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一個深水炸彈，把樓市炸狂暴了。傳說中的二手房“三價合一”終於在深圳正式落地，二手房的小確幸也就走到頭了，樓市將面臨什麽樣的變化？
對於樓市來說，今年真是不安穩。
一份關於建立資訊互通查詢機制規範購房融資的通知，把深圳樓市，甚至是全國樓市都炸開了鍋。
資訊互通查詢機制，也就是傳聞已久的二手房“三價合一”政策。
目前相關檔案已經下發至深圳各大銀行，並且已經正式實施。
在消息出來後，房企遭到各路資金追捧，多個房企股價被追至漲停。
都說資本市場是最敏銳的地方，所謂的“三價合一”到底對房企、樓市、房價、購房者會造成什麽樣的影響呢？
01
二手房大學問
“三價合一”政策，其中“三價”指的是二手房交易中三個價格，分別是實際成交價格、貸款評估價格、國土局計稅評估價格。
“合一”就很好理解了，就是把三個價格合並成一個標準，不能再獨立分開計算。
隻買過新房的人，可能還不知道買個二手房居然會有這麽多不同的價格。
其實，在買二手房的時候，一般會有四個價格。
第一個是實際成交價格，就是你在買二手房時實際支付給賣家的價格。
第二個是網簽備案價格，這個價格是在國土局備案登記網簽時候的合約價格。
第三個是國土局計稅評估價格，這個價格是國土局自己對過戶二手房的評估價格，是他們征稅計稅的參考標準。
第四個是貸款評估價格，這個價格則是銀行對申請貸款的二手房評估價格，是銀行作為貸款額度的參考指標。
為什麽會出現四個不同的價格？
因為評估方式不一樣，就會出現套利太空，所以價格就不一樣了。
舉一個例子：小明準備買一套二手房，和業主小紅談好了，只需要實際成交價格300萬元就可以買下房子。
價格談好，就要去網簽備案和交稅。
但如果按照300萬元的價格，要交不少的稅，為了避稅，小明小紅串通把合約價格降低到270萬元。
輪到房管局做評估，肯定是認為房價虛高，所以評估下來的價格會比合約價格低點，比如說250萬元。
這樣雖然可以少交一些稅，但是又出現了一個新問題：按照250萬的話，小明的房貸額度就會少很多。
為了能夠從銀行貸到更多的錢，小明小紅雙方又簽訂了一份陰陽合約，把合約價格提高到了350萬元。
銀行拿到350萬元的合約，同樣考慮到風險問題，所以評估價格又會比合約價格低，比如說320萬元，這樣按三成首付七成貸款來算，小明就可以貸到224萬元。
而按照實際成交價格300萬元三成首付來算，小李的首付本應該是90萬元，但是由於可以貸到224萬元，所以實際首付只需要76萬元，就可以撬動一套二手房。
這裡面的道道你看懂了嗎？買賣二手房，開局一套房，價格全靠編，就是為了加杠杆。
幾個價格，幾份陰陽合約，花更少的成本，就可以高杠杆買房。
02
二手房殺手鐧
現在，資訊互通查詢機制落地，堵住資訊不對稱的漏洞，套利加杠杆的太空就小了。
“三價合一”政策要求，銀行在辦理房屋貸款業務，要以網簽備案合約價格和房屋評估價格的最低值作為貸款額度的計算依據。
按照新要求計算，銀行的貸款評估價格取最低的國土局計稅評估價格，在上面的故事中，就是250萬元，最終小明只能貸到175萬元。
比實際成交價格申請的貸款210萬元，還要少35萬元，這就意味著小明想要買小紅這套房，首付就需要再多支付35萬元。
這就很尷尬了：如果想要避稅，你就貸不了更多的錢，就算稅是少交了，但是首付就等於變相提高了很多。
不管是哪種情況，在“三價合一”政策下，買二手房的成本壓力一定會陡增。
想盡辦法佔便宜買二手房的人，剛需應該佔了絕大部分，另一部分就是想著高杠杆炒房的炒房客。
對於剛需而言，原本購房壓力就大，現在二手房的成本壓力變相提高，價格絕對優勢就沒有了。
對於炒房客而言，如果沒有高杠杆，誰又願意去炒二手房。
特別是在樓市調控下，部分地區的價格出現倒掛，新房均價低於二手房均價，才會出現去年南京萬人搶房的景象。
大家都不傻，如果二手房價格優勢不明顯，誰會花大價錢買舊房子呢？
所以，“三價合一”政策必然會迫使部分原本打算買二手房的剛需和炒房客，轉向買新房，變相提振了新房需求。
03
下一波主力要來了
當然了，深圳樓市並不是只有“三價合一”一個炸彈。
最近，深圳頒布了棚改意見稿，新一輪棚改也即將到來了。
棚改，也就是對存在品質問題的老舊住宅區和危房進行改造。
只要是符合使用年限在20年以上，滿足“存在住房品質、消防等安全隱患”、“使用功能不齊全”、“配套設施不完善”這三個條件之一的老舊住宅區。
或者是按照《危險房屋鑒定標準》鑒定危房等級為D級的住宅區，都適用於棚戶區改造政策。
事實上，深圳的棚改條件其實並不難達到，很容易就會被納入棚改範圍之內。
根據意見稿的內容，棚改可以采取貨幣補償、產權調換或者兩者相結合的方式。相信大部分人還是會選擇貨幣補償的方式，也就是棚改貨幣化。
因為棚改需要時間，回遷前的安置就是一個問題了，還不如把錢拿到手，然後去買自己想要的房子。
而且看到補償的價格比原來的評估價格要高，當然會樂意採用貨幣補償的方式了。
對於政府而言，雖然貨幣補償的成本更高，但是有助於消化建案庫存，刺激需求推高房價，這樣土地才可以賣得出去，賣得起價格。
今年，兩會再次出現“棚改”兩個字。
在2018年的政府報告中，啟動新的三年棚改攻堅計劃，今年棚改的目標為580萬套。
早在去年5月，國務院常委會就決定未來三年需要進行棚改1500萬套，並且要求在商品住房庫存量大的地方，進一步提高貨幣化安置比例。
雖然，新的三年棚改計劃比第一個三年棚改計劃少了300萬戶左右，但是總體棚改數量依然不少。
過去，棚改貨幣化帶來了房地產的虛火，特別是作為棚改主力地區的三四線城市，刺激房價走高。
雖然現在樓市處於最嚴調控下，但是1500萬套棚改目標，會給樓市帶來多大的衝擊真的難以預料。
但是，可以肯定的是會有一批新的剛需進入樓市。
或許，所謂樓市調控會導致房價暴跌根本是多餘的擔心，因為監管有能力有辦法可以阻止房價暴跌。
只有房價不漲不跌或者溫和漲跌，才是監管最樂意看到的穩定房價的局面。
從深圳樓市兩個大炸彈可以看出一些端倪：
“三合一”是為了限制套利加杠杆，加大購買二手房成本，也就是提高購買二手房的門檻，產生的效果自然是逐漸凍結二手房的交易活躍度。
“棚改貨幣化”則是建造了新房子，以貨幣化安置的手段來刺激消費製造需求，引導老百姓的錢流入這些新房子。
一方面凍結交易去杠杆，另一方面製造需求去庫存，不得不說：
只要有拆不完的房子，樓市就難言崩盤，只要有調控不完的手段，樓市總能演繹新的故事。
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香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室