深圳中心城廣場66億轉讓，三年來首宗，市場解讀投資回報

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南都·深圳大件事訊 見習記者黃冬豔2月20日，深圳出現了近三年來的首次零售物業整售。位於深圳福田中心區的新怡景商業中心物業，估價達66億元人民幣，被轉讓給來自香港的領展房地產基金，除去約負14.85億元的資產淨值後，最終支付的交易價格仍高達約51.15億元。

資料顯示，該被售物業即是由深圳怡景集團開發持有，於2007年開業的深圳中心城廣場，為一棟5層高的購物廣場，零售面積約為8.39萬平方米，擁有741個泊車位，提供購物、休閑、觀光、餐飲、娛樂及文化體驗。

66億估價貴嗎？

實際上，關於深圳中心城將被轉讓的消息去年底已經傳出，但此次正式宣布交易及相關信息後，

對於深圳中心城高達66億元的估價，不少聲音均認為價格或偏高，領展對項目未來的升值前景過於樂觀。

但提及66億元的估價，高力國際華南區董事總經理馮文光連用了三次“地段、地段、地段”來強調，認為僅從深圳中心城位於福田中心區的位置優勢來看，這一價格“絕對不會偏高，以後很難買到地段這麽中心的零售物業了。”

地段一直被視為商業零售購物項目市場製勝最為核心的因素，無疑也是深圳中心城能被高價轉手的重要原因。另一個重要原因，則是該項目2007年開業至今十餘年已運營成熟，擁有穩定的收入和現金流。

此次交易的買方領展基金在公告中披露，深圳中心城位於福田中心區福華路，零售總樓面面積約為8.39萬平方米，可租用淨面積約為5.99萬平方米，另外還有3.71萬平方米的停車場面積，零售商戶包括超市、餐飲、潮流服飾及配件、電影院、幼兒教育及休閑、保健及美容。

根據估值報告，截止2018年12月31日，深圳中心城已訂立204份租約，出租率100%，將於2019年、2020年及2021年到期的零售租約佔比分別為25.5%、24.8%及18%。

值得注意的是，深圳中心城目前大部分收入均來自租金，每月的總收入約達2378.81萬元，包括每月1844.78萬元的零售收入、237.68萬元的管理費收入、296.34萬元的其他收入。租金收入最大的三大業態分別為服飾及配件、餐飲、超市，佔租金收入的比例分別為45%、39.5%、5.5%。

根據獨立物業估值師的估值報告，深圳中心城目前的估值為66億元，但由於估計經調整的資產淨值為負14.85億元，因此剔除後交易的初步支付價格約為51.15億元。由於深圳中心城此前被項目運營公司用於抵押貸款的抵押擔保，此次交易完成後，項目仍將繼續作為貸款的擔保。但成交落實後，領展基金將作出新的股權質押和貸款擔保。

投資回報率在4%以上

南都·深圳大件事記者了解到，此次深圳中心城的轉讓交易，是深圳近三年來首次出現的零售物業整售案例。

對於此次交易，高力國際華南區董事總經理馮文光表示，不僅是深圳，包括北京、上海、廣州，四大一線城市都已經很難再有機會買到城市中心的核心地段的優質物業。目前深圳市中心的幾個區域當中，羅湖區零售市場偏傳統老街區，南山區雖然正在快速發展，但尚需要較長時間才能達到福田區的成熟程度，因此福田區域整體的零售市場發展前景依然被看好。

而深圳中心城不僅擁有獨特的地段優勢，產權和業權也十分清晰，擁有強勁且穩定的現金流，重要的是，目前該項目的投資回報率至少在4%以上，“這已經屬於很高的水準的了。”馮文光強調，該項目還有進一步優化的空間，未來的前景價值樂觀，所以才能讓領展以66億的估價買下。

領展方面在公告中表示，將長期持有運營該物業項目作長線投資，未來將可通過微調租戶組合並縮小與目前市場的租金差距來實現租金的增長空間，物業價值空間等。

深圳零售物業市場還有投資機會

數據顯示，深圳投資市場去年共有16宗大宗交易，總交易金額高達200億元，但與2017年相比，實際交易的數量和金額都有所下降。原因則是2018年經濟大環境疲軟，加之國內去杠杆政策下市場資金緊張，導致去年深圳不少正在洽談收購的項目最後都被放棄。

不過，據高力國際方面透露，除了深圳中心城，去年深圳也有龍崗海航城等其他購物中心成交，且目前仍有不少深圳的業主有意向出售物業，一方面是資金問題，另一方面則是出於公司發展戰略調整、有新的投資發展計劃和個人原因等考慮，因此，在經濟調整期之下，接下來深圳還有更多的投資機會。

高力國際高級董事林楚洲曾分析指出，雖然深圳的物業價格普遍偏高，經濟大環境投資者會更為謹慎，但核心區域的優質物業依然受青睞。且目前市場上關注商業零售地產的投資者越來越多，在需求的支撐下，深圳的商業零售物業仍然有長遠的增長空間，具備良好運營能力的投資者將可以獲得核心競爭力。此外，零售物業是深圳收益率最高的物業類型之一，平均可達到5%，投資者對核心區域與新興區域的零售物業興趣將持續升溫。

而南都·深圳記者了解到，在深圳優質零售物業市場需求活躍的背景下，除了原有的購物中心，接下來深圳還將有更多的新零售物業進入市場，帶來新增供應滿足市場需求，同時競爭也將愈加激烈。

第一太平戴維斯統計數據顯示，2018年深圳共有5處優質零售物業入市，新增供應約56.7萬平方米，全市總存量達約666.2萬平方米。年內全市優質零售物業首層平均租金漲幅相對穩定，同比增長0.2%至每月841.1元／平方米，且其中福田及寶安的漲幅最大。

預計2019年深圳還將有4處優質零售物業入市，帶來53萬平方米的新增供應，受此影響，預計深圳全市2019年的優質零售物業整體空置率將有小幅的增長，全市首層平均租金亦將保持繼續上漲的趨勢，但在有新項目落成的區域市場內，租金或有一定程度的下跌。