中房智庫研究員 蘇志勇 | 文
“手有余糧，心中不慌”。對於房地產企業來說，這個“糧”一是資金，二是土地。土地既是維持企業正常運作的最基本的生產資料，也是獲得資本支持的重要基礎，因此土地儲備成為評價房地產公司成長性的核心指標之一。
中房智庫根據CREIS中指數據統計的截至2018年末房企土地儲備數據和2019年前4個月房企拿地情況，對房企土地儲備現狀及風險進行解析，並解讀土地儲備之勢與房企拿地之道。
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土地儲備之勢
根據2018年末房企土地儲備百強數據，土地儲備TOP100房企權益貨值達到近30兆元，土地儲備量達到28.8億平方米。總貨值超千億的企業達88家，土地儲備面積超千萬平方米的達到70家，總貨值超1億平方米的有8家。按照2018年國家統計局公布的全國房地產開竣工面積比較，百強房企土地儲備總量已超出2018年房屋新開工面積（20.9億平方米），更是超出2018年竣工面積（93550萬平方米）數倍。從歷年來土地儲備數據不難看出，房地產市場集中度在不斷提升，百強房企佔有了過半的市場份額。
經歷了曠日持久的土地儲備爭奪戰，恆大、碧桂園、保利、融創、綠地、萬科、中海、龍湖等確立了第一梯隊的江湖地位，土地總貨值均超兆。土地儲備第二梯隊房企在土地市場的爭奪日趨白熱化，不時有“黑馬”殺出，其中最為“激進”的莫過於新城控股，不僅殺入土地儲備前十，在2018年新增土地貨值同樣進入前十。招商、華潤等老牌房企土地儲備跌出十強。土地儲備在千億規模的中型房企拚殺最為凶猛，中梁控股、龍光集團、福晟集團等房企分別以5271億、5058億、4760億元的土地儲備貨值躋身30強。
從2019年1~4月新增貨值看，第一梯隊中萬科依然保持穩健，碧桂園、恆大拿地速度明顯放緩，特別是恆大1~4月份新增土地儲備跌出前十。第一梯隊中融創勢頭最猛，以626億元的新增土地儲備貨值遙遙領先於第二的萬科。緊追第一梯隊的新城控股在1~4月份新增土地儲備更是力壓碧桂園、中海等老牌勁旅，以新增貨值385億元位居第三，黑馬成色盡顯。前4個月新增土地儲備貨值超百億的房企達到28家。前50房企新增貨值總額達7400億元。
從拿地區域上看，一線城市土地出讓條件苛刻，加之嚴格的調控政策影響，土地市場競爭趨於緩和，三四線城市的市場消化能力有限，二線城市成為土地市場競爭的焦點。特別是近年來二線城市在人才引進和落戶政策上大幅度放開，人口增長明顯，優質地塊頻出，對品牌房企形成強大吸引力。1~4月土地市場成交總價前十的城市分別為杭州、武漢、北京、天津、蘇州、上海、鄭州、福州、廣州、西安；成交面積前十的分別為西安、武漢、天津、成都、杭州、廣州、鄭州、南京、昆明、青島，均為一二線城市。
從房企的拿地布局來看，融創在環渤海、長三角、珠三角和中西部均表現出較高的熱情；新城控股則更鍾情於長三角和環渤海區域；萬科更傾向於珠三角和環渤海區域；綠地和綠城在長三角區域依然保持著拿地優勢。碧桂園由於此前長期聚焦三四線城市，目前土地儲備64%在貨值仍在三四線城市，只有36%土地貨值在一二線城市；保利待開發面積中60%在一二線城市；華潤土地儲備85%在一二線城市。
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房企拿地之道
對於房企來說，土地儲備是把“雙刃劍”，過量的土地儲備和不合時宜的拿地動作都可能帶來經營風險。
首先，土地儲備要與未來的市場需求相匹配。經過十幾年的高速增長，多數城市市場需求趨於飽和，特別是一些人口流出或城市發展比較弱的三四線城市，過量儲備土地極易造成去化困難，為企業帶來經營負擔。
其次，土地儲備需與企業的開發銷售能力相匹配。儲備量過大，要麽消化周期過長，導致資金鏈出現問題；要麽超出企業開發能力，質量難以保證。因拿地過猛導致資金鏈斷裂或因開發速度過快導致質量問題的案例屢屢出現。作為龍頭房企，碧桂園、恆大、萬科也意識到過分強調高周轉帶來的弊端，將“降速提質”作為戰略選擇，主動降低銷售目標，放緩了拿地速度。
再次，政策風險也是房企拿地必須考慮的因素。隨著房地產調控進入深水區，因城施策、一城一策的調控政策將加速落地，處於風口上的二線城市很可能成為調控的“重災區”，房企盲目拿地，其風險不可忽視。以環京區域為例，2017年之前環京樓市被普遍看好，自然也成為房企爭搶的熱點區域。然而兩年前的限購限售政策迅速將環京樓市打入冰點，銷售幾乎停滯，拿地房企叫苦不迭。迫於資金壓力，華夏幸福不得不以32億多元價格將部分項目轉讓給萬科。類似情形也出現在海南，海南2018年4月的全島限購不僅套牢了炒房者，也套牢了一大批重倉海南的房企。
最後，衝動的高價拿地風險值得注意。在“房住不炒”和“穩地價穩房價”的政策基調下，地價房價輪番大幅上漲的可能性越來越小，高地價意味著高成本高風險，盲目樂觀的高價拿地只會為企業帶來沉重負擔，這樣的案例每年都在發生，但衝動的房企總是前赴後繼。今年3月以來，資金面的緩解讓一些房企重拾久違的拿地衝動，土地市場明顯升溫，成交樓面價及溢價率不斷高企，其中風險不可不防。
總之一句話，市場有風險，拿地需謹慎！
（此文刊於中國房地產報5月20日11版 責任編輯 蘇志勇）
流程編輯：曹冉京
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