擠進全國銷售榜前10強，新城控股庫存連續兩年幾近翻倍

高速擴張的新城控股交出最新一個財年成績單，這家主戰場位於三四線城市的房地產企業在2018年如願地擠進銷售榜全國10強，營業收入和淨利潤均創下歷史新高。

數據顯示，新城控股2018年實現營業收入541.33億元，同比增長33.58%，淨利潤122.09億元，同比增長95.02%，歸母淨利潤104.91億，同比增長74%，扣非淨利潤75.97億，同比增長51.87%。

公司董事會建議向全體股東每10股派發現金紅利15元（含稅），預計派發33.68億元末期股息，股息率4.37%（按年報日股價計算），堪稱給投資者派發一個大紅包。

但與公司規模增長相對應的是，新城控股債務總額和庫存顯著攀升。截至2018年末，公司有息負債704.83億元，較上年增長77.33%；庫存方面則較2017年的763.79億元猛增至1455.73億元，增長幅度高達90.59%。

2019年初，籠罩於房地產行業的調控陰雲未散，房地產稅落地之聲漸行漸近，降杠杆去庫存已成房企的共同路徑選擇。對於投資集中於二三四線城市的新城控股來說，新的規模，也是新的壓力。

持有型物業評估損益27.85億

2018，全國房地產市場陷入深度調整，大多數房企銷售增速放緩，然而新城控股仍舊急速狂奔。3月8日，新城控股發布2018年度財報，報告顯示新城控股在2018年度實現合約銷售金額2211億元，同比去年增長74.78%。繼2017年首破千億大關之後，新城控股再用1年時間實現跨越，邁入2000億陣營。

新城控股以“住宅+商業”為其核心經營模式，在城市布局方面以上海為中樞，長三角為核心，同時開發環渤海、中西部、粵港澳大灣區等地，報告期內，公司進入全國98個大中型城市，銷售面積1812.06萬平方米，同比增長95.21%，初步實現全國化布局。

資料顯示，新城控股從2016年起開始進入高速發展期，克爾瑞數據統計，2016年其銷售金額為685.2億元，在當年房企銷售排行榜中位列15名，2017年銷售金額為1260.1億元，同比增長87.34%，當年排名為第13名，2018年銷售金額為2204.3億元，同比增長74.93%，進入前十名，位列第8。

公司績效方面，2018年新城控股錄得營業收入541.33億元，同比增長33.58%，歸母淨利潤104.91億，同比增長74%，扣非淨利潤75.97億，同比增長51.87%。得益於公司“商業+住宅”模式，新城控股账面持有型物業資產超過400億。2018年，公司確認投資物業公允價值變動淨收益27.85億，這使得公司毛利率大幅攀升至22.55%。

2018年，新城控股經營性現金流回正，為38.17億元，這一數據在2017年時為-104.85億元。但公司規模擴張對資金需求進一步提高，公司全年籌資活動現金流入933.78億，較2017年同期的416.51億大增124%，籌資活動產生的現金流量淨額358.9億，較上年同期的189.7億增長89.2%。

這一年該集團動用了多種融資手段，包括債券、票據以及ABS產品等，使得公司債務總額也呈現攀升趨勢。財報顯示，新城控股2018年負債總額2793.62億元，資產負債率84.57%，同比上一年微降1.27%，但仍未達到行業紅線80%以下。公司2018年有息負債為704.83億元，同比去年增加78.58億元，其中短期借款與其他流動負債合計137.68億元。三費支出中，財務費用支出為8.42億元，同比去年增長88.40%。

公司增加的債務主要用於土地儲備的獲取，公司報告期內新增土儲164幅，同比去年增長34.43%。事實上，新城控股的規模擴張之路起步於2016年，新增土儲40幅；2017新增土儲同比激增至122幅，增長率高達205%。

存貨連續兩年大增90%

2018年度新城控股總資產增長較快，達3300億，同比大增約80%，其中激增的存貨量佔總資產的44.07%。資產負債表顯示，2018年新城控股預付款項146.34億元，同比去年增長42.59%，原因系“本年拿地規模較去年增長，故預付土地款增加”；存貨1455.73億，同比去年大增90.59%，原因系“本期土地儲備和項目規模大幅上升，故存貨也大幅上升”。

自此，新城控股已經連續兩年總資產增速超過70%，庫存增速超過90%，公司規模擴張之勢頭頗為凌厲。但在市場橫盤或縮量的走勢之下，該集團面臨的去庫存壓力也浮出水面。尤其是公司大比例布局三四線城市，也為去庫存任務埋下隱憂。

數據顯示，2018年新城控股獲得土地的平均樓面地價為2330元/平米，從2018年項目分部情況也可以看出，住宅部分進入全國約77個城市，其中一二線城市14個，佔比僅為18.18%；綜合體部分進入全國約63個城市，其中二線城市11個，佔比17.46%。

作為“住宅+商業”雙輪驅動的典型代表，新城控股起步於三四線城市，其拿地模式和發展模式與萬達非常相似，因此一直有人將新城稱之為“小萬達”。從2016年起，新城控股連續3年實現跨越式發展，其最重要的原因在於“踩對點”，那時正是棚改貨幣化如火如荼之際，新城控股借開發綜合體之便，迅速掃貨有潛力三四線城市的土地，實現連續三年土儲翻倍式增長。其以住宅銷售反哺商業物業的模式，讓新城控股一路以來都必須依靠住宅的高周轉和較大規模的融資助力。

然而隨著棚改貨幣化的退出，三四線城市進入新一輪休整期，有數據統計，全國約20地棚改計劃都出現下降，其中降幅最大的是山東、山西與河南，降幅均超過70%。與此同時，在易居研究院監測的100個城市中，三四線城市房價在連續10個月環比上漲基礎上，然而在2018年12月首次出現止漲現象，三四線返鄉置業的熱情也迅速冷了下來。

三四線城市的迅速冷卻給新城控股的高速發展蒙上一層陰影，在大比例的投入下，一旦三四線城市後勁不足，那麽新城控股激增的庫存量則面臨較大的去化難題，其重倉區域可能出現中長期毛利率下行風險。

同時，新城控股持有型物業也佔據了公司較大的資金量，報告期內，商業綜合體新增33個、吾悅廣場開業19座，截止報告期末，累計開業42座吾悅廣場、96個綜合體項目。新城控股聯席總裁、商業地產主管陳德力曾計劃表示，未來三年將每年開出25個吾悅廣場，到2020年達到100座。

基於此，公司在2018年度繼續拓寬融資渠道，在中國銀行間市場先後發行中期票據、永續中期票據、定向債務融資工具及超短期融資債券，募集資金79億元人民幣；在上交所平台完成購房尾款資產支持證券、公開及非公開公司債券的發行，募集資金55.53億元人民幣；在境外通過發行高級美元債券，募集資金13億美元。截至報告期末，公司整體平均融資成本為6.47%。