二手房交易“三價合一”終於來深
昨夜（28日）深圳樓市爆出重磅消息
▼
傳聞已久的“三價合一”政策
終於在深圳落地
3月28日晚，人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監局、市規劃國土委聯合發文，稱深圳建立資訊互通查詢機制，規範購房融資，堅決遏製“陰陽合約”和“高評高貸”現象。官方定調深圳二手房交易中涉及的房屋真實成交價、網簽備案合約價(過戶價)、銀行貸款評估價三個價格將不再各自獨立計算，銀行將以最終過戶的價格作為貸款評估額度依據。目前檔案已經下發深圳各大銀行。
但注意啦！
南都記者查詢檔案發現，在發文當日（28日）及之前貸款受理行已經查詢人民銀行征信記錄或購房人已經支付定金、部分房款等相關費用，並能提供符合監管要求的證明材料的並不適用新規。
簡單說！
3月28日24時前可“逃過一劫”
所以，昨夜深圳出現連夜購房一幕
▼
地產中介不打烊
哪套業主在簽哪套
趕在昨晚12點前搶簽
深圳中介李傑表示，得知新政落地後，有購房者馬上電話他詢問網簽事宜。得知昨晚（28日）前網簽按原政策後，對方決定網上看房後聯繫業主去網簽，房子都沒來得及看。
深圳石廈某地產中介公司，經紀人昨夜在打電話給客戶，並對同事表示客戶正在來簽單的路上。↓↓
諾德國際樓下銷售正在跟客戶打電話解釋“三價合一”。↓↓
臨近凌晨，不動產登記中心後面中介門市的燈還亮著。↓↓
為啥他們這麽拚？
有網友這麽說
“三價合一”一來，我們購房的成本和門檻就更高了……
真的是這樣嗎？
我們先來了解一下
到底啥是“三價合一”
“三價合一”是這個意思
簡單來講，“三價合一”就是要盡量做到二手房的“銀行評估價=實際成交價=網簽備案價”。
三個價格的定義
1.真實成交價：由買賣雙方敲定。
2.網簽備案合約價（過戶價）：房子過戶前在房地產資訊系統網簽備案，用以計算稅費。許多人為省下稅費，都按照房管局最低計稅指導價填寫，這樣的行為就是所謂的“陰陽合約”。
3.銀行貸款評估價：銀行對抵押房產的資產價值進行的評估，一般等於真實成交價。而傳說中的高評高貸，便是購房者為變相降低首付，讓評估價高於真實成交價。
之前二手房成交有些人為了多貸款少出首付錢，會做高評估價，這樣可以多貸款，但是等到房產登記部門提交的備案合約上，為了少交稅費，又會盡量把成交價格寫低，這就是二手房市場常說的陰陽合約。
而“三價合一”的話，銀行會以網簽備案合約價款、房屋評估價、買賣雙方約定交易價中的最低值來發放貸款。
以下是政策全文
根據中央關於“房子是用來住的，不是用來炒的”的總體定位，為貫徹落實《住房城鄉建設部人民銀行 銀監會關於規範購房融資和加強反洗錢工作的通知》（建房〔2017〕215號）完善房地產金融調控的政策要求，人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監局、市規劃國土委聯合發布通知，建立資訊互通查詢機制，規範購房融資，堅決遏製“陰陽合約”和“高評高貸”現象，確保房地產市場平穩健康發展。
該通知要求：商業銀行辦理房屋貸款業務，要以房地產資訊系統中查詢到的網簽合約和住房套數查詢結果作為審核依據，並以網簽備案合約價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度。不動產權登記系統將對網簽合約相關價款與購房貸款額進行自動比對，對未按本通知要求核定貸款額度的銀行抵押登記申請，系統將自動攔截並予以退文，並將相關違規情況報監管部門核查。
該政策實施將全面壓縮“陰陽合約”生存太空，打擊利用高杠杆投資投機購房，夯實差別化住房信貸政策，抑製二手房價格過快上漲，並提高稅賦公平性。同時，也將完善二手房市場監測管理，有利於房地產市場主管部門全面掌握真實二手房成交價，為房地產調控提供更可靠的數據支持。
政策發布後，各商業銀行、各房地產中介服務機構將在主管部門指導下依法落實通知精神，要求客戶如實申報成交價格。人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監局將繼續加強購房貸款業務的監督和檢查。
這會對你買房產生怎樣的影響
“三價合一”會有怎樣的影響？
有專家認為，“三價合一”後，一定程度上會提升購房者的置業門檻，主要是首付或稅費增加（但兩種情況不會同時出現），對購買力不強的剛需客影響最大，二手成交也會下滑。部分購房者或會從二手房市場流向一手房市場。
我們來算筆账哈！
多交首付
以一套實際成交總價為300萬元的洋房為例（滿兩年首套普通住宅），一般情況可高評估價格至320萬。
☆ 按照舊政策：
首套房首付為90萬元（300萬×0.3）-20萬元（320-300萬）=70萬元。
☆ 執行“三價合一”後：
1､如不調高網簽合約價格致成交價格：
銀行將按最低價格發放貸款，即網簽合約價格（一般情況下，網答合約價格僅為成交價格七成）約200萬，根據三價合一，以最低價格為準的原則，僅能從銀行貸款140萬，300萬的房子首付得付160萬元。（一般人不會選擇該方案）
2､如調高網簽合約價格致成交價格：
首付：銀行將按300萬總價發放貸款，即為210萬，首付按正常支付，為90萬。
提醒：如果銀行對物業評估價低於實際成交價，那麽買家需要多支付評估價與成交價之間的差額。
多交稅費
☆ 按照舊政策：
一般情況下，網簽合約價格僅為成交價格七成，所以征稅標準為參照200萬的網簽價格，需要交稅4萬。
☆ 執行“三價合一”後：
如不調高網簽合約價格致成交價格，則稅費仍為4萬。但如調高網簽合約價格致成交價格，網簽價格與合約價格一致，按300萬計算，稅費為6萬，增加了2萬。
● 如果不滿兩年，非普通住宅或者二套住宅則稅費相應提高，但是與增加首付款相比影響不大。
● 如果買賣雙方實際成交價更高，則首付款增加額會增加太多。
so 得出結論
要麽多交首付！要麽多出稅費！
掰手指算了算
如果是千萬以上的房子
稅費甚至要多二三十萬
不管你是想買房子的
還是想賣房子的
現在一定有一個很大的疑問
▼
多出來的稅由誰承擔？
據廣東華商律師事務所律師周爭鋒解釋
這部分並不是隻由買方或者賣方承擔
而是要看雙方博弈的結果
據周爭鋒律師解釋，打擊陰陽合約導致稅費增加，這不是第一次，在2011年深圳市頒布計稅評估價政策時，就已經出現過憑空增加稅費的承擔問題，這主要看市場的作用，是買賣雙方博弈的結果。
個人所得稅和增值稅的納稅主體本來就是出賣人，在2014年930政策利好情況下，房價也沒有大幅的上揚，但是在2015年的330新政後，因為減少了稅費，直接刺激了房價的上漲，而上漲的初期就是漲的稅的部分。
這次打擊陰陽合約成功的話，作用力和330政策的相反，業主為了成交會承擔一部分費用，抵消掉對買家的影響。
但需要注意的是
打擊陰陽合約導致增加的稅費不屬於因法律、法規、政策變動增加稅費的範疇，這對於在政策頒布前簽訂買賣合約的買受人非常的不利，買受人應在合約中明確自己最高願意承擔的納稅金額，要對被超出部分作出約定，是各方依法承擔還是按比例承擔，或稅費超出一定範圍取消交易相互免責。
所以在此提醒
各位已簽合約
但又被此次政策影響的買房人
▼
網簽合約的價格依法應是雙方的實際成交價，在網簽合約中不按照實際成交價填寫，雙方約定按照計稅最低評估價填寫，目的是為了逃稅，而逃稅是違法行為，不被法律認可保護。（也就是如果因此產生糾紛，或無法進行相關調解）。
最近的房價會漲？會降？
據深圳鏈家研究院院長肖小平預測
短期或引發市場動蕩
據肖小平稱，因目前實施細節還不清楚，只能等。但從短期來看，應該會引發市場觀望，從而引起二手房市場成交減少。
因為，買家期待市場降價，賣家也不會貿然降價，市場進入博弈期。這對於買家來講，某種程度上會導致支出增加，所可以買家更強勢一點。但對於賣家而已，讓步也不是不可能，特別是深圳業主早期入手的物業，增值部份已經非常可觀。另外急售的業主也可能做出讓步。
那會不會有買房者或賣房者
因消息頒布而違約？
深圳鏈家研究院院長肖小平：
這個消息傳了很多，經過前置消化，違約的可能性應該不大，深圳的置業者也已經很成熟，再加上違約成本也高。而且二手房買賣有很多環節，需要買賣雙方共確認才能交易。
說到這裡
作為一個普通消費者你會怎麽說？
隨機問了幾位市民
是剛剛湊夠了首付，這次又增加首付，感覺買不起了！
目前看來這政策隻對二手房有影響，購買新房沒有稅費轉嫁的因素，只有少量契稅，因此對新房來說或許算“變相利好”。
那這項政策為啥要頒布呢？
▼
規範二手房市場
1、可以避免“陰陽合約”導致的“高評高貸”，通過提高銀行評估價變相降低首付比例；
2、可以防止報低成交價來避稅等。
不管怎樣！
調控力度微“加碼”
似乎也預示著今年深圳樓市調控政策不放鬆
希望深圳的樓市真的能降降溫！
對於深圳的房價你怎看？
新政會影響你買房嗎？
南方都市報綜合報導
南都記者 馮少文 孫雅茜 邱永寬
部分內容據深圳新浪房產
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室