買了小產權房，拆遷補償該怎麽算？

買了小產權房，拆遷補償該怎麽算？

小產權房，人們普遍認為房產期限低於大產權房，價格相對於大產權有明顯優勢，但真正的小產權房其本身是不合法的，沒有房屋產權證，後續的購房者權利保障缺位。然而實際中，選擇購買小產權房的人卻非常多，而且大有加劇的趨勢，在眾多的拆遷案例中，小產權房的法律界定不清晰，購房者在拆遷補償方面沒有一個明確的標準限定，那麽，買了小產權房，拆遷補償究竟該怎麽算？中師說法為您解答。

基本定義

小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發，亦稱“鄉產權房”。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。

●小產權房和大產權房的區分

法律界定

根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地隻享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。

因此，購房合約在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。小產權房也不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，只能在集體成員內部轉讓、置換。

●小產權房的風險

財產分割判定

在財產分割中，由於小產權房的權屬並不明確，並且所有權人並不具備法律意義上的所有權，若雙方當事人無法達成一致意見，法院一般不會做出判決，而須待產權明晰後另案起訴處理。

●權屬不明，無法判決

小產權房“買賣”關鍵

小產權的房屋沒有獨立產權，如原房主戶口在本村集體內的，應有合法買賣協定，具體的補償也應當享受；但是，非本村集體內戶口的房主，如果有明確的買賣協定，涉及到拆遷時，協定對於房屋原持有者和購買者具有相當關鍵的憑證作用，也是獲得補償的重要依據。

●小產權房“買賣”協定很重要

能否獲得拆遷補償

戶口為該集體內：購房者簽署合法的買賣協定是可以獲得相應的補償的；

戶口不為該集體內：夠房者即使簽署買賣協定，然而整個買賣協定都是無效的，但是如果該房屋涉及到拆遷補償，也可通過違約金的方式對原房主進行索賠。

●買賣合約無效也能獲得賠償

買賣合約的法律認定

《土地管理法》第六十三條規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買後不能合法轉讓過戶。

《北京市高級人民法院關於印發農村私有房屋買賣糾紛合約效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》第二條規定，此類合約的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外。第三條規定，涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則為：第一，要尊重歷史，照顧現實；第二，要注重判決的法律效果和社會效果；第三，要綜合權衡買賣雙方的利益。

●法律認可是依據

中師說法

目前國家對所謂小產權房的購買者是有保護傾向的。鑒於是二手購房者，被登記在相關村委、鄉鎮的原房主為房屋登記持有者，相關拆遷部門在雙方沒有通過法律程式明確下，也只能向原購房人進行補償，而後來購買該房可能沒有進行類似於產權過戶的轉移登記，如果沒有在你們的房屋買賣合約中明確約定，該房屋拆遷的補償安置利益歸原房主的情況下，二手購房者應當是實際的被補償安置人，該利益應當歸二手購房者所有。

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