越秀不相信泰禾的眼淚

6月24日，深圳暴雨。

福田區紅荔西路8007號的土地拍賣大廳座無虛席。

來自全國各地80多家房企展開了激烈的搶地廝殺。截至拍賣前三天，房企繳納的保證金就高達1000億元。

他們的目標，是深圳近20年土地招拍掛市場最大數量的一次宅地供應，出讓的5宗地塊分別位於寶安、光明、龍華、坪山新區，總面積17.03萬平方米，起拍總價154.35億元。

在這場“史詩級”的土地拍賣開始之前，很少人能夠預料到，越秀地產會如此耀眼。

首先出讓的是寶安尖崗山A122-0360宗地。

競價開始的5分鐘內，越秀地產就將價格推到了最高限價。最終，歷經32次舉牌，越秀地產以59.08億元+配建人才房19610平方米，拿下寶安尖崗山A122-0360宗地，成為當天的第一家“地王”。

村長替越秀地產算了一筆账，人才房+其他配建共26610平方米，可售面積94450平房米（含商業），如果按照5000元/平方米的建造成本核算，總成本約60.4億元，折算可售樓面價高達6.4萬元/平方米。

但對越秀地產來說，選擇地王，就是選擇了不確定性。一街之隔的泰禾地王，用高達57億的慘痛教訓提醒著越秀地產，這筆59億的投入，風險著實不小。

01

尖崗山不相信“眼淚”

在深圳，尖崗山區域每一次土地拍賣，都會受到萬分關注，這是一個“地王”扎堆的區域。

2012年11月底，中海以48.6億元綜合成本競得尖崗山商住地塊，折合樓面地價26689元/平方米，被稱為深圳建市以來的“地王”。

2015年12月25日，泰禾以57億元競得尖崗山兩宗地，樓面地價分別折合5.13萬元/平方米、7.99萬元/平方米，刷新全國單價地王記錄。

但如今三年半過去，泰禾這一項目仍未入市。

按照當時的規劃，泰禾原本想借此次拍地，把“院子系”產品引入深圳，原計劃2016年底就有新品面世。

然而，歷史再一次印證了，每一個表面光鮮的“地王”稱號背後，不僅要付出真金白銀的代價，還要經受時間的殘酷折磨。

“泰禾深圳院子”還未來得挖地基，就趕上了一波嚴厲的調控。2017年1月，深圳規土委頒布《商品住房和商務公寓預、現售價格管理操作細則》，規定新房備案價不得明顯高於周邊房價。

要知道，泰禾地王周邊的中海9號公館、曦城兩個項目，其別墅售價當時也才10萬元/平方米，如果照此定價，泰禾院子別說開盤，恐怕連成本都不夠。

將“院子系”產品引入深圳，泰禾原本胸有成竹，結局卻是重金買來的“深圳地王”反覆淪為輿論笑柄。特別是去年以來，泰禾資金吃緊，負債高攀，“深圳拿地王”更被說成是導演這場危機的“始作俑者”。

而越秀地產這次拿下的地王，和“泰禾深圳院子”僅一街之隔。

越秀地產最終拿下的宗地可售樓面價是6.4萬元/平方米，未刷新泰禾最高樓面價。但如果綜合泰禾兩宗地的樓面價6.2萬元/平方米計算，越秀地產這塊地可售部分的平均樓面地價，實際上已經超過泰禾深圳院子的平均樓面地價。

這意味著，越秀地產面臨的考驗將比泰禾更加嚴峻。

如果未來三年房價不漲，這個地王就會面臨虧損，而現實是，深圳房價已經三年未見大幅上漲。

事實上，越秀地產這塊地周邊的二手房，近幾年價格並沒有明顯上漲。

安居客數據顯示，今年7月，周邊的中海九號公館高層平均價格為95287元/平方米，甚至低於2016年9月的101556元/平方米；別墅產品的均價也才109065元/平方米，和2017年6月的109276元/平方米持平。

周邊的另一個建案招華曦城同樣沒有跑贏時間。今年7月，招華曦城高層的均價為106181元/平方米，低於2017年6月的117023元/平方米；別墅的均價為122944元/平方米，和2017年6月的122062元/平方米持平。

諷刺的是，越秀地產拿下尖崗山地王，反倒讓泰禾看到了趁機解套的希望。

據《第一財經》報導，在越秀地產拿地後，泰禾的廣深區域市場研策組迅速給出了“正面”報告。在報告中，研策組表示，“地塊佔地、建面均低於我司項目，容積率3.12高於我司項目，越秀樓面價6.4萬元/平方米，超過深圳院子平均樓面價6.2萬元/平方米，價格支撐更足，利好深圳院子。”

但開發商的美好夢想能否成真？舊地王尚未解套，新地王狂奔入場，其實更像是對未來的一場“豪賭”。

泰禾等了三年半才等到了越秀，而越秀地產是否能等到下一個尖崗山地王來為自己解套呢？

就在昨天，因2億元的債務糾紛，隔壁地王泰禾集團的第一大股東，泰禾投資所持全部股份全部被法院凍結了。

7月4日晚間，泰禾集團發布公告，泰禾集團第一大股東泰禾投資所持其5.94億股被凍結，佔其所持股份比例的97.54%，凍結人為江蘇省無錫市中級人民法院。加上此前泰禾投資所持1500萬股已於今年6月25日被凍結，佔所持比例2.46%，至此，泰禾投資所持全部股份均被凍結，佔泰禾集團總股本的48.97%。

02

前所未有的“搶地”之旅

“區區”59億拿下的尖崗山地王，遠不能滿足越秀地產的胃口，這只是越秀地產一天之內拿下的第三宗土地。

6月24日早間，越秀地產在大本營廣州以11億元總價拿下位於從化的一宗商住地；在華東區域，其以17.34億元總價，拿下位於杭州臨安的一宗地塊。

事實上，喊出“千億”目標的越秀地產正在進入更多此前從未涉足的城市。

此前，它是一家布局城市很少的房企。截至2018年12月31日，其僅在全國15個城市有所布局。其中，48.2%位於珠三角地區，長三角、中部地區和環渤海地區分別佔比為19.4%、18.7%和12.8%。

但它正在試圖扭轉這一格局。

5月19日，經過315輪競價，越秀地產以5.01億元競得鄭州新鄭南龍湖6號地塊，溢價率達173.73%，以此高調進駐鄭州。

5月30日，越秀地產再次以“新成員”身份，以樓面價3880元/平方米競得位於成都青白江區域的一宗淨用地面積達34.5228畝的地塊，在西南區域首次落子。

6月24日，它在廣州、杭州分別補倉，耗資28.34億元；加上深圳尖崗山的地塊，越秀地產單日豪擲87.42億元拿地，擴儲21.81萬平方米。

不完全統計，自年初以來，越秀地產在土地方面的支出合計超過235億元，遠超去年全年拿地金額159億元，也超過今年公司此前宣稱的目標。

除了公開拿地外，如果再加上5月28日，越秀地產通過母公司越秀集團以總價78.5億元收購廣州地鐵旗下蘿崗項目和陳頭崗兩個項目各51%股權，越秀地產今年上半年在土地市場已揮金超300億。而前5月，其累計合約銷售才僅288.66億。

瘋狂搶地的背後，是和泰禾尖崗山地王相似的命運。越秀地產此前高價獲取的好幾個“地王”項目同樣遲遲未能開盤，部分項目前後運作甚至長達五年之久。

2013年5月，越秀以24.6億元拍得廣州海珠南洲路一住宅地塊，折算樓面價約3.46萬元/平方米，溢價率達142.4%，成為廣州新單價地王，彼時周邊一手住宅均價僅2.8-3.1萬元/平方米。

結果該項目自拿地後，在過去5年裡幾乎處於完全零動工的曬地狀態，直到2018年重新敲定規劃建築方案，才開始投入建設。

在如此凶猛地拿地背後，是越秀地產衝刺千億元營收目標的追求。

在此之前，管理層為越秀地產定下的目標是，2020年完成千億銷售額。但2018年，越秀地產的銷售額是577.83億元，同比上升41%；2019年，它的銷售目標是680億元，同比預期增長17%。

事實上，作為老牌房企，近年來，越秀地產的發展速度相對落後。

2014年，越秀地產實現銷售金額220億元，位居行業第31位，這是其迄今為止最好的排名。彼時，陽光城230億元、旭輝223億元、泰禾201億元，與越秀體量相當。

而2018年，陽光城1628億元、旭輝1520億元、泰禾1300億元，只賣了578億元的越秀地產被遠遠的落在後面，其行業銷售額排位已下滑至第54名。

同時，越秀地產的營業收入僅從2013年的142.1億元增加到2018年的264.3億元，6年的時間隻增長了86%；歸母淨利潤不升反降，從28.8億元下降到27.28億元。

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