土地市場進入淡季 多家房企表態“謹慎拿地”

10月廣州首次土拍以平淡收場。10月10日，廣州一次性推出5宗商住地，其中3宗地塊以底價“秒成交”；5宗商住地總金額僅為41.7億元，較早前動輒超百億元及兩百億元的土地出讓額相去甚遠。

一線城市廣州在“銀十”的首場土拍就遇冷，全國土地市場情況如何？不久前，中國指數研究院公布了一份土地報告顯示，今年土地流拍數量達歷史高位。根據數據顯示，全國有統計的300個城市中，2018年以來全國房地產市場土地流拍已超過800宗，其中共流拍446宗住宅用地，總規劃建築面積5645萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規劃建築面積的1.8倍。

從各項統計指標來看，全國性的土地市場降溫已是事實。

業內人士認為，土地市場降溫已是大勢所趨。越是臨近年底，房企越需要更多資金償還各類款項，同時銷售端承壓，房企發展模式發生變化，在拿地方面將呈現出更加審慎的態勢。

供應增加 市場卻降溫

數據統計顯示，2018年以來全國100個大中城市住宅用地供應數量達3232宗，創2014年以來同期新高，同比去年增長26.20%。與此同時，土地流拍卻在蔓延。

據中原地產統計數據顯示，今年1-7月，一線城市土地流標13宗；二線城市合計流標經營性土地154宗；三四線城市經營性土地合計流標達到了629宗。土地流拍在今年上半年還未能引起業內的大範圍關注，但這種現象從進入下半年的7月份開始就愈演愈烈。

事實上，從7月份開始，熱點城市土地流拍現象就已經頻繁出現。以碧桂園、保利發展等為代表的龍頭房企，已放緩拿地節奏，土地市場隨之轉冷。

以向來拿地“大手筆”的碧桂園為例，根據中國指數研究院研報統計，在2018年7月，其單月拿地金額為195億元、拿地面積為1007萬平方米。但到了8月，其單月拿地金額為55億元，不及7月拿地金額的三成；拿地面積亦僅為373萬平方米，不及7月拿地面積的四成；其9月拿地力度與8月大體持平。

針對土地流拍頻發的現狀，業內人士分析認為，持續嚴格調控影響房企預期、融資環境收緊房企回避風險、土地出讓條件更加苛刻，是導致當前土地市場流拍現象增加的三大因素。中國指數研究院相關負責人分析認為，一方面，2017年品牌房企整體拿地規模處在歷史最高水準，基數偏高；另一方面，今年以來，受土地出讓條件嚴苛以及企業資金壓力驟升影響，品牌房企拿地更趨謹慎，拿地規模有所下降。中原地產首席分析師張大偉表示，地方政府加大土地供應力度，開發商對熱點城市、熱門區域的地塊不再盲目參拍，不少以往的地王“鄰居”並沒有拍出地王價格，這是市場降溫的重要信號。

房企拿地“穩”字當頭

那麽，面對這樣的市場現狀，房企對土地市場持有什麽樣的態度？要“過冬”便要加速資金回籠，減少各方面開支，在拿地方面，各大房企近期分別作出了不同的投資表態。總而言之，穩字當頭，大部分企業對拿地都持審慎的態度。其中，碧桂園稱要精準獲取，持審慎態度；恆大稱放緩投資節奏，不去四線城市；融創要控制買地節奏和支出等。

從各大房企的表態來看，“謹慎”和“隨時調整策略”是高頻出現的字眼。除此之外，各家表態也反映出各自的發展布局方向。例如：綠地控股表示要“聚焦高鐵沿線三四線”。10月12日，綠地宣布將通過“三大變革”推動房地產主業在未來三年的發展，重組成立大基建、商貿、酒店旅遊三大產業集團。對於此舉，綠地控股董事長張玉良提出，希望房地產主業年均銷售規模能達到5000億左右，到2020年基建產業經營收入超過4000億元，這些數字可以看作是綠地對規模的承諾。因此，聚焦高鐵沿線的三四線城市拿地，可以看做綠地在發揮大基建與房地產協同發展方面的決心。事實上，從綠地廣東近期的動作也可窺一斑，包括佛山和陽江項目在內，都是以“高鐵站”為重要賣點。

此外，中海地產提出“對市場保持高度謹慎態度”，龍湖集團則表示“買地政策不變，主要集中在一線城市，領先二線城市”。表態相對“耿直”的如：富力地產直言“當麵粉貴過麵包時便不會再出手”；合景泰富“土地選擇更加理智，沒有利潤率15%以上的基本不選”。

萬科逆市拿地氣勢搶眼

在房企一片“求穩”的拿地聲音中，萬科的動作顯得有些不同。此前，剛剛高喊“活下去”的萬科，對拿地的公開表態也是“拿地相對謹慎，始終堅持聚焦核心城市經濟圈”。但是統計數據顯示，萬科今年拿地有點“豪”。

近日，華夏幸福公告，擬與北京萬科企業有限公司就華夏幸福環京區域33.93萬平方米的住宅用地簽署合作協定，暫定交易價款約為32.34億元。根據公告，萬科擬通過收購華夏幸福五家項目公司的部分股權的方式，合作開發華夏幸福位於涿州、大廠、廊坊和霸州市的10宗土地項目。

此前，深高速在港交所公告，擬引進萬科作為戰略投資者，增資價格已確定為人民幣29億元。據公告，如本次增資最終得以落實，萬科實際出資額人民幣29億元，擁有聯合置地30%的權益。據悉，聯合置地擁有深圳梅林關城市更新項目擬建成物業的市場評估價值逾百億元。

統計顯示，按照權益金額計算，萬科三季度合計拿地金額接近500億元，達到458.7億元，相當於恆大+碧桂園+保利+融創四大龍頭房企拿地金額總和。