傷民公設成歷史將會怎麽影響樓市？

2月18日，住房和城鄉建設部官方網站發布《關於等38項住房和城鄉建設領域全文強製性工程建設規範公開征求意見的通知》。包括了《住宅項目規範（征求意見稿）》（以下簡稱“《住宅規範》”），全文約3.1萬字。《住宅規範》第二部分2.4.6條指出，住宅建築應以套內使用面積進行交易。這也是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。分析人士表示，此次頒布這一規定主要是因為：本條是居民關注的焦點問題，關係到每個住宅用戶的切身利益。目前，我國住宅建築主要以建築面積進行交易，這樣會出現同一項目的建築面積相同而套內使用面積不同的問題，以此加劇“公設面積傷民”的矛盾。

這個消息一出，代表著公設面積將會成為歷史，我們買一百平得七十平的時代將要終結。只是如此大變局，對房地產市場到底有何影響？

首先，我們要討論的是公設面積的取消會不會讓已經買房的人資產縮水？當今中國其實住房的自有率是非常高的，我們雖然一直對房價過高詬病不已，但實際上我們大部分人也都是處於有房的狀態。所以當這個新聞出來之後，所有人第1個反應就是公設面積取消，會不會讓已經買房的人資產縮水呢？我們仔細來看其實並不會，因為無論是公設面積還是使用面積，這兩個面積計算只是對房地產的單價產生影響，對房地產的總價並不會有太大的變化。舉例來說，假設原來100平方米的房子售價在400萬，每平方米的單價大概是4萬元左右，但是實際上這個房子的使用面積只有70平方米，那麽在這次改革之後，房子總價值的總價其實是不變的，但是每平方米的單價將會進行一定的變化，也就是折合成每平方米售價約5.7萬元，所以並不會影響大家的實際財富。

對於已經辦過房產證的老房子來說，一般情況下大家的房產證上面都會寫明建築面積和實際套內面積，所以交易的時候，只要根據實際套內面積進行交易就可以了，如果房產證上並沒有實際寫明套內面積的話，相信房地產部門也會在交易過程中對這個面積進行一個明確的界定，不會對大家的日常生產生活產生什麽明顯的影響。

其次，對於房地產開發商售房來說會有什麽影響呢？由於之前公設面積的長期存在，讓房地產開發商在建案銷售過程中一直是以建築面積，也就是公設面積加使用面積進行銷售的。所以當新政頒布之後，對於房地產開發商來說，其進行房地產銷售的面積計算將會變成去除公設面積之後，直接使用面積的銷售單價進行計算。所以對於房地產開發商而言，其房屋的總價並沒有發生變化。也基本不會影響房地產開發商對房子的銷售，當然我們也要關注到，自從國家對房地產從嚴調控之後，房子是用來住的，不是用來炒的，已經成為房地產的一個主基調。所以各地也都相繼頒布了對房地產限價的調控措施，此次新規的頒布，將有可能對原先的房地產每平米限價進行一定的突破，這個時候就需要各地監管部門密切關注，嚴防房地產開發商在進行建築面積與使用面積切換的時候，對原先的房子進行變相漲價的行為，從原則上來看，應該保持這一個房屋總價不變，使用面積與建築面積切換的一個思路進行。

第三，告別公設面積之後，我們的房屋使用費用會不會發生變化？我們都知道，在我們日常的居住過程中，我們的物業費、采暖費等這些房屋日常使用費用基本上都是和一個房子的面積掛鉤的，原先，由於房地產開發商一直使用建築面積作為計算指標，也就直接導致房屋的這些使用費用直接都是以建築面積計算的。此次進行了標準的改革之後，物業費、采暖費等房屋日常使用費用的計算標準也會因此發生變化，其實大家只要保持一個總價不變的原則就可以了。因為當告別公設面積之後，肯定每平方米的收費會進行增加，只要整體的總價不發生改變，也就不會對我們的日常生活產生什麽影響。

第四，取消公設面積的意義到底在哪裡呢？對於國家而言，取消公設面積主要有以下幾個非常重要的意義。

一是杜絕房地產開發商通過建築面積與使用面積之間不同來獲取不當利潤。

二是讓所有人真正能夠享受到你買房所使用的面積，就是你買房的面積，避免出現我花大價錢買了100平米的房子，實際上居住的只有70平米的這種尷尬境地。

三是有可能對未來房產稅的頒布進行一定的鋪墊。眾所周知，試點房產稅的幾個城市所採用的房產稅計量辦法，都是以房屋面積進行計算的，如果以建築面積進行計算的話，無疑對納稅人而言是非常不公平的一件事，我的房屋的使用面積大概只有建築面積的70%，我卻要為不屬於自己的那個面積買單，所以此次新規的頒布，將有可能是對房產稅的一定鋪墊，為未來合理的徵收房產稅，降低大家的房屋使用負擔做基礎。

當然，大家也要明白這只是一個工程建設規範公開征求意見，距離正式文件還很遙遠，即使成為正式文件，也不確定是建議標準還是規定強製標準，所以離真正的文件落地還有相當長的一段時間，只是一個房地產全新的時代將要來臨了。