中房智庫研究員 付珊珊 | 文
從1982年提出“長三角經濟區”到1992年明確“長三角城市群”，長三角始終佔據著全國經濟的核心地位。今年的政府工作報告提出，將長三角區域一體化發展上升為國家戰略，這意味著長三角的一體化發展將按下加速鍵。
對房地產企業來說，區域經濟的發展利好就是其布局的風向標。雖然大灣區發展勢如破竹，但作為傳統經濟繁榮區，疊加一體化進程加速發展的紅利，長三角地區目前仍然是房企布局的重要陣地。龍湖集團滬蘇公司總經理溫介邦認為，長三角一體化將為長三角城市群提供更多活力和發展動力。在長三角一體化背景下，城市群發展會催生大量機會，同時也帶來很多變化。
今年以來，杭州、蘇州成為長三角城市群中地市最熱的兩大城市。根據中房智庫研究員統計，截至今年5月20日，杭州土地出讓金已破800億元大關，蘇州以677億元緊隨其後；在成交建築面積上，徐州排榜首，杭州和蘇州以均以491萬平方米並列第二。
核心城市的地市爆發離不開房企高漲的拿地熱情。據統計，今年以來，在長三角公開市場拿地金額前十的房企分別為碧桂園、新城控股、中海地產、綠城中國、新希望地產、華潤置地、融創中國、保利發展、招商蛇口和榮盛發展。
綜合2018年長三角公開市場拿地前十房企和今年以來在長三角公開市場拿地前十的房企來看，TOP10房企在長三角的拿地金額佔比從2018年的21%上升到2019年前五月的27%，拿地集中度明顯提升。此外，頭部房企和蘇浙系房企在長三角的土地儲備也佔有絕對優勢。
具體到典型房企來看，碧桂園的拿地金額最高，今年以來在長三角已經斥資近200億元拿地，拿地數量18塊，根據克而瑞數據顯示，碧桂園也是截至今年2月在長三角未開工土地儲備最多的房企，其未開工土地儲備建築面積達4768萬平方米。中國恆大和綠地控股兩家房企在長三角的未開工土地儲備也均在2000萬平方米以上。
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樓市表現強勁刺激房企布局
2018年，全國建案銷售面積171654萬平方米，銷售額149973億元，均刷新紀錄。其中長三角區域就貢獻了全國近四分之一的市場份額。2015年以來，長三角住宅用地成交金額和成交建面逐年上升，2018年全年成交21483萬平方米，土地出讓金額達到11825億元。
2018年至今，長三角總體土地市場已經走出“起－伏－起”的行情，今年二季度以來長三角住宅用地出讓明顯提速，4月份，成交樓面均價達到7845元／平方米，創下2018年以來新高。
在長三角城市群中，上海作為唯一的一線城市，不僅是經濟領頭羊，也是房企總部聚集地，對房企的吸引力可見一斑。然而，目前上海地價攀升，不少房企在上海拿地“有心無力”。
作為長三角城市群中的核心城市，杭州和蘇州今年以來表現出強勁的爆發力，尤其是土地市場，吸引了眾多房企攻城略地。
根據中房智庫研究員統計，杭州2019年以來的土地出讓金和住宅用地成交建築面積均在長三角重點城市中位列第一，其中土地出讓金882億元，住宅用地成交建面為491萬平方米。值得注意的是，杭州2019年以來的成交樓面價已經超過上海的平均樓面價格，達到17953元/平方米。
蘇州也是今年市場較為火熱的城市之一。2019年以來，其住宅用地出讓金達到677億元，僅次於杭州，但其住宅用地成交建築面積與杭州持平，為491萬平方米。
除了杭州和蘇州，長三角區域中有13個城市2019年以來的住宅用地出讓金超過100億元。整體來看，雖然重點城市住宅用地成交金額和成交建面同比下降數量居多，但整個長三角仍然保持較為強勁的樓市基本面。
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規模房企和本土房企佔先機
長三角區域一體化發展上升為國家戰略無疑給嗅覺敏銳的房企一個信號，政策利好以及部分城市頒布的鼓勵政策助推了房企拿地熱情。自今年二季度以來，長三角地區土地市場復甦明顯，部分城市土拍火熱，地王頻出。
根據中房智庫研究員統計，在長三角的土地競爭中，規模房企和本土蘇浙系房企具備地緣優勢，在土地市場佔有先機。
無論是從拿地金額看還是從未開工的土地儲備面積看，萬科、碧桂園、新城控股、綠地等規模房企依然佔據前排位置。
2018年，萬科在長三角公開拿地耗資最多，投入總金額為499億元。龍湖和碧桂園緊隨其後，也分別斥資333億元和332億元拿地。2019年，房企在長三角拿地投入又有新的變化，碧桂園加大在長三角的投資力度，前五月拿地金額197億元，拿地18幅，建築面積達251萬平方米，新城控股和中海地產分別位列第二和第三，拿地金額分別為187億元和166億元。
標杆房企中，碧桂園、恆大、綠地是在長三角未開工土地儲備最多的三家房企，土儲建築面積均超過2000萬平方米，其中碧桂園土地儲備高達4768萬平方米。
在克而瑞統計的土地貨值數據中，長三角區域土儲貨值超過5000億元的均為頭部房企，包括綠地、碧桂園和融創中國。
大房企之所以能夠在長三角佔有土地儲備先機，是依賴於其全國化的深入布局和城市群的深耕。由於大房企已經具備相當規模，而規模的前提即充足的土地儲備，幾乎大規模房企在長三角均有廣泛布局。
相比規模房企，一些本土房企依賴地緣優勢在長三角布局中搶佔市場先機，例如祥生地產、弘陽地產、濱江集團等。這些房企在長三角的土地儲備貨值均超過800億元，屬於本土深耕型企業。如祥生地產在浙江諸暨市場份額佔據大半，也因此被稱為“祥半城”。濱江集團相關人士也向中房智庫研究員表示，目前發展仍然聚焦浙江以及長三角區域，暫時沒有大舉向外擴張的計劃。蘇系房企弘陽地產近年快速擴張，土儲布局基本都在長三角區域，區域內總土儲貨值接近1000億元，佔總土儲超過80%。
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外來新勢力突圍搶食
除了上述提及的房企，還有一類外來新勢力房企開始加速布局長三角，比如榮盛發展和新希望地產。
榮盛發展此前主要以廊坊為中心，深耕京津冀地區，2018年，榮盛在長三角拿地6宗，建築面積為65萬平方米，在長三角拿地總耗資僅有32億元。但是2019年以來，榮盛發展在長三角拿地提速，截至5月20日，榮盛已經在長三角公開土地市場斬獲10宗地塊，土地建築面積80萬平方米，累計投入83億元，是去年全年投入的兩倍多，且2019年首次進入杭州、蘇州、紹興、南通等地。憑借大的拿地力度，榮盛也成為今年以來在長三角公開市場拿地金額投入第十名。
新希望地產也是長三角地區的新面孔。今年3月以來，新希望連續斥資約138億元先後在長三角溫州、南京、杭州等地落子。值得注意的是，2018年新希望地產銷售額增長至316億元，其中有104億元銷售額均是由溫州貢獻。在中房智庫研究員統計中，新希望在今年以來長三角公開市場拿地金額排行榜上擊敗華潤、融創、保利等實力房企位居第五，成為長三角區域新的“圍獵者”。
隨著樓市和土地市場競爭的加劇，長三角投資風險也在聚集。從今年以來土地出讓情況看，高溢價地塊多集中在長三角區域。房企搶地催生高地價，而區域房價已處於高位，房企以超高價拿地賭限價放鬆的預期將面臨挑戰。在調控政策反覆強調穩地價穩房價的大背景下，房企利潤空間進一步被壓縮。
（此文刊於中國房地產報6月17日11版 責任編輯 蘇志勇）
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