來源微信公眾號：克爾瑞地產研究
作者：朱一鳴、貢顯揚
2017年，碧桂園實現合約銷售金額5508億元，同比增長78.3%；全年新獲取土地881宗，新增土地投資4794.5億元，其中目標三四線城市的金額、面積佔比都有顯著提升；2017年碧桂園在業績規模擴張的同時，盈利也有大幅提升；資本運營方面，加權平均融資成本降低至5.22%，為近年來最低水準；長短債比呈下降趨勢，短期償債壓力略有提升；有息負債總額同比增長57.7%，淨負債率上升8.2個百分點至56.9%；應付账款和其他應付款項同比增幅較大，對項目的運營能力和資金回款提出考驗。
關於碧桂園未來規模能否持續，我們認為：首先，規模對房企來講始終是核心，但從碧桂園不設銷售目標這點來看，戰略層面有擺脫原來的大幅衝規模的跡象，未來或許和萬科、恆大一樣（萬科也已經好幾年沒有業績目標，恆大雖然有提出業績目標，但也只有10%的增長），規模的平衡上更加靈活。
其次，碧桂園也考慮到了未來繼續城市下沉、擴大規模的隱憂；淨負債率的上升、近期融資環境惡化、借長期債的難度加大等等，都讓碧桂園有所顧慮。當然，碧桂園手上的貨源是充足的，土儲規模行業數一數二。所以總體來講，碧桂園還將繼續保持平穩的業績增長，追求規模和負債的平衡，未來8000億、甚至兆，達成只是時間問題。
碧桂園2017年實現合約銷售金額5508億元，銷售面積6006萬平方米，分別同比增長78.3%和61.9%，位列全年銷售榜榜首。同時銷售樓款現金回籠也超5000億達到了5003.3億元，同比增長76.1%，並再次實現正淨經營性現金流達240.8億元。2018年碧桂園不設合約銷售目標，將根據市場情況推出貨量，盡量做得更好。這表明與往年衝擊業績規模的目標不同，2018年碧桂園將根據自己的節奏，追求更穩健的增長。
業績結構上，受益於三四線市場火熱，碧桂園在2017年業績大幅提升的同時近58%的銷售來源於三四線城市，較2016年增長5個百分點。而目標二線城市市場和一線城市市場的銷售則分別減少了4和5個百分點。
碧桂園2017年獲取土地881宗，新增土地投資4794.5億元，新獲取土地預期建築面積14110.6萬平方米，分別同比增長170.1%和61.2%。其中權益金額3271.4億元，權益建築面積10145萬平方米，平均地價3225元/平方米。此外，2017年碧桂園通過收並購獲取土地達160宗，土地總代價佔比為19%。土地儲備方面，截止2017年末碧桂園已簽約或已摘牌的土地儲備28180萬平方米，另有潛在的土地儲備約1.42億平方米。
雖然，目前碧桂園沒有公開設立明確的業績目標，但是充足的土地儲備和合理的市場布局為碧桂園未來業績的持續增長提供了保證。2017年碧桂園的新增土地投資中，三四線城市的金額、面積佔比都有顯著提升。其中目標三四線城市的金額、面積佔比分別提升了6個和9個百分點。而目標一線城市的新增土地投資佔比則有大幅的降低。可見碧桂園堅定地看好三四線城市市場，未來在一二三四五線城市全面開拓的同時，三四線仍將是碧桂園布局的重點。
2017年碧桂園各項盈利指標延續2016年的趨勢繼續大幅提升，全年實現營業收入2269億元，同比增長48.2%，其中物業開發分部收入約為2201.6億元，同比增長48.6%。同時由於營業收入增速高於營業成本近9個百分點，2017年碧桂園的毛利潤、淨利潤分別同比大幅增長82.4%和110.4%至587.9和287.5億元。毛利率和淨利率水準自2015年以來也不斷回升，分別達到了25.9%和12.7%。碧桂園近年在業績規模擴張的同時，盈利能力也得到了提升。
資本運營方面，截止2017年末碧桂園的加權平均融資成本進一步降低至5.22%，達到近年來的最低水準。碧桂園2017年現金及銀行存款為1484億元，現金短債比2.17，另有約2485.1億元的銀行授信額度尚未使用，營運資本充裕。而截止2017年末碧桂園長短債比為2.15，近五年來呈下降趨勢。在目前的融資環境下，房企獲取長期借貸的難度增加，短期償債壓力略有提升。
碧桂園2017年末有息負債總額達2147.7億元，較去年同期增長57.7%。淨負債率達56.9%，較2016年同期上升8.2個百分點，但仍處於合理水準。碧桂園在2017年中期曾表示會以淨現金流為正為基礎，在規模和負債之間平衡，淨負債率控制在不超過70%。另外，碧桂園2017年與收並購對應的其他應付款為1326.6億元，同比增長近117%。
雖然萬科和恆大還未公布年報，但從去年中報的數據來看，碧桂園其它應付款佔總負債的比重達到15.4%，與萬科基本持平，但高於恆大的12%。雖然這部分無息負債償還的時間較為靈活，一般在項目完成後償付，但也對項目的運營能力和資金回款有一定的考驗。
社區服務、物業運營板塊轉戰港股上市
截止2017年末，碧桂園物業管理分部的合約管理面積約3.295億平方米，覆蓋中國大陸28個省的超過240個城市；物業管理及社區相關業務的收入約為26.56億元，同比增長35.6%；經營利潤約為4.87億元，同比增長20%。碧桂園在2017年末暫停分拆物業A股上市，並於近日公告轉戰港交所主機板，此舉是為了充分體現物業的價值，也有利於碧桂園物業運營板塊的長遠發展及戰略擴張。
與金融機構合作，在一二線城市發展長租業務
碧桂園2017年12月正式發布長租公寓品牌——BIG+碧家國際社區，並宣布其3年內建設100萬套長租公寓，其中40萬自主開發，60萬靠創新模式拓展。截止2017年末，其在北上廣深以及武漢、廈門等一二線城市籌備項目，在建房間數已達2963間，已獲取總房間數超過8000間。2018年2月，碧桂園的租賃住房REITs也正式獲批通過，成為國內首單百億規模的REITs產品。在目前國家政策推動的背景下，長租公寓在未來幾年也有望成為碧桂園的一大重要板塊。
試點推廣SSGF新建造技術工法，縮短工期、節能減排
SSGF是碧桂園提出的工業化建造體系，目前正在111個項目試點推廣，成熟後將於更大範圍使用。該體系通過使用建築工業化技術在內的多項核心工藝，可在提高建築品質的同時有效縮短建築工期、節能減排。住建部和國務院自2013年就頒布相關產業政策，從國家市場戰略層面推動建築工業化。對於碧桂園而言，通過試點並推廣應用該技術可以大幅縮短工期，在實現高周轉運營的同時，進一步降低財務成本。
責任編輯：馬婕
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