利率上浮，3價合1，深圳房價會降嗎？

作者：美房網主編

今年2月，北京、武漢、深圳、杭州等城市掀起了第二輪利率上浮，部分銀行已經將首套房貸款利率上浮至20%，甚至25%，二套房上浮至30%。但沒想到，20%的上浮力度仍不是頂，東莞、西安首套房利率上浮40%！

貸款利率上浮很好理解，就是你向銀行貸款的利息上漲了。同樣的貸款數額，以前在基準利率的情況下，貸款100萬30年期限，只需91萬利息。如今，需要向銀行支付136萬，購房成本瞬間增加了46萬。

而“三價合一”，也是為增加購房成本而來。一般情況下，一套二手房交易會有3個價格。我們分別看看是哪3個價格。第一個是實際成交價。這個相信無需多說，就是從你口袋實際拿走給原業主的錢。第二個是交易備案價格，也叫計稅價。為了少交點稅，買方和賣方都希望少寫點，一般都會低於真實成交價。房管局收稅的時候，是根據計稅價來收稅的，通常都是低於市場價很多，這樣也才容易避稅。第三個是銀行評估價。買房需要向銀行貸款，購房者當然是希望銀行評估價格越高越好，評估的越高，能貸的款就越多，但銀行也會審核自己的風險，以前深圳的首付紅線是1成首付。

那麽三價會不會合一呢？

3月7日，在第十二屆國房論壇——2018年房地產發展趨勢與城市更新研討會上，深圳市房地產研究中心主任王鋒在談及深圳房地產市場調控時表示，2017年深圳明顯加大了去杠杆力度，比如采取上調首套房貸利率、規範二手房貸款審批和發放。9月底三部委發布的反洗錢工作的通知，要求銀行評估價要和網簽價一致，不能高評高貸，不能陰陽合約，深圳將嚴格執行。從官方表態看，今年三價合一一定執行，那麽如果執行，有什麽後果呢？

比如我想在深圳寶安中心買一套總價1000萬的二手房，首付30%，為300萬，需要向銀行貸款700萬。在“三價歸一”之前，為了避稅，於是我會與賣方達成一致，網簽備案價寫低一些為500萬，但我為了多向銀行貸些款，說成交價是1500萬，但銀行有自己的評估系統，銀行最終的評估價是1200萬，以這個價格銀行貸款70%給我，也就是給我840萬，我只需要首付160萬即可，相比於原來的300萬，我少付了140萬。

如果稅按3個點計算，原來按500萬計稅交稅是15萬，而現在三價合一交稅就是30萬，稅費差了一半。也就是說我原來需要175萬即可擁有1000萬的房子，而現在需要330萬才能擁有1000萬的房子，首付大大增加，甚至接近一倍。

一句話高度概括，購房二手房的門檻和成本抬高了，向銀行貸到的錢少了，稅費卻增加了！當然好處是銀行風險更小了，避免了過多貸款導致後期買房人資不抵債產生壞账，還有就是稅收增加了，所以三價合一這筆账太劃算了！據筆者了解，目前陰陽合約依然存在，計稅價格依然低於網簽價格，至於為什麽沒有執行三價合一，業內其實有諸多不同的聲音，其中與個體利益、金融風險以前並不高有關。而頒布的根本原因還是打擊投機炒作，避免把房價炒得太高！

但無論上浮首套房、二套房貸款利率，還是“三價歸一”，都只是通過增加購房成本的方式壓抑城市購房群體的需求，但深圳作為一個超級移民城市，需求依然旺盛，筆者認為，這種方式短期內能控制房價，一旦市場形成穩定情緒，價格還會上升，所以對於深圳這樣的城市，應該多考慮增加供應量，疏解需求。

作者/Wechat：mkshfx

來源：美房網深圳站（meifang-sz）

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