旭輝擴張後遺症：激進拿地拚規模 負債走高頻頻融資

　　從92億逆襲到千億 下沉三四線密集融資“止渴”

　　旭輝擴張後遺症：淨負債率逼近“紅線”

　　劉頌輝

　　石英婧 近年來，閩系房企代表旭輝控股集團有限公司（00884.HK，以下簡稱“旭輝集團”）的銷售額增長了10倍，從2012年上市的96億元到2017年突破千億元，尤其是 2017年業績近乎翻倍，從 2016 年的 530 億元增長至 2017 年的 1040 億元，同比規模大漲 96%。成為一匹黑馬，逆襲奔入千億房企的陣營，是近年來閩系房企迅猛擴張的縮影。

　　今年上半年，旭輝集團繼續邁開增長的步伐。從近日披露的半年度報告顯示，旭輝集團實現合約銷售金額660.32億元，同比增長40%，核心淨利潤24.46億元，同比增長59%，已完成全年合約銷售目標約56%。

　　值得注意的是，旭輝集團規模擴張和業績增長，換來的是負債總額的持續走高。今年前7個月，旭輝集團通過發行可換股債券等方式進行了一系列融資行為，融資超過180億元。7月3日，旭輝集團創始人林氏家族信託增持了公司2581.30萬股，總代價為1.55億港元。此為林氏家族信託繼4月底5月初之後，再次買入旭輝集團的股票。

　　對此，旭輝集團品牌方面負責人在接受《中國經營報》記者採訪時表示，公司不存在負債率高企的風險，亦沒有資金兌付壓力。上半年，公司預判到地產行業融資將收緊，所以主動進行融資，以較低的成本獲取資金，踏準融資“視窗期”。

　　激進拿地拚規模

　　根據克而瑞資訊集團發布的《2018年上半年中國房地產企業銷售排行榜》，旭輝集團按合約銷售金額計算，位居全國房企第17位。

　　旭輝集團的半年報顯示，截至2018年6月30日，今年前6個月已確認收入184.21元，同比增長64.0%；股東權益應佔淨利潤34.19億元，同比增加58.6%；毛利率為33.7%；核心淨利潤率為13.3%。

　　“業績持續向好，得益於穩健均衡的發展戰略，精準定位的城市布局和經營策略，土地儲備、規模擴大帶來的相應貨值增長，以及快速提升的產品力。考慮到今年公司上下半年的供貨比例，超額完成全年銷售目標是大概率事件。”旭輝集團方面在給記者的回復材料中表示。

　　作為閩系房企的代表之一，旭輝集團起家於福建省廈門市，該市曾因為房價上漲迅速，與合肥、南京、蘇州被冠以“樓市四小龍”的稱謂。2012年～2017年，旭輝集團從實現銷售額96億元，一躍突破千億元，成為房地產行業一匹“黑馬”。

　　衝擊千億銷售規模的背後，來源於其拿地環節的“瘋狂”。2017年，旭輝集團拿地規模同比翻番，拿地銷售比達104%。由於合約銷售的強勁表現，造成旭輝集團迫切需要對日後銷售增長補充可銷售資源，其趨向積極地進行拿地。

　　2018年半年報顯示，旭輝集團土地儲備總建築面積約4040萬平方米，應佔土地儲備建築面積約2110萬平方米。上半年，該公司收購67個新項目的權益，就此應佔土地代價為291.9億元。

　　上海中原地產市場分析師盧文曦表示，旭輝集團增加土地資源時，應該注意產品的結構和區域的分布。在產品配比方面，不能過多押注商業項目，也不能過多布局養老地產，應該得以均衡。另外在當前的環境下，多家房企的高價地被擱置，面臨虧本出售難題，因此在高周轉模式下，不建議拿地王地塊。

　　負債走高頻頻融資

　　截至今年上半年末，旭輝集團的總債務705.59億元，相比2017年末增加233.2億元，包括銀行及其他貸款約446.53億元、账面值為118.03億元的境內公司債券、账面值為22.76億元的可換股債券及账面值為118.27億元的境外優先票據。半年報顯示，在不計入永續債的情況下，旭輝集團上半年的淨負債率達到72%，相比2017年底的50.9%，大幅上升21.1%。根據媒體報導，在旭輝集團內部，始終嚴控淨負債率在紅線75%以下，而72%的數值已經逼近紅線。

　　“這就是高周轉模式下的資金杠杆，杠杆過高對於企業運轉非常危險。”國內某大型房地產研究機構一名分析人士對記者說。

　　近日，國務院金融穩定發展委員會召開第二次會議，分析當前經濟金融形勢，研究堅持結構化去杠杆、促進國際收支平衡等重點問題。國家巨集觀調控政策不斷收緊，融資難和融資成本居高不下，給不少房企掛上了“韁繩”。

　　今年上半年，旭輝集團支銷的融資成本約為1.35億元，而去年同期則為1億元；支銷及資本化的融資成本總額由去年同期的10.49億元增加至17.28億元。

　　旭輝集團方面表示，支銷及資本化融資成本總額增加主要由於公司總債務水準增加，支銷融資成本的變動主要由於期內產生融資成本總額（扣除開發中物業的資本化部分）出現變動所致。歸根結底，總負債主要因土地收購而有所增加，公司仍維持穩健的負債狀況及資產負債表外的承擔。

　　規模化競爭之下，旭輝集團開始通過多種管道融資，解決手中的資金問題。譬如，2月24日完成發行本金總額為27.9億港元的可換股債權；4月13日，發行5億美元的優先票據，利率為6.875%；4月24日，發行3億美元的優先票據，利率為6.375%；7月，公司發布一系列融資行為的公告，包括發行本金總額不超過34.95億元的境內公司債券以及獲得東亞銀行一項5億港元的2年期貸款。

　　短期內進行密集融資，是否會為公司帶來資金兌付壓力？旭輝集團品牌方面負責人表示，公司沒有任何資金兌付壓力。上半年，由於預判到地產行業融資將收緊，所以主動進行了融資安排，以較低的成本獲取了資金，踏準融資“視窗期”。8月8日，旭輝集團又發行2018年第一期小公募公司債券，發行規模為25億元，期限為2+1年期，全場認購倍數為2.13倍，邊際認購倍數為3.32倍，發行利率僅為5.46%，相當於1.14倍房貸基準利率，處於近期行業可比最低利率之一。

　　下沉三四線風險潛存

　　數據顯示，今年上半年，旭輝集團在長三角、中西部、環渤海及華南地區的合約銷售金額分別佔比約為53.6%、24.3%、18.2%及3.9%。一線及二線城市的合約銷售金額佔本集團合約銷售總額約85.6%，而三線城市則佔余下的14.4%。

　　旭輝集團方面表示，由於公司擁有大量和分散於多個地區及城市的可售資源，上半年公司合約銷售金額來自25個城市超過130個項目，並推出36個新項目預售，實現合約銷售建築面積為431.18萬平方米。由於分散至較低層級城市，合約銷售平均售價約為15314元/平方米，錄得超過80%的合約銷售金額現金回款率。

　　從旭輝集團的拿地路徑來看，今年1～7月，旭輝集團新進入14個城市，這些無一例外都是三四線城市。外界認為，隨著調控持續收緊，地價“水漲船高”，以及棚改貨幣化安置的逐步退出，三四線城市的風險也在加劇。

　　同時，業內人士指出，布局三四線城市必然會影響產品的售價水準，若要維持一二線城市項目同樣的利潤，就必須高周轉，加快開發速度，提高產品去化率。

　　為了實現規模化擴張，合作拿地與開發也成為了旭輝集團的運轉模式之一。據記者不完全統計，今年上半年，旭輝集團就新增了寶龍地產、首創置業、美的置業等多個合作夥伴。合作開發之下，旭輝集團權益銷售金額較低，出現“規模一半為水分”的質疑聲。

　　在旭輝集團看來，權益合作是一種經營策略，市場風險大的時候，旭輝集團的權益少一點，而市場風險小的時候，則希望權益高一點。旭輝集團方面回復記者時表示，權益合作不僅給公司帶來規模增長，同時強化在所進入城市的深耕能力，帶來在該城市規模和市場份額以及品牌知名度的提升。

　　不過，在盧文曦看來，房企合作開發地產項目關鍵在於雙方的運作模式和操盤方式有一定的互補之處，必須明確雙方為財務方面投資還是由哪方操盤，否則會出現糾紛。

　　同時，一位不願具名的房地產研究機構分析人士表示，對於旭輝集團來說，其積極進行投資符合規模擴張的導向。但在大規模擴張的情況下，其實還是需要注意一些問題，比如下半年要警惕市場降溫、流動性風險增大等風險，同時注意對一些具有競爭力企業的競爭項目進行分析，防範部分項目面臨市場太空的擠壓等。

責任編輯：張國帥