住宅“套內交易”引發熱議，公設標準亟需“曬在太陽下”

近日，《住宅項目規範（征求意見稿）》2月18日公布後，其中第二部分2.4.6條“住宅建築應以套內使用面積進行交易。”引發廣泛關注。“公設面積將取消？”一時成為熱點。

2月24日，該意見稿起草部門對此進行了權威解讀。據新華社報導，中國建築科學研究院有限公司相關負責人稱，該條款的提出，主要考慮是從技術角度規範住宅面積的計算規則。

“為了提高我國工程建設標準與國際通行做法的一致性程度，此次規範征求意見稿中擬將住宅交易的面積統一按套內使用面積計算。”該負責人表示。

對此，業內專家表示，“以套內使用面積進行交易”並不代表“取消公設”，只是將使購房者真正“所見即所得”，有助於市場交易更加透明。但目前只是征求意見稿，據真正落地實施還有很長的路要走。

讓購房者“所見即所得”

據新華社報導，受住房和城鄉建設部委託，2016年中國建築科學研究院有限公司在現行《住宅建築規範》的基礎上，牽頭承擔了《住宅項目規範》的起草任務。中國建築科學研究院有限公司組織國內14家建築設計、施工、研究、高校等部門組成起草組，經過兩年多的研編，目前已完成了《住宅項目規範（征求意見稿）》。

2月24日，中國建築科學研究院有限公司相關負責人對媒體表示，“住宅建築應以套內使用面積進行交易”這一條款的提出，主要考慮是從技術角度規範住宅面積的計算規則。據了解，按套內使用面積計算是國際通行做法，而我國住宅面積計算方式主要採用建築面積或套內建築面積。

“為了提高我國工程建設標準與國際通行做法的一致性程度，此次規範征求意見稿中擬將住宅交易的面積統一按套內使用面積計算。”該負責人表示。

實際上，近年來“以套內面積而非建築面積進行交易”已在一些地方陸續推開，全國真正執行的是重慶，其他在試點或兩種方式並行的有北京、上海等城市。在其購房合約裡，既體現建築面積的價格，也體現套內面積的價格。在發放預售許可證時候，同樣批準的是兩個價格。

“以前大部分為6層樓房，公設本來就少。現在樓層越來越高，容積率也越來越大，且小區內綠化率大，因公設面積引起的維權事件也越來越多，所以開始考慮以套內面積計算。”諸葛找房數據研究中心首席分析師陳雷告訴第一財經。

而這種計算方式可以解決兩個問題：“一是解決套內建築面積相同而住戶使用面積不同的問題。由於我國地域差異大、住宅結構類型多等因素，造成住宅牆體厚度不同，導致套內建築面積相同的情況下，而套內實際可使用面積不同。”上述負責人稱。

二是解決住戶使用面積不透明的問題。按套內使用面積進行計算易於住戶自行測量，實現“所見即所得”。而按套內建築面積計算，在沒有專業支撐的情況下難以做到。可以說，從技術角度明確按套內使用面積交易，一定程度上有利於消費者權益的保護。

“這個只是一個計量標準的變化，談不上太多積極或負面的影響。” 合碩機構首席分析師郭毅對第一財經表示，或有助於市場交易更加透明，購房者也可以通過更直觀的比較，做出購房決定。

此外，郭毅表示，如果未來真正實施，後續還需要有一系列配套政策。相關配套稅費的繳納、計量標準都會發生變化。包括目前在執行的契稅，實際都是按建築面積來計價。“所以它涉及到相對複雜的價格體系調整，很難一蹴而就完成。”

公設監管亟需透明

值得注意的是，意見稿末尾的“起草說明”表示，“本條是居民關注的焦點問題，關係到每個住宅用戶的切身利益。目前，我國住宅建築主要以建築面積進行交易，這樣會出現同一項目的建築面積相同而套內使用面積不同的問題，以此加劇‘公設面積傷民’的矛盾。”

由此，“公設面積有望取消”的話題引發熱議。那麽，以套內面積進行交易，是否意味著告別公設？

“該意見稿只是一個技術性規範，主要針對工程建設領域的標準，並非是直接調整建案買賣的規範性文件。”中央財經大學法學院院長尹飛告訴第一財經，“以套內使用面積進行交易”並不代表“取消公設”，只是讓購房者在交易時有更加直觀的比較。

天津師范大學副教授、法學博士張培堯亦表示，此次征求意見稿，主要是打消購房者對於公設透明度的疑慮，而非“取消公設”。此外，在物權法中有建築物區分所有權的概念，其中套內建築面積部分為獨立產權，分攤的共有建築面積部分為共有產權。公設面積是客觀存在，不可能完全取消。

但從此次關於公設的討論中可以看出，購房者對於“公設”爭議頗多。公設面積缺少標準、管理混亂，實際計算標準購房者無從得知。對此，深圳市房地產研究中心高級研究員李嘉宇直言，公設面積就像一筆“糊塗账”，言及取消是情緒之舉，根本還是要將標準和明細“曬在太陽下”，加強監管。

對此，尹飛認為，現在最主要的問題在於，測繪機構出具的測繪結果缺乏公信力。現階段，房地產面積測量工作均由開發商委託相關測量部門來完成,所以其在利益上難免有所偏向。而一旦購房者對測繪結果有質疑，應通過怎樣的程序進行糾正，怎樣設計一套維護業主權利的程序，這是核心問題。

“所以，在市場沒有辦法直接解決的情況下，需要政府這只看得見的手來進行精準發力，維護消費者權益。”尹飛說。

同時，可以考慮在房屋面積測量中引入獨立第三方測量機構，即由獨立於公權力機關與開發商之外的專業評估測量機構,通過法定的程序和方法,對建築物面積進行測量。獨立第三方因其獨立性、客觀性、中立性和專業性的特點,能夠保證測量結果的客觀真實有效。

此外，在必要時可建立公設面積業主監督審核制度,當業主對公設面積有疑問時,可以委託第三方測量機構對公設面積進行覆核。如果開發商多算公設面積,應由開發商承擔相應責任並支付測量費用,如果面積無誤,則由業主承擔測量費用。由此,有利於維護廣大業主的利益。