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廈門房價還在跌跌不休，開發商更是瑟瑟發抖，購房者也是人心惶惶，大家都是繃緊了弦，不知道這樣煎熬的日子還要多久。而在這樣極端畸形、荒謬的樓市現狀之下，身處廈門，應該如何買房？
這是【大鬍子說房】廈門調研的第三篇文章，我們來聊聊廈門的樓市現狀及購房攻略。
目前的廈門開發商基本都是通過降價來提高成交量，快速回籠資金，但是所有的降價都是要有結果兌現的。
1.算總账算得過，至少不虧
2.降價後能夠成交，至少量跑起來
降價至少分兩種：一是止損，二是少賺。
如果是少賺，只是名義上的利潤少一點，多年的牛市教育了房地產不會虧也不能虧，而現在的止損一定就是市場已經到了很極端的情況。
目前廈門從原本“3萬+”的項目降價到“2萬+”的項目大多數屬於“少賺”，而不是一個個置業顧問口中的“止損”。
當然，所有的項目，具體是屬於少賺還是止損，還是要看樓面價，所以2016年以後拿地的價格高於3萬的融創東南府、世茂國風長安等項目都只能靠著3萬賣。
年底的時候，開發商出貨更加猛，畢竟都是為了衝業績。
微觀上，廈門已經由打壓房價上漲預期過渡為穩住房價預期，但是市場上存在慣性下跌，畢竟在全國各大自媒體和網站的頭條上火了一把，市場下跌的慣性還是存在的。
新房下跌比二手房下跌的衝擊力更大，畢竟二手房下跌只是買房、中介、賣家三方知道價格，而一個在售項目出現下跌，就有可能造成踩踏，引發整個片區的下跌。
以前的廈門，“寧要島內一張床，不要島外一套房”。
現在隨著島內外加速融合，島外核心區房價正在追趕島內老破小，島外的新房對標的都是島內的二手房價格。
當然，你可不要拿島外的頂豪中駿天峰、園博一號來對標。
島外的新房主要是樓齡新、小區的規劃相對先進，而且不用稅費，而島內的二手房雖然樓齡舊但是地段和配套更好，兩者之間就是老破小和遠大新之間的糾結。
其實島內的這些老破小未來的漲幅都會跑輸整體大盤，島內最有價值的一定是居住體驗好的優質大戶型，那些擁擠、不符合未來居住更新需求的小戶型產品，未來一定被時代淘汰的。
例如今年下半年以來，金雞亭、前埔、枋湖、松柏等地掛牌在鏈家上的房源，折價成交，有些老破小更是無人問津。
廈門樓市經過長達一年的橫盤和回調，島內二手房如江頭、金雞亭、烏石浦等片區基本已經從高峰期的5萬+跌到現在的4萬+。
島內密布的老破小▼
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但是你會發現，不管新房再怎麽降價，二手房再怎麽調整，你放眼整個廈門，剛需還是買不起房，這個城市對剛需是如此地不友好。
1.廈門的房價將剛需狠狠碾壓。
即使現在二手房降價，但是3萬+的房價，沒有100萬的首付，12000的月供，剛需依然無法上車。而且別說是新房，二手房對剛需同樣不友好，因為廈門的二手房不是三成首付，而是五成。
我查了一下，整個廈門，只有9個3萬/㎡的項目，這樣的城市，真是讓人多麽絕望啊。
二手房的評估價一般低於成交價1-2萬，其中的價差都要加在首付中，所以買廈門的二手房，沒有5成首付，基本無法成交。
其實我們細究一下，為什麽評估價會如此低，不正是說明了：評估系統認為廈門的房價是虛高，實際不值那麽多錢嗎？
所以最後的局面就是：新房都是改善大戶型，買不起；二手房要5成首付，剛需被這個城市狠狠撕裂碾壓，久久難以翻身。
2.廈門的地價已經不允許為剛需建房子
整體3萬+的樓面價，你說要如何建給剛需的房子？
從廈門今年的市場表現來看：改善型需求已經超越剛需需求，成為市場的主流需求，改善型產品未來會水漲船高。
而優質大戶型小區因其稀缺性，主要以自住或長線投資者為主，因為市場下行引發的恐慌反而更弱，所以市場價值比較扎實。
在2016年的廈門主要供應的小戶型產品，滿足投資客低首付低總價的需求，但是卻是犧牲了一定的舒適度的，所以我們可以看到的是，廈門目前的新房主要以改善型新房為主，這個城市的房子已經不再為剛需建房子了。
剛需因為價格被擠出廈門島內，來到島外，會發現基本都是清一色的改善大戶型。
雖然以前我們一直說是一線城市才是目前改善型需求的爆發期，但是目前的地價已經讓開發商提前做出了產品選擇，逼著市場提前進入改善型，市面上根本很難找到剛需小戶型的產品。
有，但真的少，少得可憐。
在廈門，你絕對找不到首付80萬以下的房子，這也是市場的真空地帶。
更讓人絕望的是，最大的問題可能不是80萬首付，因為可以騰挪借貸，80萬湊湊還是有的，最大的問題，你供不起房貸！100萬首付，每月大概是13000的月供，而對於工資漲幅長期跑不贏同等房價水準的北上深，你如何還得起月供？
作為一個二線城市，廈門沒有“剛需”，相比廈門人，武漢成都重慶鄭州西安等二線城市的剛需簡直是幸福到逆天，1-2萬的房價基本面，父母雙方騰挪一下，湊出個30-60萬的首付，基本可以供年輕小夫妻買個三環內的小三房。而拿著二線城市的收入卻要承擔一線城市房價的廈門剛需注定要承受比同等人更多生活的逼仄與窘迫。
廈門正處於剛需型為主導到改善型為主導的樓市格局中，各區域的價值正在分化、不同產品的供求關係正在變化、戶型結構的價值正在扭轉。
廈門沒有剛需，如果有，那也是和北上深一樣的“豪剛”。
那天下午，當我們結束在廈門島內島外的考察，車漸漸駛離廈門島外最貴的地王融僑鉑樾府，言先生看著車後鏡漸漸後退的風景，煩躁地把著方向盤，滿是惆悵地說：“我走過大江南北那麽多城市，從來沒有看過一個城市像廈門一樣，如此不能容忍剛需。”
那一刻，我本想反駁，但是想了想，竟無以反駁。
我搖下車窗，呼吸著來自這個海濱城市的溫和濕潤的空氣，看著車窗外的藍天白雲，挺拔的鳳凰木上嵌著紅紅的鳳凰花，想著：
這個城市的剛需，面對如此美麗的城市風景，如此包容開放的閩南人，如此舒適宜居的城市氛圍，也面對如此撕裂畸形的房價，想必和我的這一刻的感覺一樣——無以反駁，憧憬與抗拒，在內心相互廝殺著。
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或許，我所能做的，就是把我們調研多日的結果呈現給大家，讓在高房價中掙扎的廈門人買對房。
首先，我們要明確的是廈門是一座以舒適的氣候、優質的空氣和優越的景觀而聞名的宜居城市。
但是，廈門，身前是日趨緊縮的土地和產品供應和一路高漲的地價、房價，身後是難以計數的待拆遷整理土地和難以估計的資金成本，這樣的矛盾在城市發展過程中，越來越緊張、激烈。
廈門的土地困局已經陷入了死循環，於是廈門開始由海島型城市轉變為海灣型城市，所以廈門最有價值的地方一定是擁有一線海景的海灣，目前除了廈門島內，大力扶持發展的新城有：海滄馬鑾灣、集美杏林灣、同安環東海域新城、翔安南部新城。
從左往右，分別是海滄馬鑾灣、集美杏林灣、同安環東海域新城、翔安南部新城▼
每一個區都圍著海灣有一個重點發展的區域，看似雨露均沾，但其實內部價值已經開始分化。
先來說說廈門島內。
思明區：在老廈門人看來，只有思明區才是廈門，所以住在思明區的人有著天生的優越感。
思明區▼
但由於老城區規劃早，目前交通擁堵嚴重、生活體驗極差，而且被城中村包圍，所以居住體驗很差，但是這裡有全廈門最好的教育資源、最好的商圈，如果在思明區買房，還是重點關注思明的新城，還是重點關注會展板塊，畢竟臨近軟體園，周圍規劃合理，目之所及，不是成片成片的城中村，而是一線海景、山景。
思明區軟體園▼
湖裡區：湖裡區是一個非常分裂的區，湖裡區除了有機場，還有大片大片的工業區。
雖然現在經過整改，湖裡區的整體活力提升，但是湖裡區最分裂的在於均價8萬的豪宅和雜亂擁擠的城中村共處，例如，湖裡區最知名的亞洲十大豪宅之一的“恆禾七尚”前陽台看到的是遍布私家遊艇的五緣灣，後陽台就是雜亂不堪的城中村。
總價3000萬的亞洲十大豪宅恆禾七尚與雜亂無章的城中村為伍▼
如果買豪宅，五緣灣絕對是最優選。
每個城市都會造新城，廈門也不例外，雖然島外劃了每個區都劃了一個新城，但是各區價值早已分化。
海滄馬鑾灣是最成熟的新區，有自貿區和電商雙重概念的加持。
集美杏林灣以集美大學聞名，主打是文教和居住概念。
同安環東海域新城是距離島內最遠的，需要通過集美進島，主打是生態旅遊和娛樂休閑概念，同安影視城是重要的影視文化產業基地。
翔安南部新城通過翔安隧道與島內最富有的五緣灣豪宅區相連，是集行政服務、商業商貿、區級文化、居住於一體的區域。
每個新區都有個高帽，我們來看看廈門的城市規劃圖和地鐵規劃圖就知道哪個才是政府最想扶持的新區。
下圖為廈門城市規劃圖，圖中褐色為工業用地。
首先應該排除的就是同安環東部海域，這片區的褐色部分最多，基本上以前島內的工廠就是搬到這個地方，都是一些相對低端的產業，既不宜居，也不利於以後升值。而且同安靠近的經濟不是非常發達的安溪，地區的優勢並不明顯。
第二個應該淘汰的是集美杏林灣，集美區有三條橋與島內湖裡區相連，從橋頭開始，片區發展水準逐漸遞減。
不過廈門目前唯一一條開通的地鐵1號線就是與集美相連，如果是買來自住，這一塊也是優選。
集美雖然是文教重點扶持地，但是地塊太小，可供開發的土地不多，比發展教育更迫切地是先把經濟搞起來。
集美大學▼
集美的橋連著的是湖裡北，是島內最窮的地方，旁邊就是高崎機場，屬於限高片區，連著一大片的城中村，沒有產業、人口的支撐。所以集美杏林灣也差不多是給集美派了一張好人卡，未來的後勁恐會不足。
海滄本就是島外開發最早的片區，也是與島內距離最近的區域，直接與思明區相連。
因為海滄是在島內發展飽和的外溢板塊，所以城市規劃相對較合理。
原來的海滄，是一個重化工業集中區，現在逐漸往海滄區邊緣變遷。雖然海滄是目前的廈門國家級自貿區，但是由於廈門造新城的餅攤得太大，海滄的政策優勢被稀釋得很嚴重，所以也就區政府那一片發展會相對成熟。
整個馬鑾灣雖然在規劃上佔了優勢，但還是逃脫不了和島內一樣的噩夢——土地被城中村佔用，所以從谷歌衛星雲圖上看，整個馬鑾灣就是被村子包圍的。
我相信，有不少人會懟我：花滿樓，別扯淡了，馬鑾灣可是未來的豪宅聚集地！
我想說，這個地方沒有豪宅的氣質，你去看看馬鑾灣上的項目：第一嚴重高低配；第二遠離島內，遠離豪宅區，遠離未來的重要商務區，沒有足夠的地鐵和政府行政配套；第四，地段不好，景觀也不好，要麽望工廠要麽望村子。
例如，馬鑾灣泰禾的高層建到60多層啊！整整60多層！
前邊豪宅區，後邊是沒有什麽園林景觀的超高密度180米超高剛需住宅，這樣的地方會有豪宅基因嗎？
再者，馬鑾灣的很多規劃沒有落地，配套執行緩慢。
馬鑾灣附近的配套還是一片荒地▼
規劃太美好，落地太扎心，說來說去還是因為廈門這座城市地價高，土地的困局太嚴重了。
由於海滄發展已經較成熟，所以區中心的房價大概是追平島內20年樓齡的老破小。
海滄馬鑾灣確實有優勢，但是也有後勁不足的問題，廈門的整體困局就是土地，海滄馬鑾灣土地儲備還不夠。
而且海滄的“鄰居”漳州實力稍遜。這一點，我們下面再展開。
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是的，廈門下一個重點扶持的地方，就是翔安南部新城，看下圖這些地鐵規劃，想必你也知道廈門想幹什麽了。
廈門將構建起“一島一帶雙核多中心”的組團式海灣城市，“雙核”則為廈門島和廈門東部兩個市級中心。而廈門的東部市級中心就花落翔安。
廈門大學、科技中學、雙十、廈門實驗....等超優質的教育資源也將“會師”翔安。
而翔安符合廈門的城市發展方向，翔安目前的城市規劃也不是非常差，過了隧道口，城市界面也還可以，不像海滄和集美，都是成片成片的城中村。
廈門的困局就是土地，有乾淨的土地的地方，未來就大有可為。
翔安南部新城規劃圖▼
接下來還有大量的軌道交通修建，南部新城也是地王聚集地，片區有不斷兌現的利好刺激還有大量新盤入市，而且廈門把翔安作為下一個中心來打造。
之前我們在上一篇文章中說到廈門島內的高崎機場佔用了島內大量的土地，在島內的可供開發的土地越來越稀缺的情況。
而且由於廈門是旅遊型城市，所以高崎機場也是國內最繁忙的機場之一，一天24小時都有飛機頻繁升降，噪音汙染很大，嚴重影響了島內居民的生活，所以機場搬遷已經是迫不及待的事情了。
目前機場已經確定要搬遷翔安區大嶝街道大嶝島與小嶝島之間，用地規劃46平方公里，其中填海造地約17平方公里，其實廈門高崎機場搬遷是早就確定的事情，只是由於機場是填海造陸的，所以需要一定的時間靜止防止沉降，目前的規劃是2020年可以正式啟用。
廈門想發展翔安的野心很大，有了機場就可以搞空港經濟區，水運時代已經落幕，空運時代才是未來的主戰場。
中國造新城最常用的方法就是把市政府搬遷該地，例如杭州市政府的搬遷。
2016年10月1日，杭州發布了一則公告：杭州市政府將從原來拱墅區環城北路318號，遷至江乾區解放東路18號。那一刻，杭州人民都知道了杭州下一個發展的重點就是錢江新城。事實也如當初所預期的，錢江新城成為杭州的豪宅聚集地。
對於廈門，也是一樣的用行政帶動經濟。
上文提到海滄的弱勢在於海滄旁邊的“鄰居”不夠富裕，而翔安能夠在一眾新城中被廈門重點翻牌子，很大的原因就在於旁邊靠著全福建經濟最強的泉州。論泉州7548.01億元，漳州3563.48億元，你說廈門要跟誰玩？
翔安就是廈門想要重點打造的下一個副中心，因為廈門不是省會城市，所以關鍵是市政府想去什麽地方，市政府想去地方，一定就是以後城市發展的重點，未來會越來越值錢。
而且除了目前已經開通的翔安隧道，廈門第7條進出島通道——翔安大橋，發改委透露：計劃在今年底開工。
從市政規劃來說，大家都很清楚翔安未來的前景，但因為廈門幾乎將所有的重磅利好都往翔安引，正是因為多，所以翔安的所有配套落地也是偏慢，至少需要5年時間才能快速發展起來。
翔安南部新城的土地被切割成一小塊一小塊來賣，就是為了加快片區的開工建設，而且這個片區處處都是地王，融創地王、世茂地王、融僑地王...未來還會有連續不斷的地王項目刺激。
但是從軌道交通建設、商業和住宅的規劃分布來看，翔安的未來絕對是最值得期待的！
除了島外四區，還有一直被概念熱炒的“環廈板塊”廈門周邊的角美（漳州）、漳州港、長泰（漳州）、水頭、石井（泉州）我的建議是統統不能碰。
在廈門的暴漲中，房價已經透支了未來3-5年的上漲預期，而且環廈板塊更是如此。
漳州港已經是比較靠近廈門的地方，尤其是靠近廈門目前重點發展的海滄區，但是漳州港的城建實在是不忍直視，規劃亂，庫存量大，空置率很嚴重。
從漳州港住宅亮燈少可以看出空置率嚴重▼
在本輪暴漲中，不少人因為沒有廈門的房票，所以遠走漳州港投資，已經被爆炒了一波，而漳州因為旁邊有個廈門，而且也是個擁有一線海景的城市，身上背的概念越大，炒作的噱頭就越大。
漳州港只是環廈板塊的一個縮影，其他的板塊未來也逃不過回調。
綜上，廈門最值得投資的第一梯隊一定是翔安南部新城，次之才是海滄馬鑾灣，其他地方的投資的投資就不建議了，賭性太大。
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正如我前文以及上周的廈門文章所談，整個廈門處於一個相對於低迷的階段。
建案大面積回調，即便我們認定廈門泡沫遠大於其他城市，但現階段的廈門，回調也最多也不可能真正超過30%。
而現階段的廈門首套正常首付利率也沒有上浮，剛需在有能力的情況下多挑挑多選選，找地鐵沿線以及地鐵密集區域，譬如翔安南部新城的房子。
靜待繼續下調10%，基本就可以入手了。
畢竟中國的大勢，是不可能讓房地產大跌的。
畢竟人的大勢，總是要買房子住的。
畢竟，沒有什麽其他投資，比房產更加穩健。
同時，主城區工作的人，慎買遠郊比如同安老城區，翔安老城區，以及附近的漳州港。
回調之下，買房千萬謹慎，別輕易成為炮灰！
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室