“三價合一”影響輕微，真正大雷還在路上

政策可能會遲到，但永遠不會缺席。

1）“三價合一”

用最低的價格繳稅，用最高的價格貸款，這就是2018年3月29日之前的深圳樓市規則。

我們舉例來說：

一套房子往往有四個價格：

成交價（買賣雙方達成協定的價格）

網簽價（給政府備案的價格）

繳稅價（拿這個價格來繳稅）

貸款評估價（用這個價格來作為貸款基數）

比如說，一套房子的成交價是100萬，這個價格是雙方在談判桌上談判後的最終價格，賣房人最終可以拿到100萬。

網簽備案價就是拿來給政府繳稅的價格，這個價格在政策之前一般都會寫得比較低。

貸款評估價是拿來做貸款用的，評估價越高，自然就可以貸更多的錢，這樣真正的首付就會相應變少。

所謂的“三價合一”，其實就是繳稅價和貸款評估價一致，都以網簽價為準。

這是北京早就施行的政策，對於北京的朋友來說，覺得這很正常，而“三價不合一”就顯得很別扭，有逃稅加騙貸的嫌疑。

其實在很早的時候，北京的政策也不像今天這麽嚴格，深圳這兩年在步步收緊的政策都是在追尋著北京的步伐。

去年我在深圳待了大概一個禮拜，有一個很強烈的感受，那就是深圳的樓市，不論是從政策寬鬆度還是從建案的形態樣式還是從市場的“飽和度”，大致綜合來看，應該還處於北京四五年前的狀態。

了解北京和深圳樓市的朋友可以對照一下。

2）“三價合一”的影響

那麽這個“三價合一”的政策對於深圳樓市的影響有多大呢？

我覺得利空的影響肯定會有，但不會太大，房價大幅下跌的可能性更是沒有。

當然，今年深圳樓市上漲的概率也基本上沒有了，還是以平穩態勢為主。小區域的微觀市場根據各自情況不同會有不同的表現，但不影響大局。

利空的原因很簡單，那就是首付成本提高，買房的難度增加。

但是，大家要注意，深圳的房產交易中，個稅僅有1%，所以“三價合一”之後雖然購房者的成本升高，但幅度並不大。

很多人仍傾向於做高網簽價去多貸款，隻不過多交幾萬塊錢的稅費而已。

3）真正的大雷

深圳的房產市場要比京滬寬鬆很多，但我也不因此認為這就是什麽所謂的自由市場，它只是埋藏了更大的風險而已。

這樣的市場中，“賭博”的人更多，大漲大跌的概率非常大。

三價合一之後，有不少人問政策影響，但我告訴他們，深圳真正的大雷還沒有來。

真正的大雷，應該是個稅調整到20%

隨著深圳的可利用土地越來越少，新建案隨之也漸漸變少，所以二手房交易的稅費就會成為政府的主要收入之一。

政策一天不落地，就意味著它到來的那一天越來越近。

什麽時候政策會落地呢？

如果不出意外，發布政策最好的時機應該就是房價開始有上漲苗頭，而政治環境又比較緊張，或者有了一定漲幅之後。（這個大雷的落地會對房價形成較大的打擊）

4）結語

從去年我就在講京滬深的邏輯。下一輪房價開始上漲的城市未必是深圳，因為深圳可以利用的政策牌還有很多，每打出一張牌，市場就需要自我調整供需關係，當供需關係在新政策之下達到較為緊張之時，房價才會恢復上漲。

作者周老闆，鉛筆社成員，專注北京樓市實操及巨集觀微觀經濟分析，樓市實操經驗十足，經濟學基礎扎實。

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