建安成本一平米3.6萬，大族雷射是在歐洲建皇宮嗎？

大族雷射（002008.SZ）歐洲研發中心真假投資事件仍在持續發酵。

因一個設立在歐洲的研發運營中心，耗時8年仍未完工，大族雷射受到媒體質疑，並收到交易所問詢。第一財經記者隨後實探研發中心所在地，謎團仍未解開。

根據已披露的信息，第一財經記者計算發現，大族雷射歐洲研發中心除去土地之外的建安成本達到了3.6萬一平米； 而10億的工程，光設計費就已花掉2億元。每平米建築面積僅規劃設計費，即達到7500元。

每平米3.6萬，是什麽概念？

上海某知名地產公司財務總監告訴第一財經記者，他們最近在上海建造的某高檔住宅，建安、資金費用（資金來源為貸款）、配套費用等全部加起來，不超過1萬元一平米。“3.6萬一平米，這是建皇宮嗎？”他說。

據大族雷射披露的數據，歐洲研發運營中心土地面積8,500平方米，規劃建築面積26,660平方米。按大族雷射方面公布的預算，約2.67萬平方米建築面積的樓，項目預算10.5億元。

又據公司年審事務所瑞華會計師事務所公布的項目開發明細，該項目2011年和2016年分別兩次支付的地價及原建築物費用分別為715萬、591.78萬瑞士法郎。合計1306萬瑞士法郎，折合人民幣約9100萬元。

項目預算10.5億元，扣除買地和購置原建築物的9100萬元，則項目建安成本預算為9.6億人民幣，折合每平方米建安成本為3.6萬人民幣。

每平方米建安成本達到3.6萬元，是個什麽概念？

地產分析人士、優淘城總裁薛建雄告訴第一財經記者，除去地價，上海住宅的建造成本，市區每平米不裝修價格在7000至8000元，精裝修後的房屋建造成本最多1萬多一平米。

“不考慮地價，住宅房屋即便按歐洲標準精裝修，撐死了也就2萬元一平米，即使按目前全球最高標準，也就基本2萬多一平米。”薛建雄告訴第一財經記者。

第一財經電視記者此前從蘇黎世驅車一小時，盤旋攀爬山路十分鐘，才抵達了該研發中心所在地英格堡小鎮，只有4000多人口的小鎮是當地的旅遊勝地。這表明該研發中心所處地址並非鬧市區，而在一個4000多人口的小鎮，建一個研發中心，成本居然是上海市中心最高裝修標準的兩倍？

設計費畸高

瑞華會計師事務所公布的工程項目年度開支明細顯示，10.5億元的項目總預算，至2019年6月，已發生費用總計1.21億元瑞士法郎（大約8.47億元）。其中設計規劃費就發生2779萬歐元（大約1.95億元）。已發生的設計規劃費即已佔工程總預算18.57%，而且從公布的表格來看，設計規劃費仍然沒有停止支出的跡象。

按大族雷射回復交易所的說法，2016年該項目在規劃設計確定開始動工。這表明2016年即已完成規劃設計，但2016至2018年，該項目的設計規劃費分別為388萬、655萬、747萬瑞士法郎。2019年1~6月，還發生規劃設計費用228萬瑞士法郎。難道該項目是邊施工邊規劃？問題難解。

同濟大學一位不願具名的建築學博士告訴第一財經記者，按照工程施工常識，一般先有規劃和設計，再有工程施工，設計規劃費用發生在前，施工費用發生在後。隨著工程開工不斷深入，設計規劃費始終仍在支付，且不斷走高，這確實與平常經驗不符。

該建築學博士告訴第一財經記者，一般規劃設計費用佔工程總費用的比例為10~40%，幾百萬的小工程，可能設計費會接近總費用的40%。但十幾億的大工程，一般規劃設計費用佔比在10%-15%，極少超過15%。大族雷射這一項目規劃設計費用佔比接近20%，的確非常罕見。