華發股份2017年年報顯示，公司實現營業收入199.17億元，同比增長49.76%；歸屬於上市公司股東淨利潤16.20億元，同比增長59.11%。但是新浪財經發現，2017年華發股份銷售業績明顯下滑，銷售金額310.17億元，較2016年下降13.18%，銷售面積133.76萬平方米，同比下滑20.23%。
表面上其業績層面表現優異，實現了營收與淨利” 雙豐收”，但同時其銷售卻出現下滑，這“一增一降”背後藏何動因？
剖析去庫存壓力大誘因：押寶城市均遭遇強調控
新浪財經發現，2017年年末華發股份存貨餘額為1024億元，佔總資產比例約為73 %，截止到2018年第一季報披露期，其存貨已達到約為1119億元。縱向來看，華發股份存貨佔比較大，存在存貨去庫存壓力。新浪財經從歷年數據對比可以看出，該佔比2015年達到峰值隨後2016年下降，但到2017年該指標又出現“反彈”，這或許進一步說明其去庫存壓力進一步加大。
存貨與總資產佔比：
華發股份存貨較多，那麽其存貨周轉情況如何？2017年其存貨周轉需要約77個月，但是同行業比較發現，碧桂園，萬科，恆大，保利分別為21天，40天，48天及44天。同行業存貨周轉速度是其將近2-4倍左右。這進一步說明華發股份庫存壓力確實不小。
同時，從公司管理層對其周轉工作提出明確要求可以得到進一步驗證，其要求明確總部與城市公司職責，工程項目由串聯審批改為並聯同步推進。
管理層提高周轉要求：
存貨佔比大，存貨周轉遠低於同行，這些只是“果”，那真正的“因”又是什麽呢？
從華發股份2017年銷售區域結構來看，華南區域（珠海、中山、廣州、南寧）貢獻最大，2017年銷售金額達134.39億元，貢獻佔比43.33%，其中，大本營珠海市場依托多年的深耕，2017年銷售達69.01億元，業績貢獻達22.25%。華中區域依靠武漢市場實現銷售金額89.29億元，貢獻佔比達28.79%，成為公司新的利潤貢獻點。華東區域（上海、蘇州）2017年銷售金額合計60.32億元，貢獻佔比達19.45%。從其銷售區域結構可以看出其業務相對集中在珠海、廣州、上海等重點一二線城市。
2017年銷售區域結構：
再從其土地儲備布局看，華發股份2017年通過招拍掛、合作開發、城市更新等多種方式積極深耕珠海、上海、武漢、廣州、蘇州等城市，並成功開辟南京、佛山、嘉興等市場加大土地儲備，新增計容權益土地建築面積277.65萬平方米，較2016年大幅上升。截至2017年底，華發股份擁有的待開發土地建築面積877.11萬平方米，同比增長8.93%，其中南京、武漢、珠海三個城市待開發土地最多，分別佔比22.86%、16.37%和14.77%。因此，可以看出華發股份土地儲備主要集中在珠海、武漢、南京等二線城市。
我們再看回顧一下2017年巨集觀政策環境，2017年各地政府積極深化房地產政策調控，力度不放鬆、目標不動搖。截至12月底，90個地級以上城市（約200項政策）和35個縣市（約41項政策）頒布調控，此輪調控總體上表現為持續時間更長、涉及城市更多、政策強度更大。在長三角城市群中，中心城市調控加碼，調控收緊趨勢向周邊持續深入；在珠三角城市群中，廣州限購更新並擴大限購範圍，深圳對商辦進行調控。隨後，環廣州、環深圳兩市周邊的珠海、惠州、佛山、東莞、江門、中山等市同步限購。華發股份業務布局區域全集中在這些熱點調控城市。因此可以得出的結論是其業務過度集中於一二線熱門調控城市，巨集觀環境收緊是其去庫存壓力加大的深層次原因。
巨大 “債雷”隱憂：左手千億負債 右手500億擔保
業內人士表示，對於地產企業當期庫存壓力大的時候，如果還需要繼續維持其營收及淨利“雙豐收”的“高成長，必然會使用“高杠杆”。那華發股份的財務壓力又如何呢？
截至2017年12月31日，華發股份淨負債率高達263.19%。截止2017年末，華發股份負債合計達1157.67億元，約為2012年底負債規模的5.73倍，但其資產規模較2012年末的擴張幅度僅為4.82倍。
華發股份償債壓力又如何呢？2017年度年報顯示，公司短期借款為90.36億元，一年內到期的非流動負債為104.59億元，合計為194.95億元。而其不受限貨幣資金為110.10億元，短期負債與貨幣資金的比值為1.77倍，這說明華發股份面臨較大的短期償債壓力。新浪財經進一步發現其2017年分配股利、利潤或償付利息所支付的現金約為50億元，但是其淨利僅約為17.77億元，約為3倍左右。
諸多數據表明，未來華發股份財務壓力巨大。
華發股份不僅“債台高築”，還對外提供巨額擔保。截止2018年5月25日，公司及子公司對外擔保總額549.91億元，佔公司2017年經審計淨資產的462.77%，其中為子公司提供的擔保總額為493.02億元。擔保風險突出，如果其被擔保標的一旦發生違約，如此巨額的擔保，那擔保方離走向破產邊緣將不會遙遠。左邊是高額的負債，右邊是巨額的擔保，這裡面隱藏著巨大的“債雷”。
值得一提的是，華發股份少數股東權益佔所有者權益約50%，其是2012年年末的3.67倍，約為120億元，如此巨大的少數股東權益又變動如此巨大，這或許還有些“明股實債”在表內被隱藏。
公司公告截圖：
高層集體減持
2018年2月26日，陳茵女士、侯貴明先生以集中競價的方式分別減持各自所持公司無限售條件流通股20，000股、166，400股。2018年2月27日，張延先生以集中競價的方式減持所持公司無限售條件流通股12，000股，上述三人本次減持股份合計198，400股，佔公司總股本的比例為0.0094%。業內人士表示，管理層集體減持對公司來講具有一定負面效應，不利於維護中小投資者的利益。一般來說，不減持說明了企業比較穩定，減持意味著其上市公司不看好，尤其是管理層減持。（公司觀察 文/譚談）
減持公告：
責任編輯：譚志平
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