證監會連發33問，中糧地產重組大戲迷霧重重？

本報記者：蔣巨集晨 實習記者：陳翩翩

“大魚吃小魚”，是眼下地產圈的真實寫照。

持續的中央調控、激烈的競爭、集聚的市場，都在倒逼地產企業擴大規模，構建護城河。

否則下場會很慘，不是被市場拋棄，就是被別人吃掉。

並購重組，成了企業們熱衷的重頭戲。

不僅民營房企動作頻頻，連體量不容小覷的央企地產們也開始發力。

早在2016年，央企地產的重組計劃就已開始。

在21家主營業務為地產的央企中，中交、保利、中航、五礦、中冶、中房等在內至少有10家已啟動重組。第一批的華潤置地、中海地產已經重組完成，第二批的中交、五礦、中糧和保利等也在加緊進行中。

而今天要說的中糧地產，重組也處在關鍵時期。

說起中糧地產，成績並不算出色。這家企業一直不溫不火，發展處於持續掉隊狀態，最好的年銷售成績是300多億元，被保利等千億大哥甩在後面。即使是“並購狂人”寧高寧掌權的11年裡，也未見起色。

2017年7月24日，中糧地產發公告，宣布擬收購大悅城地產59.59%股權，重構集團地產資源。

理由是：2家公司，中糧地產做住宅地產，大悅城地產做商業地產，但十多年來沒有統一的品牌，存在同業競爭、資產利用效率低等問題。

收購完成後，公司2019年歸母淨利潤相比收購前預計增厚超過四成，商業地產和住宅開發雙輪業務將獲得較大補強。

按理說，重組是大利好，但結果卻未如所料。

今年4月，複牌後的中糧地產股價連遭陰跌，市場反響並不令人滿意。

記者就“未來2家公司的協同效應會否出現”詢問中糧地產公關部，但直到發稿未得到回復。

中糧地產董事長周政曾表示，最快年內完成重組。並對整合後做大做強寄於希望。

目前，重組最新的進展是：9月13號，中糧地產收到監管層下發的重組預案反饋意見書。22頁的檔案中共列了33個問題，待給予回復。

比如：

在重組過渡期內，預案說大悅城所產生的歸屬於原股東明毅的盈虧均由中糧地產承擔，原因是什麽？

大悅城地產涉12億未結擔保，解除了嗎？

大悅城地產旗下6家開發商為暫定資質，目前資質辦理的最新進展如何？

收購價147億元，怎麽得出來的？(最重要的問題了)…

證監會連連強調，這些問題需要投資者知曉。面對連番詢問，網友紛紛留言，那麽多問題，中糧的重組還真是艱難！

錯失的黃金十年

一直以來，中糧地產顯得“父強子弱”。

原因是背靠的大樹是：中糧集團。這家擁有8家上市公司的巨無霸央企，在2005到2016的11年裡，因為有“明星掌舵人”寧高寧的執掌，成為央企中的另類明星。

事實上，寧高寧也長袖善舞，把在美國學到的資本運作術充分發揮。

在他在任期間，中糧集團發生了50多起並購，集團銷售成績由600億元增長到超719億美元，中糧迅速蛻變為對標國際一流糧企的國際級企業。

而在其離任後，留下的是一堆還未“還未完成的事業”，寧本人也在離開當天，賦詩一首《假如》，遺憾地寫道：“畫圈”還未完成。

然而，頻繁的並購並非叫好一片。有人說，寧在任期間，旗下8家上市公司大部分虧損，中糧集團的負債率高達60%以上等。

而地產板塊，在寧高寧不斷的整合中，發展的進度被不斷拉慢，並錯過了最佳的黃金十年發展期。

形象地說，中糧地產好像一隻“溫水青蛙”或者是“撿了芝麻丟了芝麻的猴子”，渾然不覺大環境的變化，方向把握不清。

2006年，中糧地產借殼深寶恆上市A股，正式進軍房地產領域。

而那時，保利已入場4年，銷售額已達40億元，實屬晚矣。

同時，中糧地產穩健的發展風格，在凶猛的競爭中顯得格格不入，迅速拉開了與保利、中海等的差距，前者紛紛跨入了千億俱樂部行列，保利2017年銷售額更超3000億元，與“恆萬碧”分庭抗禮，而中糧地產銷售額最高隻達386億元，只能在第3梯隊徘徊。

重組大戲

中糧地產董事長周政曾在接受財經媒體採訪時表示，“2個上市平台、3處辦公地、4類細分業務，在長達10年的時間裡，卻沒能有1個統一番號。”

另外，2家企業存在著同業競爭的問題，雖然說是各自安好，不涉足各自業務，但實際操作中，卻並不盡然。

同時周政還強調了一張報表，一個品牌，一個強有力的聲音的重要性。

而一家集團下的A股公司收購一家H股公司，橫跨2個市場，又涉及母公司的關聯交易，並不是易事。

自2017年7月24日開始，中糧地產開始了長達7個月的停牌，開始正式的重組進程。

2018年4月24日深夜，中糧地產披露29份公告，公開重組大悅城地產（00207.HK）的內情。

報告書指出，中糧地產擬定增發行股份收購明毅持有的大悅城地產91.34億股股份，佔大悅城地產普通股股份總數的64.18%，佔已發行普通股及可轉換優先股合計股份數的59.59%。

其中，明毅為中糧集團的全資子公司，簡單來說，是中糧地產通過向明毅定增的方式，收購其持有的上市公司大悅城地產的股票，交易完成後，大悅城將成為中糧地產的子公司。

本次交易對價147.56億元，大悅城4月24日當天市值138.49億人民幣，溢價約50.8%，但明顯的溢價和即期回報的攤薄，並沒有讓投資者滿意，自4月17日複牌以來，中糧地產的股價一直處於陰跌狀態。

1+1>2 ？

既然要收購，那麽對價147.56億元，該如何支付？

中糧地產的“兜裡”現金流是否充裕？

中糧地產8月末發布的半年報顯示，上半年，實現營收49.94億元，同比增8.86%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為6.24億元，同比增301.84%。總體來看，成績還算 “穩健”。

資產負債率方面，截至報告期末同行業資產負債率的平均值和中位值分別為65.04%和 68.59%，而中糧地產的資產負債率為85.6%，高於同行平均水準。

事實上，近年來，中糧地產負債率持續攀升，2015-2018年上半年負債總額分別為442億元、500億元、640億元、731.23億元，資產負債率分別為80%、81.6%、84.5%、85.62%。

與此同時，其報告期內公司經營活動產生的現金流量淨額為負24.79億元。

而被收購方的情況也不容樂觀。

編輯：張賽