別指望公設面積取消！對房價也沒影響

各位粉絲：

昨天，我們率先推送了住建部就《住宅項目規範》征求意見的消息，詳見國家新規範征求意見 新建住宅將全裝修交房！

在這篇文章裡，有一條：“住宅建築應以套內使用面積進行交易”。昨天我們已經明確說了，不能理解為這條規範就意味著取消了“建築面積”或“公設面積”，而且目前購房合約中基本上也都是按照套內面積進行交易的。所以並不是條重大的信息。

沒想到，今天就有媒體和自媒體打出了“公設取消”、“買100平米房子只得70平米現象有望終結”等等的標題。

誠然，我國的住房銷售和管理機制還有不少不完善的地方，我們也認為“買100平米房子只得70平米”存在問題，並應該得到解決。

但媒體和自媒體缺乏專業知識，僅從簡單理解就能得出吸引眼球的結論，這樣的錯誤的解讀，反而會給人們帶來誤導。

下面就給大家來具體說一下這事兒。

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首先是這個《規範》的性質，昨天我們就說過了，這是一項工程建設標準規範，工程規範是開展工程建設活動的“底線”要求，具有“技術法規”性質，在我國工程建設標準規範體系中位於頂層。

說白了，這是一個針對工程建設方面的標準規範，約束的主要是工程建設方面。

而大家更關注的是在住宅交易和後期的物業費、取暖費等，這些方面都有各自的法律、法規和規範性文件，比如交易有《建案銷售管理辦法》等，物業方面有《物業管理條例》等。

這些都不是《住宅項目規範》能約束到的，換句簡單的話說，《住宅項目規範》是管不到交易、物業費、取暖費等方面的。

所以指望一個《住宅項目規範》，就能取消公設，繼而帶來物業費、取暖費等都按照套內面積交，也太不實際了。

而且，所謂套內面積計價只是一個交易方式，並不能代表著公設面積就“取消”了，不存在了。

即便是在這次的《住宅項目規範》中，也用了很大篇幅提出公共區域的建設標準。

而且還有一個概念，大家交納的物業費，本身就是用於公共區域和共有設施的維護，並不是用在了套內面積也就是屋子裡那部分的。

02

其次，就是給大家詳細說一下交易的這個問題，因為《規範》裡被熱議的這條就是“住宅建築應以套內使用面積進行交易”。

在我國的《建案銷售管理辦法》中，對於按什麽面積來計價，是這樣規定的：

建案銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建築面積或者建築面積計價。

《建案銷售管理辦法》還解釋說：建案建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成，套內建築面積部分為獨立產權，分攤的共有建築面積部分為共有產權。

我們昨天也說過，並拿出了一份真實簽訂的合約照片來給大家舉例，目前的購房合約中，一直都是三種方式（建築面積、套內面積、套總價）都有的，而最終簽訂的合約，基本上都是按照套內面積來計價。

簡單舉例來說，就是開發商進行宣傳的時候，都是按照建築面積來計價的，比如這個建案單價是3萬元/平米，這裡是建築平米。

而到了最終簽訂購房合約的時候，合約裡填寫的是按照套內建築面積計價，比如3.6萬元/平米，這裡是的平米指的是套內建築面積。

所以對於買房人來說，實際這套房子的總價是不變的。但從交易上來說，開發商和你是按照套內面積來交易的，這和《住宅項目規範》中“住宅建築應以套內使用面積進行交易”的這條沒有衝突。

清醒和理智一點的人都明白，指望“以套內使用面積進行交易”這條規定來降房價，那是“癡人說夢”，這只不過是一個不同的換算，背後的房價沒有變化。不過是一些媒體或自媒體為了吸引眼球的手段。

所以，《住宅項目規範》中的這條規定，無論是對於房價還是對於房地產市場，都不會產生明顯的影響。

說到這裡，大家應該都明白了吧。

當前，我國的房地產市場還存在這樣那樣的諸多問題，無論是價格，還是銷售、管理等諸多方面，這需要一個循序漸進的過程來逐步解決。比如預售改為限售，也包括公設面積的不合理，需要解決是沒錯的。但不能指望一個工程建設方面的規範來解決並不屬於它職責內的問題，也不能為了吸引眼球瞎解讀，造成誤導。