40城半年賣地過兆 二三四線城市最狂歡

中房報記者苗野丨北京報導

雖然各地樓市調控政策層層加碼，但是土地市場依舊保持著相對旺盛的狀態。

7月16日，杭州主城區集中出讓7宗地塊，最終總成交價約為114.4億元。上半年身居全國推地高位的杭州，再現單日攬金百億的盛況。

中原地產研究中心統計數據顯示，截至7月11日，全國50大熱點城市土地市場累計賣地金額達到了17452億元，同比漲幅達到35.3%。

從土地市場出讓金額看，杭州上半年賣地收金1864.55億元，同比上漲134%，成為全國50大城市中的賣地“狀元”，這座號稱要把上海變成後花園的城市正在以實際行動兌現自己的“諾言”。

緊隨其後的是重慶，上半年收金953億元，同比上漲27%。其余熱點城市也不甘落後，包括蘇州、北京、鄭州、濟南、佛山、寧波、武漢、成都等在內的13個城市賣地超過500億元，有39個城市土地出讓金額超過200億元。

中國房地產報記者獲悉，今年上半年，數量眾多的三四線城市賣地行情繼續向好，成為支撐全國土地出讓收入大漲的主要原因。整體來看下半年土地成交規模還將上升，熱點城市受調控影響，地價難以上漲，但三四線城市地價上漲的太空較大，整體地價走勢將持續緩慢上升。

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瘋狂的賣地

樓市總是讓人驚中有喜，喜中有驚。2018年過半，傳說中的樓市小年並沒有到來，反而大部分城市都在奏響樓市凱歌，土地出讓金同比創新高。

易居中國發布《2018上半年40城土地市場報告》顯示，全國40城土地出讓金合計為10453億元，較2017年同期上升127.8%，達到歷史最高。40城土地成交面積同比增長18%，但成交均價同比跌了13.2%，溢價率保持低位。

杭州、北京、重慶是土地出讓金最高的三座城市，成交金額分別為1417億、740億和678億元，杭州相當於後兩者出讓金之和。

華東某房企杭州事業部負責人表示，杭州土地出讓金額列全國第一的原因，跟其他幾個排名靠前的城市相仿，主要是棚改、拆遷、賣地。浙江省棚改開工率全國第一，杭州是省內棚改項目最多的城市。

業內人士分析稱，上半年土地市場是在各大城市密集調控加碼中完成的“壯舉”。原因其實很簡單，主要是這些城市的溢價率基本保持在10%左右，明顯低於前幾年30%的水準線，開發商們似乎有著“撿便宜”的感覺，所以在拿地上一點都“不客氣”。

財政部的數據也佐證了這一點。7月13日，財政部發布“2018年上半年財政收支情況”數據顯示，今年上半年，國有土地使用權出讓收入26941億元，同比增長43%。

2018年上半年，可謂是二三四線城市土地的狂歡季。

具體來看，一二線城市仍為房企投資拿地的重心，但各地賣地形勢差異較大。因地價成本較高，一二線城市賣地收入在規模上居前，又因限制政策較多，土地收入增幅較低、如北京、上海上半年土地收入為負增長，廣州微弱增長了3.6%。

二線城市形勢分化明顯，如福州、濟南、杭州、成都上半年土地收入增幅在70%以上，南京、天津、蘇州增幅在20%以下。

數量眾多的三四線城市，尤其是長三角地區的城市，包括湖州、常州、嘉興、南通、溫州、無錫、徐州、台州、金華等，上半年賣地收入規模在200億~400億元左右，收入規模僅次於一二線城市，收入增幅卻達到了200%以上。

中原地產首席分析師張大偉認為，三、四線城市的異軍突起是今年上半年全國土地市場的一大亮點。普遍來看，三四線城市的賣地收入都在刷新歷史新高。這跟市場熱度有關，也跟推地節奏有關。這些城市在2015、2016年市場都比較冷，從2017年逐漸啟動，現在成為土地市場的主流。

交通銀行高級研究員夏丹表示，限價政策疊加融資成本上行，開發企業的項目利潤率壓力漸增，在核心區域追逐高價地塊的動力減弱。受獲地能力的製約，使得部分開發企業的布局往三四線城市下沉，一些大型房企也通過並購等方式進駐縣鎮一級的城市。三四線城市在土地市場的成交佔比，可能會進一步提升。

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土地市場冷熱不均拿地各有側重

值得注意的是，在樓市調控政策持續下，大部分城市土地成交溢價率明顯下行。

中國指數研究院數據顯示，剛剛過去的半年，土地成交均價除了一線城市以每平方米7051元，同比下降21%外，二三線城市都在上漲，但溢價率紛紛下挫。一線城市溢價率11%，同比下降10個百分點，二線城市溢價率17%，同比下降15個百分點，三線城市溢價率27%，同比下降23個百分點。

安居客首席分析師張波認為，從溢價率走低來看，市場呈現出“戴著鐐銬跳舞”的局面。房企拿地更為謹慎，土地的溢價率走低亦屬正常，這也預示著整體土地交易會進一步趨於平穩，有利於樓市的健康發展。

基於土地市場的火曝行情，各大城市也隨即發布從嚴政策。

近日，北京市土地整理儲備中心消息人士稱，下半年北京土地拍賣將強化監管競拍主體的資金來源。銀行貸款、轉貸、股東借款和私募資金都不能用於支付土地出讓金，對於以企業應會账為基礎的供應鏈ABN融資資金等結構複雜的非自有資金，也將聯合央行大數據進行穿透、禁止。

實際上，進入2018年，在規模化發展趨勢下，房企拿地熱情不減，與去年同期相比保持增長態勢，各大房企為保障規模發展都在積極囤地。TOP10房企1~6月拿地總額4784億元，佔TOP50企業的44.7%，與1~5月佔比基本持平。

從拿地金額來看，碧桂園、萬科、保利摘得上半年冠亞季軍。

2018年1~6月，碧桂園以884億元拿地總額穩居榜首，拿地實力無出其右。萬科和保利則分別以723億元、615億元的拿地總額位列第二、第三名。

從各城市群拿地金額來看，長三角土地市場持續火熱，中西部成為開放新高地。長三角地區TOP10企業拿地總額高達1982億元；中西部和珠三角以1487億元和1176億元分列第二、第三位；環渤海地區拿地總額位列第四位，為946億元。

中指院報告指出，從城市群拿地企業來看，龍頭房企布局更廣，中小房企布局集中於其深耕區域。碧桂園在長三角和中西部榜單中分別以308億元和261億元的拿地金額榮居榜首，萬科在環渤海榜單中以126億元的拿地金額位居榜首。保利以301億元拿地總金額居珠三角首位。

從重點城市拿地金額前10企業來看，房企區域性戰略布局明顯，全國性房企同地方性房企平分秋色。龍湖作為全國性房企，1~6月拿地總額分別位列杭州和蘇州前3名，進一步提升在兩城的布局。美的加快擴張步伐，1~6月拿地總額分別位列佛山和蘇州前10名，恆隆、九龍倉、恆基兆業3家港資背景房企，瞄準杭州、蘇州和佛山，加大對內地房地產市場的投資力度。其他企業中，龍光、保利、碧桂園憑借區域深耕優勢，穩居佛山市前3名；中海、中鐵置業、電建地產拿地金額位居北京前3名，強化其資源優勢。

一位房地產業內人士指出，近半年來，房地產調控保持高壓，限地價、限房價、競自持、競配建的土地出讓方式越來越頻繁地出現在各個城市，這將直接考驗房企盈利能力。

川財證券指出，今年以來，融資多管道收緊，去杠杆持續進行，已然成為部分房企衝刺規模、擴大土儲的“攔路虎”，控制土地投資強度，保證現金流成為多數房企的共識。就拿地完成度而言，不管是新增土地價值TOP100，還是新增土地建面TOP100，截至6月末的新增土地規模均不足去年全年的45%，一方面是土地供應節奏所致，另一方面也能顯示出當前房企在融資收緊的情況下，投資相對謹慎。