房屋買賣後未過戶，拆遷款歸誰所有？

買賣雙方在簽訂《房屋買賣合約》後，一直未辦理過戶手續。幾年後，該房產被納入拆遷範圍，面對拆遷款究竟歸誰所有的問題，爭議雙方在經歷了一審、二審及再審後，會得到怎樣的答案？

房屋買賣未過戶，系爭房產變拆遷房

2008年6月3日，秦漢良與孫思誠簽訂《房屋買賣合約》。該房屬於孫思誠與張佳益共有產權，共有產權人張佳益放棄優先購買權，並同意孫思誠將其共有產權部分全部出售給秦漢良。該合約約定就出售房屋及土地的位置、面積及產權狀況，出售房屋的售價及支付辦法及雙方的權利和義務等作了約定。其中，雙方的權利和義務約定：孫思誠應保證出售給秦漢良的共有產權部分無權屬爭議（因政府原因無法辦理土地使用證不視為權屬爭議）。房屋產權過戶登記(變更登記)的辦理：由孫思誠協助秦漢良進行辦理，在辦理過程中所產生的一切稅費由秦漢良承擔(包括應由孫思誠承擔的部分)。合約簽訂後，秦漢良支付了約定的購房款，孫思誠交付了房屋和房產證書原件。

但是，由於該地段屬於重慶市南川區城西片區危舊房拆遷改造範圍，秦漢良、孫思誠至今未辦理上述土地房屋的產權變更登記手續。2014年2月25日，南川區人民政府發布了關於城西片區危舊房改造項目國有土地上房屋徵收的公告，秦漢良與孫思誠合約中約定出賣的房屋被納入房屋徵收範圍。

2009年7月2日，秦漢良、孫思誠與第三人張佳益、案外人時光簽訂了《協定書》，約定：1.孫思誠已於2008年6月3日將自己與第三人合夥出資購買的位於南川區××號原××市食品公司肉聯廠資產中的全部土地、房屋中孫思誠所有的50%部分轉讓給秦漢良。2.原××市食品公司肉聯廠資產中的房屋和土地歸第三人張佳益和秦漢良共同所有，各佔50%。3.除原××市食品公司肉聯廠資產中的房屋和土地用水用電使用權和變電設備外的生產設施設備、生產用具、產品包裝、辦公設施設備歸時光、張佳益共同所有，各佔50%。

南川區國土資源和房屋管理局應付孫思誠、張佳益房屋補償費、搬遷費、構附屬物補償、室內裝飾以及各項獎勵補助費用等共計75564003.5元，其中有證房屋補償費47764166.18元，無證房屋經認定後的房屋補償費10715732.32元，設施設備、裝飾裝修以及其他附屬設施補償17084105元。

面對巨額拆遷款，買賣雙方對簿公堂

然而，面對巨額拆遷款，孫思誠後悔了，想要收回房產。經協商無果，秦漢良將孫思誠告上法庭。重慶市第三中級人民法院依法受理此案。

一審法院審理認為：秦漢良與孫思誠於2008年6月3日簽訂的《房屋買賣合約》，系雙方當事人自願達成的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強製性規定，應屬合法有效。合約簽訂後，秦漢良支付了約定的購房款，孫思誠交付了房屋和房產證書原件。但從雙方陳述的事實看，因涉案房屋所在地的土地2014年被納入政府拆遷改造範圍，故雙方至今仍未辦理房屋產權變更登記手續。依據《中華人民共和國物權法》第九條第一款“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”之規定，秦漢良雖然與孫思誠簽訂了《房屋買賣合約》，並按照合約的約定向孫思誠交清了全部購房款，但因未在房地產管理部門辦理房屋所有權權屬變更登記，故秦漢良對所購買的房屋雖實際佔有、使用、收益，但並沒有實際取得所購房屋的房屋所有權。

依據《中華人民共和國物權法》第二十八條“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的徵收決定等，導致物權設立、變更、或者消滅的，自法律文書或者是人民政府的徵收決定等生效時發生效力”之規定，因所購房屋物權已因拆遷而消滅，則秦漢良已無法取得所購房屋的產權。孫思誠作為涉案房屋登記的所有權人，與第三人張佳益一起與南川區國土資源和房屋管理局簽訂的國有土地上房屋徵收補償協定書，合法有效。在一定意義上而言，孫思誠在該協定中的合約權利即為其出賣給秦漢良的房屋及土地使用權的對價。

依據《中華人民共和國合約法》第一百三十五條“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，並轉移標的物的所有權的義務”之規定，孫思誠在已收取了購房款的情況下，本應及時將出賣房屋過戶登記至秦漢良名下，現因政府拆遷政策的原因而致涉案房屋物權消滅，在此情況下，秦漢良可選擇解除合約，也可選擇主張所購房屋產權消滅的對價——拆遷補償款。現因孫思誠亦尚未實際領取拆遷補償款，則秦漢良請求確認其享有上述徵收補償協定中孫思誠所出賣給秦漢良的房屋及土地使用權等財產所對應的拆遷補償款，符合法律規定和權利義務相一致原則，應予支持。

一審判決:一、秦漢良與第三人張佳益共同享有位於重慶市南川區某街道某街×號、××號18097平方米土地使用權、15896.06平方米房屋以及該土地上的構築物、房屋的裝飾裝修等相關徵收補償費用58180115.5元。其中，秦漢良享有上述款項的50%。二、駁回秦漢良的其他訴訟請求。案件受理費230710元，由秦漢良負擔43435元、孫思誠負擔187275元。

孫思誠不服一審判決，上訴於重慶市高級人民法院，請求:1.撤銷一審判決，依法改判駁回秦漢良關於無證部分房屋補償費的訴訟請求或者發回重審;2.本案訴訟費用由秦漢良承擔。

二審法院根據《中華人民共和國物權法》第九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規定，判決如下：一、撤銷重慶市第三中級人民法院作出的一審民事判決。二、秦漢良、張佳益共同享有位於重慶市南川區某街道某大街×號、××號有證部分房屋、土地使用權的相關徵收補償費用47474383.18元。其中，秦漢良享有上述款項的50%。三、駁回秦漢良的其他訴訟請求。一審案件受理費203946元，由秦漢良負擔75813元、孫思誠負擔128133元。孫思誠預交的二審案件受理費49270元，予以退還。本判決為終審判決。

一波三折，購房者向最高法申請再審

秦漢良不服重慶市高級人民法院二審民事判決，向最高人民法院申請再審。

最高法再審認為，根據物權法定原則，不動產以在有權登記機構進行權屬登記作為取得物權的法定依據。但在現實中不可避免地存在著沒有取得規劃許可證和產權證的無證房產，此類無證房產不能按照《中華人民共和國物權法》等法律法規進行物權的設立、變更以及消滅登記。此類無證房產即使在相關的利害關係人之間流轉，相關的利害關係人也僅是取得對該無證房產的佔有和使用。人民法院受理此類民事糾紛案件，主要是針對利害關係人之間就訴爭的徵收補償費的歸屬或分配作出裁判。因徵收主體已對該無證房產作出了徵收補償決定，因此人民法院審理此類案件並不涉及對該被徵收的無證房產變相認定為違法建築的確權問題。二審判決認定本案訴爭的無證房產補償費用分配涉及違法建築確權並以此駁回秦漢良就該部分的起訴，屬於適用法律錯誤，本院予以糾正。

關於本案當事人之間訴爭的無證房屋徵收補償費用應如何分配問題。孫思誠、秦漢良均認可雙方簽訂的《房屋買賣合約》，雙方對依據該合約交付的有產權證的房屋及土地部分並無爭議，爭議焦點是涉案無產權證明的房產因政府徵收行為而支付的補償款歸屬問題。該無證房產位於雙方簽訂《房屋買賣合約》涉及的原××市食品公司肉聯廠所屬資產範圍內。2009年7月2日，孫思誠、秦漢良與第三人張佳益、案外人時光四方簽訂的《協定書》約定，孫思誠於2008年6月3日將原××市食品公司肉聯廠資產的全部土地和房屋中其所有的份額轉讓給秦漢良，該廠資產中的房屋、土地歸張佳益和秦漢良共同所有，各佔50%，孫思誠就該廠資產不再享有任何權利和承擔任何義務，秦漢良和張佳益共同所有房屋、土地租金收益，並各佔50%。上述《房屋買賣合約》和《協定書》雖未明確孫思誠轉讓的原××市食品公司肉聯廠資產是否包括訴爭的無證房產，但結合孫思誠自2009年向秦漢良交付後，再未對涉案××市食品公司肉聯廠任何房屋及土地進行佔有、使用或者管理維護的事實，應當認定孫思誠與秦漢良之間具有流轉該無證房產的意思表示，並且已實際交付，秦漢良自2009年起已經與第三人張佳益實際佔有和使用該無證房產。一審判決對此焦點問題的認定和處理符合法律規定，應予維持。

綜上，秦漢良再審所提出的判令無證房產的徵收補償費用歸其與第三人張佳益共同享有，秦漢良享有該款項的50%的請求具有事實和法律依據，本院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條、第一百七十條第一款第二項之規定，判決如下：

一、撤銷重慶市高級人民法院二審民事判決。

二、維持重慶市第三中級人民法院一審民事判決。

一審案件受理費230710元，按一審判決執行；二審案件受理費49270元，由孫思誠負擔。

本判決為終審判決。

賣房者無權重複享有徵收補償款

購房者在庭審中明確其主張的拆遷補償款項系按照上述拆遷協定中賣房者所享有的合約權益作為依據，故本案拆遷協定所指向的有證部分房屋及對應土地使用權等的拆遷補償費用，理應由購房者享有，賣房者因已將被徵收標的物出賣並收取了購房款而無權重複享有徵收補償款。

在本案中雖然買方最終勝訴，但為了避免風險，在房屋交易過程中一定要及時辦理房屋過戶登記手續。

因此，在購買二手房時，提醒廣大消費者注意以下事項：

1.要查看房屋手續是否齊全，包括房產證、土地證，個別地區還有契稅證。

2.產權是否明晰無糾紛，即標的房屋是否有抵押，是否存在被法院查封、拍賣的風險，是否在進行離婚析產，有無繼承糾紛，房屋的共有權人狀況等。

3.交易房屋是否在出租，如果房屋在出租期限內，購房者不會即時拿到房屋。

4.土地情況是否明晰，即土地是否有抵押、被法院查封的風險。

5.政府規劃影響，如是否在動遷紅線內。

6.一定是能辦理房屋產權過戶的房屋。

7.應查清是否為部門的福利分房。

8.物業費是否拖欠，房產內戶口都已遷移。

9.要選擇正規的中介公司。

10.購房合約應當約定明確違約賠償責任，協助過戶等內容。