破淨資產。
就市盈率來看，最近的數據也是逼近五年低點。7月3日，房地產板塊市盈率為10.63倍，與近五年最低水準——2014年3月10日的10.22倍相差不大。
隨著板塊的下跌，疊加股東的一些動作，令一些地產股股價壓力更大。7月2日晚間，泰禾集團發布關於股東股份質押的公告。泰禾集團第一大股東泰禾投資集團有限公司將持有的1.24%的股權質押。
在此前不久，泰禾已進行了兩輪質押。泰禾投資持有泰禾集團6.094億股，佔後者總股本的48.97%，截至7月2日，泰禾投資累計質押的股份數量為6.048億股，佔泰禾集團總股本的48.60%，總質押率為99.24%。
市場傳聞，泰禾投資向在職人員高息借款。7月2日，泰禾集團7月2日在互動平台表示，泰禾集團沒有向員工借款或發售融資產品，也沒有相關計劃。公司現有資金能夠滿足償還到期借款和經營發展需要。
此外，近期H股地產公司股價也持續低迷，中國恆大、碧桂園等今年以來也跌去了20%多，去年因投資部分內房股而大賺的機構浮盈開始縮水。
7月3日晚間，華人置業發布公告稱，截至2017年12月31日，華人置業累計出資132億港元購買恆大股份，2017年12月31日账面值為231億港元。其間並無購買或出售恆大股份。華人置業表示，受近期股市大跌的影響，公司投資的中國恆大股票累計未變現收益由2017年年底的99億港元，減少至2018年6月30日約40億港元，虧損約59億港元。
截至6月30日，華人置業集團持有中國恆大集團合共857541000股股份，佔已發行股本總數約6.5%。
轉捩點來臨？
近期地產股的走勢，與房地產銷售狀況並不一致，上半年房地產銷售市場一路高歌。
據克而瑞研究中心最新數據，2018年上半年，TOP100房企整體銷售規模近4.6兆元，同比增長36.5%。
龍頭房企中，碧桂園憑超4000億元的銷售額位居第一，緊隨其後的是恆大和萬科，分別為3040億元、3030.2億元，較去年同期分別增長24.5%和9.3%。
但隱憂已經出現。從歷史來看，地產股一向領先於房地產市場，股價會率先反映市場回暖，或調整開始。
6月25日，受“棚改將被暫停”、“棚改要停止貨幣化安置”的消息影響，投資者擔憂三四線房地產降溫，悲觀情緒蔓延，地產股開啟跌勢，至今未止。
從政策層面看，房地產調控還在持續收緊。6月26日開始，杭州、西安、長沙等地，先後暫停向企事業部門和其他機構銷售住房，成為調控的一種新手段。
此外，住建部在30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。
中金公司分析師張宇指出，房地產板塊短期仍提示超跌風險，主要因房企資金面風險尚未充分釋放。
當前監管層面對房企境內信用債、海外債、非標融資等融資管道均有趨嚴態勢，而三季度起境內信用債又將進入償付高峰期，房企下半年現金流壓力不容小覷。類似中弘股份的中小房企信用事件仍有可能發生，進一步壓製本就相對脆弱的市場情緒。
此外，中美貿易摩擦背景下人民幣匯率波動加劇，可能導致部分資金恐慌之下拋出地產股，並引發聯動效應。
不過，由於公募基金地產股持倉比例處於歷史底部（預計不足3%），張宇認為板塊拋壓有限。
從個股來看，多位分析人士指出，此輪行業融資集中度的提升，將催生更多未來行業整合機會，從而利好龍頭房企加速搶佔市場份額，並在中期維度開啟利潤率回升周期。
多位房地產業內人士認為，去年3·17開始樓市調控至今，政策已經收緊了一輪又一輪，目前並未有放鬆的跡象；金融去杠杆仍然在持續，對房地產市場不利。
從年初開始，超大型房企已經意識到房地產市場長期調整的風險，加緊出貨。年初碧桂園、恆大均在內部強調提升高周轉速度，快速回籠現金，近期綠城也強調了這一點。
作為行業風向標，碧桂園最新的動態則是，退出個別三四五線的財務投資型項目，控制資金風險。財報數據顯示，截至2017年底，碧桂園已進入全國600個城鎮，項目資源超過1000個，其中合作開發達30%左右。（編輯：賈紅輝，郵箱：[email protected]）
責任編輯：李鋒
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