買賣房屋繳個稅必看

一、個人轉讓二手房取得的所得應按照“財產轉讓所得”項目徵收個人所得稅。

對轉讓二手房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合約、發票等有效憑證，經稅務機構審核後，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。

應納稅所得額=財產轉讓收入-財產原值-合理費用

應納稅額=應納稅所得額*20%

（一）房屋轉讓收入：不含增值稅的收入。

房屋轉讓收入=賣價-應繳納的增值稅（免增值稅時為0）

（二）房屋原值具體為：

1.建案：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。

2.自建住房：實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。

3.國宅（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規定交納的土地出讓金。

4.已購公有住房：原購公有住房標準面積按當地國宅價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門（或原產權部門）交納的所得收益及相關稅費。

已購公有住房是指城鎮職工根據國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價（或標準價）購買的公有住房。

國宅價格按縣級（含縣級）以上地方人民政府規定的標準確定。

5.城鎮拆遷安置住房：根據《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）和《建設部關於印發＜城市房屋拆遷估價指導意見＞的通知》（建住房［2003］234號）等有關規定，其原值分別為：

（1）房屋拆遷取得貨幣補償後購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費；

（2）房屋拆遷采取產權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協定》注明的價款及交納的相關稅費；

（3）房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協定》注明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償後的餘額；

（4）房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協定》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。

（三）轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。（不包括繳納的增值稅）

（四）合理費用是指：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。

1.支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，並且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經稅務機構審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除：

（1）已購公有住房、國宅：最高扣除限額為房屋原值的15％；

（2）建案及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10％。

納稅人原購房為裝修房，即合約注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重複扣除裝修費用。

2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以抵押貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。

3.納稅人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據實扣除。

——摘自《國家稅務總局關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發〔2006〕108號）

二、個人轉讓房屋個人所得稅特殊政策

1.納稅人未提供完整、準確的房產原值憑證，不能正確計算房產原值和應納稅額的，按照房產轉讓收入和規定的徵收率計算個人所得稅，即應納稅額＝房產轉讓收入×徵收率。徵收率由各地稅務機構根據當地實際情況確定。

2.個人轉讓自用達五年以上、並且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免徵收個人所得稅。

3.以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不徵收個人所得稅：

(1)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;

(2)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;

(3)房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

4.通過離婚析產的方式分割房屋產權是夫妻雙方對共同共有財產的處置，個人因離婚辦理房屋產權過戶手續，不徵收個人所得稅。

5. 繼承房屋有關個人所得稅問題

（1）根據《中華人民共和國個人所得稅法》和《財政部國家稅務總局關於個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）規定，多子女共同繼承房屋，子女對房屋產權進行分割，房屋產權由其中一個子女取得，其他子女應繼承房屋的部分產權折價後以現金形式給付，對其他子女取得現金補償的份額，暫不徵收個人所得稅。

（2）根據《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》規定，取得房屋產權的子女再次轉讓房屋時，可以扣除的財產原值按以下公式確定：

財產原值=取得房屋產權子女的繼承份額+該子女向其他子女支付現金形式補償款+相關稅費；

取得房屋產權子女的繼承份額=發生繼承行為前該房屋購置成本或者建造成本以及相關稅費之和×該子女繼承比例。

（3）“向其他子女支付現金形式補償款”，納稅人應憑司法裁定書（通過司法裁定的）、繼承房屋產權的遺囑、公證書、銀行劃款手續（通過銀行轉账的）、收款人簽收的收據等有關憑據作為扣除依據。

——摘自《國家稅務總局關於多子女繼承房屋有關個人所得稅問題的批複》（國稅函〔2010〕643號）

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