深圳“三價合一”新政背後：購房者提前入場催熱樓市

　　深圳“三價合一”新政強力去杠杆 二手房交易降溫

　　本報記者 張曉玲 實習生 侯宣佑 深圳、廣州報導

　　3月28日，在深圳盛傳半年的“三價合一”政策靴子落地，並於3月29日正式實施。

　　此前一天，深圳不少房產中介一直加班至深夜12點，以應對緊急刷卡買房的購房大軍。政策頒布前一周，深圳二手房成交井噴，環比上漲翻倍。

　　在短暫的井噴之後，深圳多家機構預計，二手房市場將遇冷。與此同時，由於限價政策的嚴厲執行，深圳新房價格已連續18個月環比下跌，未來新房二手房價格走勢將趨於一致。

　　首付+稅費“雙殺”

　　3月28日，人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監局、市規劃國土委聯合發布通知，正式落實“三價合一”政策。

　　所謂“三價”，指的是房屋真實成交價、銀行房屋貸款評估價、國土局計稅評估價。“三價合一”之前，購房者為變相降低首付，讓評估價高於真實成交價，從而實現高評高貸。“三價合一”實施後，3種價格將不再各自獨立計算，銀行將以最終過戶價格作為貸款評估額度依據。

　　“三價合一”政策直接導致購房首付增加以及稅費增加，增加購房成本。

　　目前國土局網簽備案價一般是實際成交價的7-8成，如果以此計算貸款額度，那首套房最多只能貸到實際成交價的5成。

　　在深圳，“三價合一”實施預期已有半年之久。早在2017年11月24日，深圳建行曾傳出一份關於個人貸款受理和發放的政策檔案，其中規定“以網簽合約備案價和房屋評估價最低值作為計算基數確定貸款額度”以及“貸款需先提供網簽合約”。自此，深圳房地產市場緊張驟然加劇，不少購房者加快了買房步伐。

　　深圳鏈家商圈經理耿慧娟表示，近幾個月來她的門市大約有三分之一的客戶為了規避新政而加快成交。

　　深圳鏈家抵押中心經理李曉蒙2017年12月份一直在加班，只要客戶成交了，他就會第一時間打出網簽合約，把征信都查出來辦理貸款。

　　購房者的提前入場，令深圳二手房市場保持了好幾個月的熱度。2018年前兩個月，深圳二手房成交同比上漲80%；3月份二手房也出現“小陽春”，成交量連續三周上揚；深房中協數據顯示，上周新政頒布前深圳全市二手房開單量呈井噴式上漲，共計2888套，環比增長96.9%。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，長期以來，深圳炒房客比例高、高評高貸現象普遍，此次“三價合一”，對於炒房者純屬大利空；另外也會影響到一部分剛需人群，之前通過做低單價以少繳稅和增加貸款額度的做法，難度驟然加大。

　　深圳房地產中心研究員李宇嘉認為，“三價合一”導致首套房首付費用提高，對剛需置業者造成較大衝擊，建議有關部門研究調整剛需首套首付比例。

　　房價調整來臨？

　　此次深圳“三價合一”被部分業內人士認為是房地產調控從緊的信號。同期，杭州、西安搖號買房，整治“炒賣房號”；海南加碼調控，非瓊籍居民家庭只能買1套且首付不低於七成，住宅限售5年。

　　深圳市房地產中介協會則認為， “三價合一”不屬於樓市調控政策，其本意是完善現有交易制度中的漏洞，譬如陰陽合約，同時對商業銀行協助控制金融風險起到輔助作用。

　　不過，“三價合一”短期對市場仍有影響。從重慶、成都等已執行“三價合一”新規的城市來看，實際首付從最低三成，上升至約五成，均出現了短期貨易量下降和房價下跌等情況。

　　鏈家、中原等機構人士均指出，在突擊買房之後，短期二手住宅市場的波動幅度將會加大，對購房者的信心將產生一定影響，加劇市場的觀望氛圍。

　　而成交量如果持續下滑，將會導致二手房價格實質性下跌。事實上，雖然自2016年10月深圳便率先開始調控，但過去兩年來，深圳二手房價一直在上漲，部分區域如龍華、前海片區，上漲幅度為20%-30%。

　　鏈家網資訊顯示，過去一年時間裡，深圳二手房掛牌均價在56000元/平方米上下徘徊，甚至高於同期新房均價，價格倒掛現象明顯；深圳中原數據顯示，3月全市一手住宅累計成交2032套，成交均價54191元/平方米；二手住宅累計成交5622套，成交均價59752元/平方米。

　　楊紅旭指出，3月28日新政頒布，對於深圳炒房者是一個重大打擊，一方面高評高貸玩不轉了，另一方面傳遞出官方抑製房價上漲的態度；從調控周期來看，深圳本輪樓市調整還沒結束，今年二手房量價都不可能出現明顯增長。量價小跌概率較大，下跌幅度估計小於北京。

　　“接下來兩三個月內，會出現交易量下降，價格波動。”深圳鏈家研究院院長肖小平指出。

　　深圳中原研究中心的最新數據顯示，2018年第13周深圳中原報價指數錄得35.72%，較上周減少2.6個百分點，業主報價指數連續四周下調，平均下調幅度超過3%；從區域來看，2018年第13周全市各區報價普遍下調，平均下調幅度為0.8%，其中龍華下調幅度最大，達1.2%。

　　二手房受限後，購房人對新房的關注度增加。據深圳中原地產統計，3月深圳新房住宅共成交2029套，環比上升156%。隨著“三價合一”政策的頒布，市場對新房的關注度將進一步增加，預計後期成交量將繼續回升。

　　不過，深圳新房受限價政策影響價格難以上行。深圳國土委數據顯示，3月一手住宅成交均價為54185元/平方米，這是自2016年10月頒布新一輪調控政策以來的18連降，比之前的最高價降了逾7000元/平方米；從成交量看，3月份新房成交雖環比2月份大幅上漲156%，但與1月份相比則下滑了27%，新房市場仍未能稱回暖。

　　深圳房地產研究中心主任王鋒表示，從整體來看，2018年深圳將繼續堅持房地產市場調控目標不動搖，力度不放鬆，加快建設長效機制，促進房地產市場健康穩定發展；今後3至5年，深圳及周邊城市要結合區域房價高、泡沫大、供求關係長期緊張等實際情況，以持續消化房地產泡沫為目標。

　　（編輯：包芳鳴）

責任編輯：李鋒