限價、改善型客戶的試金石
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深圳景田片區的“網紅盤”天健天驕將於8月入市銷售，開盤前已引起一波市場價值討論，售價是否跨越10萬元/平方米，將被作為評判深圳限價政策的風向。
限價政策之外，天健天驕還將成為考驗改善型客戶是否充足的“試金石”。在深圳房地產市場，由於自有住房率低的問題，房地產市場想要活躍起來，往往需要改善“換房”一族開始行動之外，才會帶來後續的連鎖交易。
與這個網紅盤相比，這個由最早深圳特區基建工程兵轉業而來、承接深圳市政工程的地產公司，始終沒有太多名氣，位置優越的土地儲備和棚改任務，天健的地產業務在近兩年有所上升。
天健天驕位於蓮花路與景田路交匯處西南側，佔地面積3.4萬平方米，總建面約30萬平方米。項目距離地鐵2號線、9號線景田站400米，地理位置優越，緊鄰福田中心區及香蜜湖豪宅片區。同時，天健天驕自帶一所9班幼兒園，配建30班6年製荔園外國語小學（北校區），荔園作為深圳老牌名校自然為項目增加一定吸引力。
得益於緊鄰香蜜湖的優勢，天健天驕產品打造上突出高端定位，對外宣傳口徑上也強調豪宅說法，但仍有幾個缺點較為值得注意。一是建案南北兩個方向各有一加油站，影響觀感；二是中學學區為福田科技中學，排名較為一般；三是戶型結構雖然方正、四平八穩，然而實用率不高，90-122平方米僅做兩房，169平方米做三房。
整體而言，天健天驕雖說不至於與香蜜湖平起平坐，但區位優勢相對而言還是非常明顯。周邊二手房均價在7萬元左右，如締夢園二手房均價約為7.2萬元/平方米、萬科金色家園二手房均價8.5萬元/平方米，且樓齡普遍超過15年，大部分為2000年前後開盤項目。天健天驕暫未拿到預售證，無法確定具體價格，價格大概在10萬元/平方米左右，精裝修費用不包含在內。
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天健天驕開發商為天健集團(000090.SZ)，是一家深圳市國資委控股的上市公司，最早在1983年由基建工程兵302團深圳集體轉業，建立深圳市市政工程公司。1993年6家市政公司全資子公司合並重組，組建了天健實業股份有限公司，並於1997年正式發起設立天健集團，1999年在深圳證券交易所上市。
6家市政公司發展成為目前天健集團下屬三個板塊，即城市建設業務、綜合開發業務、城市服務業務。
天健原本從市政工程起家，城市建設業務向來是天健的主要業務。天健是市屬國企中唯一具有市政公用工程總承包特級資質、唯一擁有盾構設備的企業，主要業務涵蓋市政道路、高速公路、橋梁隧道等市政工程，土石方、地基與基礎工程等建築工程及軌道交通工程等。2018年報顯示，天健城市建設業務實現營業收入67.34 億元，佔營業收入的 54%，同比增長44%。
1988年開始，天健進入房地產開發領域，目前仍是市屬國企中唯一一家有自主施工能力的地產企業，現已布局深圳、廣州、惠州、上海、長沙等七大城市，累計開發面積超550萬平方米。2018年地產開發實現銷售收入43.76億元，佔比35.1%，同比增長92.8%。
城市服務主要包含基礎設施管養，棚戶區改造及商業運營、物業服務，2018年這部分收入達13.6億元，佔比10.9%。其中較為值得注意的是，天健在2016年成立深圳首家棚改公司，接下羅湖“二線插花地”棚戶區改造項目。
深圳“棚改”是政府主導的一種城市更新方式，旨在對一些地質災害威脅區域、老舊小區、城中村進行改造，由政府出面主導、天健等國企進行實施，改造建設完成後的房屋除了返還給村民之外，全部為保障型住房，沒有對外出售的建案。
2016年4月28日，天健集團與羅湖區住建局簽署了《羅湖區“二線插花地”棚戶區改造政府購買服務合約》，正式確定天健為棚改服務商。合約顯示，位於龍崗區與羅湖區交界處的二線插花地屬於崩塌、滑坡地質災害高易發區，存在嚴重公共安全隱患，木棉嶺片區、布心片區、玉龍片區合計約1392棟建築、132.4萬平方米建築面積的改造工作交由天健集團進行。
棚改區域將全部拆除重建為回遷房和政府保障性住房，天健集團需完成報批報建、談判簽約、拆除、過渡期安置及回遷安置等一系列工作。預計總投資額為150億元，天健集團將分批收取最終審定總投資額6%的服務費。
2016年12月20日，二線插花地棚改項目正式開始全面簽約和房屋拆除；2017年12月底已基本拆除完畢，項目進入正式開工建設階段。近日界面樓談走訪發現，木棉嶺片區、布心片區均已進入動工階段，正在進行邊坡支護、基坑支護等施工工作，玉龍片區由於規劃原因，自拆除之後未有較大動作。
天健集團年報顯示，深圳市天健棚改投資發展有限公司分別在2017年、2018年取得營業收入1.14億元、1.42億元。天健集團在2018年1月與寶安人才安居公司合作，取得寶安38區新樂花園、39區海樂花園棚戶區改造項目。
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除棚戶區改造之外，天健還大量介入其他城市更新項目，如天健天驕就是天健工業園舊改項目，還有華富工業區項目已申報立項完成意願公示，粵通大院目已申報立項，龍華布龍路小區已完成確權工作。緊鄰天健天驕的香蜜新村、市政大院，天健也在積極介入當中。
2018年10月10日，天健分別以10.6億元、5.2億元的價格拿下於廣州黃埔區長嶺居、增城區中新鎮的兩宗土地，增加土地儲備。不過在天健數量不多的土地儲備中，深圳西麗汽車城項目現因為規劃原因陷入停滯。
最早在2015年10月14日，天健以20.58億元的價格競得南山區曙光片區T505-0066宗地，該地塊用途為現代物流用地，總面積為9.05萬平方米，建築面積為19.92萬平方米，土地使用年限為30年。原本預期於2016年開始動工建設，後期由於受限於西麗高鐵樞紐規劃的影響，現已改為足球場運營。
2018年，天健地產開發業務實現簽約金額57.8億元，主要位於深圳、南寧、上海三個城市，由於天健市屬國企的背景，天健在深圳項目的毛利率高達70%以上，項目獲取成本較低。目前情況來看，天健缺乏土地儲備項目，更多是以深圳本土城市更新為主，前幾年在外拿地較多，如上海區域在2018年就貢獻營業收入14.9億元，佔比34%，但現在天健在上海已無土地儲備，僅剩尾盤在售。
不難看出，市屬國企的背景既有優勢，也有劣勢。一方面能幫助企業以更低的成本獲取土地，另一方面也限制天健的擴張規模，從2018年年報透露出，天健將以推動大建工、大管養、大棚改“三大平台”的構建，致力於將天健集團打造成為城市建設與城市服務領域的專業性領軍企業。
這樣來看，未來天健或將在市政工程、棚改上面花費更多精力，地產業務實屬“副業”。
編輯：謝斯臨
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