租金下跌、空置率上升，深圳辦公大樓市場進入低谷

記者 | 羅強

一邊是租金下跌、空置率上升，另一邊是險資、基金、總部企業持續大宗高價買入，深圳辦公大樓市場“冰火兩重天”。

全球房地產服務商第一太平戴維斯發布的《2019年第一季度深圳房地產市場研究報告》透露，深圳甲級辦公大樓空置率環比上升0.2%至18.2%，甲級辦公大樓平均租金環比下跌1.7%至每月225.8元/平方米。

辦公大樓空置率明顯上升，從2018年下半年就已顯現，其中深圳CBD福田區表現尤為明顯。今年第一季度，全市甲級辦公大樓的淨吸納量（新租面積+擴租面積-退租面積）為4.7萬平方米，但福田區出現退租現象，全區淨吸納量為負1.2萬平方米。

由經濟形勢導致的企業租賃需求減弱，造成了目前市場中供過於求，而深圳後海、前海、寶安、龍崗中心城等新興區域辦公大樓集中落成，都將進一步推高深圳辦公大樓存量。

截至第一季度末，深圳全市甲級辦公大樓存量為608萬平方米，這一數據高於廣州，低於北京、上海。但深圳2019年將有109.9萬平方米甲級辦公大樓交付，主要集中在福田、前海，佔新增供應的28.8%、25.5%，深圳年新增供應要遠遠高於北京、上海、廣州。

第一太平戴維斯華南區研究部主管謝靖宇告訴界面新聞，在宏觀經濟背景下，深圳辦公大樓租賃需求，尤其是中小型金融企業的租賃需求於本季度減弱。他們對經濟環境變化和經營預期由樂觀轉向保守，希望降低資金投入，以節省物業租賃成本來保持競爭力，以及有效規避預期風險。

市場下行過程中不乏極端案例，如某地標辦公大樓一次性出現數萬平方米的退租現象，以及辦公大樓“二房東”出現普遍性虧損，不得不收縮戰線或重新調整投資策略；同時受影響的還有聯合辦公品牌，出現關店、調整定位等情況，以應對需求的減少。

與市場現狀相呼應的是，諸多辦公大樓業主采取更多優惠手段，比如降低租金、延長免租期以及提高傭金比例來換取穩定或者更高的項目出租率；也有中原地產等中介公司，推出對租客免傭的策略提高出租效率。

“金融行業進入調整期，普遍經營不善，加大了對成本的控制，造成換租、退租等現象，進而導致整體進入客方市場。”深圳中原辦公大樓部董事總經理范進佳告訴界面新聞，在客方市場中，免押免傭才是符合市場的策略，中原地產對租客免傭活動將持續至年末。

疲軟市場下，深圳辦公大樓市場卻頻繁出現大宗交易，從10億級交易到100億級交易均有，大部分辦公大樓開發商均希望通過大宗交易出售產權，一次性獲得現金流，並且售價不低，但依然不斷有外資基金、險資、銀行、總部企業等機構接手。

“今天供過於求，並不代表未來五年都是供過於求。”謝靖宇認為短期供過於求有目共睹，但也要分區域來看，深圳福田區、羅湖區等成熟片區，未來2-3年辦公大樓需求遞增是比較確切的事情，但細化到其他區域，人中之龍崗、寶安的辦公大樓，是否會持續吸引來自核心片區的企業，有待觀察；類似前海這種極速發展中的區域，出現短期的波動，是必須面臨的問題。

除了分區域考量供需關係之外，也應該從機構自身出發點來考慮這些大宗並購。這些大宗交易的價格並不低，甚至整體資產回報率測算低於北京、上海，因此也不能用“抄底”來概括。

謝靖宇分析指出，主要有三種情況促成了這些大宗並購。第一，這些企業來買深圳辦公大樓並不完全看租金回報率，更多是在粵港澳大灣區主要城市的策略性布局；第二，預判深圳擁有很大增長潛力，持有數年後可以實現高收益退出；第三，基金投資邏輯是租金回報率是否可以達到要求，通過各類手段在未來退出時實現杠杆化收益；而保險公司的投資邏輯與基金類似，但也有例外，即買辦公大樓自用或一半自用一半出租，這種情況往往會不計成本買入。

這種市場邏輯下，地產商、“二房東”、個人投資者、聯合辦公運營商，都作出不同的應對策略。地產商開發辦公大樓出售產權，而自身轉為輕資產運營商，多是出於自身戰略轉型的需要；“二房東”在更加激烈的競爭力需要更具專業、更具理性判斷市場，調整經營策略。

“某種程度上，聯合辦公其實就是更加有規模的二房東。”謝靖宇表示，在國際品牌陸續進入中國後，聯合辦公市場正在經歷洗牌階段，創業型聯合辦公品牌，能否在現有租約條件下，以更合理的市場價格，找到下遊租戶支撐其業務發展，是目前最重要的問題，大環境下出現短期波動也在所難免。

謝靖宇建議個人投資者買入辦公大樓，需更加注重辦公大樓所在區域，如目前配套尚不成熟的區域，在哪個時間點進入是需要考慮的，因為前期租金收益會比較低。但撇開算账因素，只看未來的增長的話，深圳部分區域潛力都非常大，“就像誰也不會預料到，深圳科技產業的異軍突起，讓後海片區迅速崛起，辦公大樓需求強盛。”

從一個片區到一個城市，從投資商到“二房東”、個人投資者，無論如何專業分析預判，投資決策過程中顯然都需要一點點賭博的運氣。