任澤平：反思房地產調控二十年

　　文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 任澤平 夏磊 

　　金融政策直接影響購買力，短期刺激效果最好。財稅政策直接影響市場供應。“限購”等行政措施短期效果直接，但不解決根本矛盾。土地政策對住房中期供求影響較大。人才引進政策對住房需求推升明顯。

　　本文有部分發表在《經濟日報》8月3日版。

　　2018年是房改二十年，系統回顧、反思和總結，得失均可為來者鑒。有因必有果，有什麽樣的房地產政策和制度，就一定有什麽樣的房地產市場運行結果。2017年2月總書記首次提出“研究房地產長效機制和基礎性制度安排”。2017年10月十九大報告指出“加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度”。2018年7月中央政治局會議要求，下決心解決好房地產市場問題，加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。

　　一、反思房地產調控二十年

　　1、調控政策工具及效果。金融政策直接影響購買力，短期刺激效果最好。財稅政策直接影響市場供應。“限購”等行政措施短期效果直接，但不解決根本矛盾。土地政策對住房中期供求影響較大。人才引進政策對住房需求推升明顯。

　　2、重行政手段輕經濟手段。我們在《房地產周期》專著中提出業內廣為流傳的標準分析框架“房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融”。人口決定需求、土地決定供給、金融決定需求的釋放。短期的調控政策，或刺激需求急劇釋放、或壓抑需求延後釋放，只是短期的權宜之計，無法解決長期供需不平衡的根本矛盾。本輪調控短期行政手段“創新”不斷，“限購、限價、限售、限土拍”使巨集觀銷售數據短期冷卻，微觀上，新盤開盤即售罄的“購房熱”不斷出現，說明熱點城市供需不平衡的長期矛盾依然存在。未來需要從行政手段向經濟手段過度，采取經濟手段，核心是實現供求平衡和需求平穩釋放，進而實現價格穩定和市場平穩健康發展。

　　3、重抑製需求輕增加供給、重短期調控輕長效機制。本輪調控和過去類似，重使用需求端政策，如“調首付比例”、“調貸款利率”、“限購”、“限售”、“調交易契稅”等。需求抑製是暫時性政策，松動後需求會大幅反彈。而供給端的政策，如人地掛鉤、確立城市規劃的大都市圈戰略、調整土地供給、調整住宅工業商業用地結構、增加保障性住房、完善租賃市場等才是平衡供需的長期之策。

　　4、政策切換加劇市場波動。過去四年間調控從刺激到收緊的緊急切換，是中國二十年房地產調控的縮影。調控在“刺激-收緊-再刺激-再收緊”之間反覆變動，刺激帶來局部泡沫，過度收緊引發庫存風險，政策本身加劇了市場的波動。

　　5、中央和地方目標衝突下因城施策面臨考驗。房地產市場是極具地方特色的市場，本應由地方政府守土有責，充分擔負起“因城施策”的任務，可在實際中，也存在一些問題。有些地方政府支出過度依賴土地出讓收入和房地產相關稅費，實際上是當地房地產市場火爆的受益者，從某種程度上樂見其漲。調控權下放到地方後調控演變成“被動式調控”，缺乏自約束機制。

　　6、去庫存任務基本完成、相關政策應退出。2015年以來“去庫存”作為調控基調已持續近三年，中央定調從2015年的全面去庫存，到2016年“因城施策去庫存”，再到2017年底“部分三四線城市和縣城去庫存”。當前全國商品住宅庫存已降至2012末的水準，三四五六線城市甚至也出現了大面積大幅度的上漲，各方面指標顯示“去庫存”任務基本完成，應宣告“去庫存”相關政策基本退出。如仍處於“去庫存”的思路下，加劇部分城市住宅供求緊張和房價上漲的風險。

　　7、住房制度的價值取向有待明確。解決居民住房問題，必須“高收入靠市場，中等收入靠支持，低收入靠保障”。本輪地產調控中，棚戶區改造顯著提升了棚改戶住房條件，改善了城市面貌，但是少數地區過度棚改、過度貨幣化安置，棚改戶獲得超額福利，失去住房保障要義。對於中等收入家庭，由於信貸政策持續變動，無論是剛需還是改善性需求，都未獲得持續有效的支持。對中端群體的支持在本輪調控中依然被忽視。而“限購、限價”等行政管制下建築品質倒退，“毛坯房”取代精裝修房，也是市場失靈的直接表現。

　　二、關於長效機制建設和住房制度改革的建議

　　短期調控無法解決長期供需不平衡的根本矛盾，深化住房制度改革才是實成屋地產市場平穩健康發展的根本。按照“房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融”的分析框架，未來應從供給著手，從短期調控政策過渡到長效機制建設、從行政手段過渡到經濟手段、從商品屬性為主過渡到構建強調居住屬性的住房制度非常重要。在“房子是用來住的，不是用來炒的”指引下，建立“多主體供應、多管道保障、租購並舉的住房制度”將是住房制度改革的新方向。

　　一是改革“人地掛鉤”，優化土地供應。目前推行的“人地掛鉤”主要是農業轉移人口與建設用地供應量掛鉤，並不能解決熱點城市人口流入與住房供應緊張之間的矛盾，未來應推行新增常住人口與土地供應掛鉤、跨省耕地佔補平衡與城鄉用地增減掛鉤，增加大城市建設用地。同時優化城市工業用地、住宅用地和商業用地結構。此外，應嚴格執行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則，優化當前土地供應模式。

　　二是保持金融政策穩定。居民貸款方面，應實行長期穩定的住房信貸金融政策，穩定購房者預期，支持剛需和改善型購房需求，抑製投機性需求。房企層面，應支持房企合理融資需求，規範融資用途，防止過度融資。

　　三是轉變住房供應結構，豐富供應主體。未來供應主體將從開發商為主轉變為政府、開發商、租賃中介公司、長租公司等；供給形式也將由建案為主轉向建案、租賃房、共有產權房等多品類。目前各地正在試點的租賃房、共有產權房、集體用地建設租賃房等就是對住房供應結構的積極探索，未來應繼續推進，但政策頒布須因地製宜，人口淨流出城市應警惕盲目跟風。

　　四是推進房地產稅改革，抑製投機型需求。目前房地產稅呈現“重增量輕存量、重建設交易輕保有”特點，未來應減少交易環節稅費、增加保有環節稅費，促進開發建設、交易、保有環節稅賦平衡，避免重複征稅。

　　(本文作者介紹：恆大集團首席經濟學家，恆大經濟研究院院長。曾擔任國務院發展研究中心巨集觀部研究室副主任、國泰君安證券研究所董事總經理、首席巨集觀分析師。)