央行旗下媒體："公設面積"熱議 制度之利尤勝經濟之利

馬梅若

日前，住建部發布《住宅項目規範（征求意見稿）》（以下簡稱《意見稿》），指出“住宅建築應以套內使用面積進行交易。”這是住建部首次在官方文件中明確提出，房屋應由套內面積來進行交易。

該消息激起市場熱議。儘管有報導提出，“交易”和“計價”是兩個不同的概念。根據長期關注地產業發展有關人士的觀點，中國的建案一直也是以套內使用面積進行“交易”，即任何一份合法的銷售合約上必須標明套內使用面積，但不妨礙大多數地區以建築面積“計價”。因此， “以套內使用面積進行交易”，不等同於“住房按套內面積計價”。

毫無疑問，本次《意見稿》再度把公眾關注聚焦在了“公設”問題上。過去數十年內，“花了上百平米的錢，買了幾十平米房子”的事情一直是購房者的心頭之痛。根據不同戶型、不同配套設施、是否安裝電梯等設計因素，公設面積通常超過20%，個別小區的公設比例甚至有可能高達40%。購房者不僅在買房時要多掏一筆重金，更要在後續長期承擔相應面積的物業費、取暖費。更有甚者，部分公設算法模糊不清，成為了一些開發商渾水摸魚、漫天要價的開始。因此，叫停“公設面積”的呼聲從未斷絕。

因此，本次文件一出，各界最關注的問題是：如果“公設面積”退出歷史舞台，將給樓市相關各方帶來哪些影響呢？

首先，對於消費者而言，“叫停公設面積”帶來價格陽光化或是短期內最大利好。儘管公設面積去除後，套內面積更符合購房者的真實使用情況，但各界普遍預期其“含金量”也將大大上升。也就是說，如果政策落地，短期內建案總價或隨之波動，但整體來看羊毛出在羊身上，取消公設面積帶來的直接後果更有可能是“單價大幅上漲”而非建案總價的驟然下降。至於物業費、取暖費等費用是否會隨之而變，也取決於小區提供服務的成本等諸多商業因素。如果相關繳納費用下降後，小區服務或新建小區的配套設施建設也因此受到影響，也並非政策本意。

但這一政策並非毫無意義。對於消費者而言，複雜的算法、隱性的公設、難以量化的公共服務價值等因素過於主觀，特別是在預付款制度下，消費者往往未見房屋就付款，以至於“交房時大失所望”或發現與“宣傳背離”等現象時常出現。

其次，對於統計數據而言，“公設面積”退出歷史舞台或將讓各地、各區域的房價統計更有可比性。可以說，公設面積的制度安排雖然各地均有（重慶早已取消），但具體細節卻不甚明了。各開發商自有一套複雜算法，這就造成了目前的建案價格數據僅具有參考價值。個別戶型的躍層、陽台、過道均算贈送面積，套內實際面積遠超房本面積；而有的小區則公設超過30%，這導致相似的房本面積可能與實住面積差異高達50%以上——相應的，以房本面積為參考的單價也就不具備可比性。儘管其他影響因素眾多，但這對於統計工作以及後續的政策安排顯然具有較大的“迷惑性”。

再次，對於樓市中長期調控機制而言，“叫停公設面積”意味著數據透明度提高，是後續政策出爐的基礎。正如上文所說，由於“公設數據的模糊界定”，此前各地的房價數據對比價值不高，而這不僅是開發商混淆視聽的潛在方法，也影響著宏觀調控機制的制定。特別是備受關注的“房地產稅”，其中牽涉的“免征面積”、免征面積之外的計稅面積直接與如何界定房屋面積相關聯。如果對標國際，除了香港曾階段性採用“公設”核算方法，大多數發達國家、地區並未採用這一方案。因此，適時叫停“公設”制度也是大勢所趨。

當然，利好之下，市場也存在一個普遍的擔憂：當計算方式改變後，建案單價指標的驟然上漲是否會造成房地產市場的異動？特別是在當前樓市預期分化之時，望而卻步群體的增加是否會影響市場趨勢？

毫無疑問，老百姓(54.420, 3.62, 7.13%)對房價的變化是高度敏感的，特別是熱點城市動輒數萬元的價格本就驚人，如果再有上浮，從感性上會形成一定衝擊。但與之前分析類似的事，消費者也是理性的，購房決定最終還將取決於總價的可承受性；而開發商也會根據市場反應進行相應調整。 更何況，目前僅僅是征求意見稿提出的建議，具體落地還會經過審慎的考量和綜合性的配套措施。而且，重慶業已實行十數年“叫停公設面積”，並未構成不可控的市場衝擊。

總之，“公設面積叫停”的呼聲由來已久。在當前時點，構建房地產中長期調控機制的一攬子方案正在推進，而叫停公設也不失為系統性改革的一部分。這對消費者影響而言、對房地產市場而言固然會有利益之變，但更重要的將是透明化、國際化帶來的制度之利。