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以案釋法:拆遷安置房的買賣,是否適用善意取得?

案情簡介

陳某育有兩個小孩,陳一、陳二,其妻子已過世。2013年陳某自建房屋被拆遷。陳某作為被拆遷人與政府簽訂了房屋拆遷補償安置協定,協定載明應安置人口為3人,分別為陳某、陳一、陳二,每人各40平方,後三人分得一套120平方的安置房屋。2015年陳某過世,陳一、陳二作為法定第一順位繼承人,繼承了陳某的遺產,現該120平方的安置房屋屬於陳一、陳二共有。2016年,陳一未經陳二同意,與王某簽訂了房屋買賣合約,擅自將該安置房屋出賣給了王某。合約簽訂後,王某按約支付了全部款項,陳一也將房屋鑰匙交付給王某,王某使用至今,但因該房屋屬於安置房屋,雙方沒法辦理過戶手續。陳二知道後,將陳一、王某起訴至法院,陳二認為陳一將共有房屋出賣給王某屬於無權處分,要求王某返還房屋。王某辯稱,其不知道陳一是無權處分,且已經支付了全部房款並居住至今,屬於善意取得。

法律分析

善意取得,又稱及時取得,指無處分權人將其佔有的動產或者不動產轉讓給善意第三人或者為善意第三人設定他物權,在符合一定條件的情況之下,善意第三人依據法律的規定取得動產或者不動產所有權或者他物權的制度。《中華人民共和國物權法》第106條規定:“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。”最高人民法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若乾問題的意見(試行)》第89條指出:“第三人善意、有償取得該財產的,應當維護第三人的合法權益。”可見,如果受讓人在滿足善意、支付合理對價、完成交付(動產轉移佔有,不動產完成登記)的情況下,雖然出賣人是無權處分,受讓人也屬於善意取得,不需要返還所購之物。

那本案中王某購買的系拆遷安置房屋,是否能適用善意取得?筆者認為,購買拆遷安置房屋,無法滿足善意取得的三個條件,不能適用善意取得。

首先,作為拆遷安置房屋,受讓人在購買時應當比購買建案盡到更多的審慎注意的義務。拆遷安置房都會有拆遷安置協定,受讓人在購買時必定需要查看了解安置協定,如果在購買時已經看到了安置協定,其應該清楚安置房屋的權屬。如果受讓人在購買時未查看安置協定,其在未看到安置協定的情況下即購買安置房屋,本身就存在著重大的過失。根據最高人民法院關於適用《中華人民共和國物權法》若乾問題的解釋(一)第15條的規定:“受讓人受讓不動產或者動產時,不知道轉讓人無處分權,且無重大過失的,應當認定受讓人為善意。”第16條:“具有下列情形之一的,應當認定不動產受讓人知道轉讓人無處分權:(一)登記簿上存在有效的異議登記;(二) 預告登記有效期內,未經預告登記的權利人同意;(三) 登記簿上已經記載司法機構或者行政機構依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產權利的有關事項;(四)受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤;(五) 受讓人知道他人已經依法享有不動產物權。真實權利人有證據證明不動產受讓人應當知道轉讓人無處分權的,應當認定受讓人具有重大過失。”可見,在購買拆遷安置房屋時,不存在受讓人不知道轉讓人無權處分的事實基礎,故不能符合善意的條件。

其次,根據《中華人民共和國物權法》第6條規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓,應當依照法律規定交付。”第9條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。”最高人民法院關於適用《中華人民共和國物權法》若乾問題的解釋(一)第18條的規定:“物權法第一百零六條第一款第一項所稱的“受讓人受讓該不動產或者動產時”,是指依法完成不動產物權轉移登記或者動產交付之時。”可見,不動產的轉讓應當完成登記,而拆遷安置房目前是無法辦理過戶登記的,故不能符合完成交付的條件。

案件思考

拆遷安置房的買賣現在越來越多,產生的糾紛也越來越多,有主張合約無效的,也有像本案中一樣其他權利人主張無權處分要求返還的。筆者認為,安置房買賣因其特殊性,是不符合善意取得的條件的,即使受讓人在購買安置房後長期居住在其中,也存在其他權利人要求返還的風險。目前對於安置房的買賣還存在的諸多的法律漏洞,購買安置房雖然價格便宜,但是風險很大,筆者建議,有意向購買安置房的購房者一定要慎之又慎。

來源:江蘇東能律師事務所

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