淨負債比率55.1%，綠城輕重資產模式多元發展

剛剛更換了行政總裁的綠城中國正在不斷調整自己的業務結構，加速周轉的同時，利用產品優勢逐漸形成輕資產、重資產同步發展的模式。

8月27日，綠城中國（3900.HK，下稱“綠城”）發布中期業績報告。今年上半年，綠城總合約銷售金額約754億元，同比增長約26.7%。其中，營業收入為335.3億元，同比增長220.9%。淨利潤為人民幣31.2億元，同比增長145.7%。股東應佔核心利潤為人民幣31.5億元，同比增長189.8%。每股基本盈利人民幣0.94元，同比增長104.3%。

綠城方面表示，銷售額的增加主要是因為項目增多，以及去化效果的提高。根據中報，2018年上半年綠城投資項目整體去化率約62%，其中，新增去化率達80%。

在土地投資方面，綠城開始投資周轉效率更高的土地。

根據中報，綠城新增地塊共計19個，總建築面積約為440萬平方米；總成交金額約人民幣248億元，其中歸屬於綠城集團支付的約為人民幣184億元；預計新增可售金額約人民幣745億元，其中歸屬於綠城集團權益約為人民幣433億元。“上半年部分新增的項目也會在今年實現推盤。”綠城執行總裁李青岸告訴記者。

從綠城拿地價格看，新增土地平均樓面價約每平方米人民幣10,111元，去年同期的每平方米人民幣11,979元。這意味著，綠城正在加強拿地嚴謹性，並希望拿一些更快周轉的便宜土地，在增加自己的銷售規模。

截至2018年6月30日，綠城總土地儲備建築面積約3,297萬平方米，總可售面積約為2,323萬平方米，一二線城市的土地儲備總可售貨值佔比達70%。

從土地結構看，綠城的土地還是處於比較核心的城市，具備比較高的流動性。

拿地控價格同時，綠城開始降低自己的高端產品比例來加快自己的周轉。目前，綠城已初步形成2:6:2的產品結構，20%為高端產品，60%為高性價比產品，剩餘20%開發高品質安置房及保障房。這樣產品結構的好處是，可以加快周轉，讓產品力轉化為盈利能力。

綠城行政總裁兼執行董事張亞東表示，下半年在買地布局會持續跟進，但是買地結構可能會發生變化。傳統的招拍掛市場上買地，綠城會拓展新的投資的市場。比如說和中交合作，另外會加大TOD(公共交通為導向的開發)產品的力度。“這些項目市場的利潤率也遠遠高於傳統招拍掛的市場。”張亞東告訴記者。

從財務表現看，截至2018年6月30日，綠城銀行存款及現金（包括抵押銀行存款）為人民幣444.2億元，較2017年12月底的人民幣359.8億元增長23.5%；淨負債率為55.1%，2017年末為46.4%。同時，綠城2018年上半年總借貸加權平均利息成本為5.3%。

“我們目前現金結餘有359億元，短期債務246億元，有1.8倍的覆蓋率。”綠城首席財務官馮征告訴記者。

目前綠城中國的負債總額732億，其中一年內到期佔33.7%，一年以上到兩年的佔21.5%，兩年以上是44.8%。

參考同業水準，目前行業平均淨負債率為80%。按照綠城的發展趨勢，未來還將進一步放大財務杠杆。

除了重資產業務，綠城的輕資產業務在業內較為突出。根據中報，綠城以品牌輸出、管理輸出的代建管理項目（非投資項目，簡稱代建項目），於2018年上半年累計取得合約銷售面積約207萬平方米，合約銷售金額約人民幣280億元。

“今年年初公司定的指標是1600億。但如果下半年情況比較好，可以達到1700億，到明年的銷售額應該到2000億，公司現在有8000多億貨值的土儲。”李岸青說。