城鎮化助推樓市 房企瞄準三四城市

越來越多房企將目光瞄準了三四線城市。

4月17日，呼和浩特一天之內出讓9宗土地，總金額高達47億元。其中，本土地產商與外來開發商相互競逐。經激烈爭奪後，恆大地產以27.5億元獲得呼和浩特新城區4宗地，總面積約37萬平方米。華潤置地成功以總價6.22億元競得新城區萬通路地塊，這是華潤置地首次進入呼和浩特市場。

呼和浩特土地的緊俏情況只是三四線城市房地產市場的一個縮影。

華創證券發出的百城住宅數據顯示，三線平均房價從2015年底的6740元/平方米上漲到2017年底的8335元/平方米。而隨著三四線樓市的日漸繁榮，也引來了諸多房地產巨頭入場鏖戰。

房企瞄準三四城市

隨著去年調控政策的密集發布，一線城市和部分熱點二線城市樓市趨於穩定。與此同時，近兩年來，國家在三四線城市大力推行以棚改貨幣化安置為主的去庫存政策。於是，三四線城市迎來了“高光”時刻。

寶能地產總裁、寶能城市發展集團總裁余英公開表示，未來幾年得到高鐵和棚改紅利的城市有非常大的機會，所以比較看好三四線城市。

“一線城市和熱點二線城市仍在"去杠杆"進程，而普通二線及三四線城市將進入"加杠杆"尾聲階段。”同策谘詢研究部總監張巨集偉向時代周報記者分析，2018年三四線城市機會更大，沒有完成“去庫存”目標的三四線城市將繼續努力。

那些之前就致力於深耕三四線的企業，在這輪行情中收獲得盆缽滿載，碧桂園便是典型案例。

2017年，碧桂園摘下行業第一的桂冠，實現全年銷售額5508億元，同比增長78.3%。

其中三四線城市功不可沒，貢獻了約58%的業績，較上年提升了17個百分點，是歷年來最高。公司最大的幾筆住房銷售業務來自於江蘇句容、甘肅城關和遼寧於洪。

翻開碧桂園年報發現，2016年和2017年，是碧桂園銷售業績飆得最快的兩年。而當時正是三四線城市去庫存的關鍵期。碧桂園在致股東書中提到，“感謝這個偉大時代，城鎮化趨勢恰似浩蕩東風，勢不可擋”。

碧桂園總裁莫斌曾表示，截至2017年底，仍然有符合他們投資標準的56個三線地級市、136個四線縣級市、951個縣、16010個鎮並未進入，市場前景依然廣闊。

潛沉三四線城市的碧桂園已經得到市場的成功驗證。而近兩年來，保利地產(600048,股吧)也選擇下沉三四線市場來實現高速擴儲。

截至2017年末，保利地產待開發土儲面積高達9090萬平方米。從城市結構來看，2017年，保利在一二線城市的拓展面積由70% 下降至63%，三四線城市由30%上升至37%。保利地產方面表示，2017年加大了核心城市周邊三四線城市的深耕和滲透。

這個投資趨勢在2018年也得到了延續，中泰研究證券分析，2018年前兩個月，保利地產近五成的新增項目都布局在二線及強三線城市。

“放棄三四線城市意味著放棄業績增長。”在新城控股集團高級副總裁歐陽捷看來，房企發展規模不可能一直固守一二線城市，三四線城市的機會點在於周邊中小城市所形成的都市圈。

而除了規模房企，一部分中小房企也把握住了一二線市場外溢的龐大需求以及三四線市場去庫存的紅利，實現了銷售額的突飛猛進。

榮盛發展(002146,股吧)便是其中一員。數據顯示，2017年公司簽訂建案銷售合約面積635.57萬平方米，合約金額679.30億元，同比分別增長5.62%和32.61%。創下歷年最好銷售業績。在其2017年新增的土地中，三四線城市佔比高達67.4%。

更多房企加入到三四線城市的角逐中。來自中國指數研究院的數據顯示，去年，50家百億級代表房企在一線城市拿地面積約為1800萬平方米，同比增長了63%；在二線城市拿地面積約為18000萬平方米，同比增長了46.7%；在三四線城市拿地面積約為17000萬平方米，同比增長了145%。在房企土地儲備中，三四線城市佔比上升了12個百分點至46.1%。

後市有待觀察

而在業內專業人士看來，雖然在2017年三四線城市挑起了全國樓市交易的大梁。但步入2018年後，三四線城市的房地產市場可能沒有房企想象中那麽美好。

根據易居房地產研究院發布的《2018年2月住宅成交報告》顯示，監測的50個典型城市新建商品住宅成交面積為1325萬平方米，環比減少41%，同比減少35%。今年前兩個月有34個城市住宅成交面積同比下跌。河北廊坊、安徽蚌埠、甘肅蘭州、浙江寧波、江西贛州跌幅居前，其中廊坊跌幅達到85%、蚌埠為79%、贛州為61%。

上海易居研究總監嚴躍進指出，對於當前房地產市場來說，三四線城市潛在的需求量不如一二線城市那麽大，面臨人口淨流出等問題，支撐當地產市場長期發展的動因不足 。同時去庫存的政策已經發酵三年，未來政策是否還會持續也有待觀察。

據統計，從今年1月開始，從4月開始，包括蘭州、海南三亞、山東淄博、濟南濟陽等三四線城市頻繁頒布調控政策。

克而瑞分析認為，目前三四線城市市場紅利大都提前兌現，越來越多的三四線城市開始收緊調控加入“限售”行列，部分房價上漲過快的城市可能會迎來新一輪調控，三四線城市的市場熱度有望在下半年回歸理性。

而在張巨集偉看來， “2017年部分三四線城市地價屢創新高、開發商拿地熱情高漲。在土拍激烈競爭下，地價的哄抬助推房價上漲，一定程度上透支了未來房價上漲的動力。”

在提出風險之餘，張巨集偉也給出了策略建議，他認為目前要進入三四線城市的房企應該謹慎選擇投資區域。“位於核心城市周邊，如環成都、環南昌（建案）等區域的三四線城市，原則上也有一定市場機會。”

某地產分析師宋會雍則保持樂觀的態度，他表示，當前對於三四線城市來說，總體上風險不是很大，因為去庫存的戰略還是推進的，所以實際上接下來大方向可以不用改變，但確實要警惕市場透支等風險。

轉載自:和訊房產