“少東家”歸來 後千億時代新城控股生變？

■中房報記者 梁笑梅 北京報導

新城控股“少東家”回來了。

8月24日，新城控股集團股份有限公司（新城控股 601155.SH）發布公告稱，因工作原因王振華辭去總裁職務，繼續擔任本公司董事長以及董事會提名委員會委員等相關職務，聘任王曉松任公司總裁。

曾表示“再乾十年沒有問題”的王振華卸去了總裁一職，而兩年前去追逐自己夢想掛印而去的“少東家”王曉松回歸。

如今的新城控股正處在高光時刻。這個在去年躋身千億俱樂部的房企一直在做大規模的路上加速奔跑，上半年業績刷新歷史最好水準，已然是房企前10強的有力競爭者。

據同一天發布的2018年業績中報，上半年公司實現營業收入157.58億元，同比增長39.10%，淨利潤25.38億元，同比增長122.81%。硬幣的另一面是，2018年上半年經營活動產生的現金流量淨額為-91.36億元，相比去年的-74.61億元，進一步流出了近17億元。自2017年一季度以來，新城控股已經連續6個報告期經營活動產生的現金流量淨額為負，巔峰期曾於2017年年末達到-104.85億元。

留給王曉松的是一個業績暴漲與風險激增並存的新城控股。

新城控股高級副總裁歐陽捷表示，對於企業來說，最重要的是可持續發展，曉松總回歸，為新城控股長期穩定發展注入了活力，也為新城控股的持續創新發展增添了潛力。

少東家歸來

早在2009年8月，“少東家”王曉松就加入了新城控股旗下的江蘇新城地產股份有限公司，曾任江蘇新城常州公司工程部土建工程師，2010年4月起任上海公司工程部助理經理。2013年2月4日，擔任新城地產股份有限公司總裁。及至2015年3月至2016年10月，任新城控股總裁。

2016年1月，王振華一度接受常州市武進區紀委調查，直到當年2月11日才回歸。在此期間和王振華回歸後，由王曉松主持新城控股的日常工作。

直到2016年10月，王曉松辭去了總裁一職，當時一封名為《不忘初心同心同在》的“辭職信”引發一片嘩然。理由是要處理自己的個人事務，去追逐自己的夢想，體驗不一樣的人生之旅。

坊間傳言，王曉松有自己的興趣愛好，“小時候因為跑得快，希望成為一名運動員。”這是王曉松選擇離開的原因之一。不過，在2016年新城發展業績會上，王振華稱他離職是為了去深造，同時多接觸了解新業務。

歐陽捷曾評價，雖然王曉松很年輕，但是公司上下對他的努力和能力都很認可。

22歲就進入新城地產，如今再次回歸已到了“而立之年”，王曉松此次會帶來哪些不同的管理方式，給新城控股帶來什麽樣的新天氣值得期待。

“目前的公司戰略與布局依然符合市場走勢與企業實際，還是會繼續堅持的。”新城控股的一位內部人士告訴中國房地產報記者。

高速行進的奧秘

在王曉松離開的兩年裡，新城控股經歷了一段高速發展期，連續三年，業績幾乎得以逐年翻番。2015年、2016年和2017年，新城控股分別實現合約銷售額319.29億元、650.6億元和1264.72 億元。

短短三年，新城控股的年銷售額從300多億元增長到了1200多億元，得益於新城控股將“住宅與商業雙輪驅動”玩得遊刃有余。多年來，新城控股傾向於綜合體模式拿地，既有利於爭取到優質地塊資源，又能以住宅和商業的同步建設、投入運營，實現價值的互相拉升。

歐陽捷曾披露：“商業的持續經營，為公司創造了長期、穩定的現金流；豐富的商業配套有利於提高住宅產品的溢價水準以及競爭優勢。”

一位接近新城控股的人士表示，新城控股是在純住宅做大基礎上再做商業。目前，除了住宅外，商業也是新城控股重點布局的板塊。今年預計會開業45～46個商業項目，加上拿地未開工的項目將近80個。

該人士進一步表示，物業廣場在拿地時往往一方面涉及商業形態，其實商業綜合體背後還有一些其他可售物業，比如住宅還有loft產品，而一部分辦公、商業街也都可以銷售。在這種情況下，為整個銷售規模的增加奠定了基礎。

相關資料顯示，2017年新城控股1265億元的整體銷售金額中，其中逾800億元為純住宅項目產生的銷售金額，另外商業綜合體中可售的配套住宅、小商鋪等銷售額近400億元。

高速發展的勢頭與新城控股市場布局息息相關。為實現規模增長，新城控股近年開始向外拓展，制定了“以上海為中樞、長三角為核心，並向珠三角、環渤海和中西部地區擴張”的“1+3”區域發展戰略。

“新城地產能快速增長最主要的是把握好了市場節奏”，上述人士解釋。首先，在過去幾年內，新城地產將主要業務迅速下沉到三四線城市，另外一些重點布局的城市比如青島，以及其重倉布局區域在過去兩年的市場反響也不錯。其次，其做了“一城一策”，即對每個區域每個城市，甚至每個城市的每一個片區進行研究。

正是由於這樣的市場布局，使得新城控股把握住了市場機遇，實現了快速穩定的增長。

歐陽捷對新城控股的快速發展的原因總結為“1+3”的因素。

其中，“1”是企業家精神。新城有一句話：“新城人心中的那座山永遠在前面”，無論是董事長還是高管員工，都在自我激勵，努力攀登面前的那座山，在翻越了一座山峰之後，再次攀登面前的另一座山峰。

“3”是大勢研判精準、內控體系完備、企業文化優秀。從新城控股的戰略布局到進入城市節奏，都基於企業對巨集觀經濟、政策邏輯、市場變化、客戶預期的分析，準確把握並抓住了市場機會。新城控股內控體系既有借鑒、更有創新，全方位覆蓋了投資、運營、人力與資源，既確保了企業安全運營，也有效控制了可能的風險。

上升的負債率和乏力的模式

值得一提的是，隨著新城控股這兩年規模的不斷擴張和大規模拿地，負債率也呈上升趨勢。2017年新城控股的負債率小幅攀升至85.4%。相比之下，2015年負債率為79.50%。

而從成本控制方面看，近兩年新城控股銷售費用和管理費用持續攀升，2016年銷售費用與2015年相比提高了23.7%，管理費用提高了31.3%。

同策研究院的數據顯示，2014年～2016年新城淨利率均低於10%，尤其2014年~2015年銷售淨利率僅5%左右。長三角是其布局的核心，貢獻全年營業收入近90%，多個城市杭州、鎮江、安慶等，毛利率不足10%，拉低了整體盈利水準。衝規模過程中，由於熱點城市進入門檻較高，新城控股大量進入三四線城市，存在一定風險。

隨著房地產調控加碼以及三四線城市棚改貨幣化縮緊下，房企面臨新的挑戰。

一位業內人士表示，目前培育的這一批職業經理人團隊一直在沿用過去的做法，他們熟悉的模式在整個行業轉型更新的大背景下也用到了盡頭，需要更新和提升。

“新一代接班人上台後，可以給企業注入新鮮的血液，尤其是有助於創新業務的發展，包括新城旗下的商業項目。”一位財經評論員指出。