共享辦公謀模式突圍:甲級辦公大樓全生態運營商的探索

　　共享辦公謀模式突圍： CBD甲級辦公大樓全生態運營商的探索

　　本報記者  唐韶葵  上海報導

　　與其他靈活辦公運營商不同的是，起步於廣州、於去年6月正式開業的ATLAS寰圖，定位CBD甲級辦公大樓全生態運營商。至今已於北京、上海、杭州、廣州、深圳及香港等國內重要城市的CBD區域發展超過14家綜合辦公太空及生活太空，其中在上海擁有5個項目。

　　3月22日，ATLAS 寰圖與越南房地產開發公司ALPHA KING宣布展開戰略合作，以此進軍海外市場。據了解，後者在越南擁有11個房地產項目，均位於胡志明市第一區的CBD核心區，總建築面積超120萬平方米，項目涵蓋住宅、辦公大樓及商業購物綜合體等。其中五棟甲級辦公大樓，建築面積超過33萬平方米，達到市內CBD甲級辦公大樓未來供應量的60%。二者的首個合作項目預計在2019年落成。

　　據ATLAS寰圖創始人團隊介紹，今年內，公司將在國內開出10萬平方米辦公太空，並計劃於明年底之前上市。在共享辦公模式遭遇資本退潮後，這家運營商的模式能走多遠？

　　太空溢價能力

　　據悉，ATLAS寰圖定位在國內一線城市及杭州CBD甲級辦公大樓內打造靈活辦公太空，包含ATLAS Workplace寰圖辦公太空、ATLAS Living Space寰圖生活太空、ATLAS Community寰圖社區。

　　其人均工位面積和租金均高於行業平均水準。如ATLAS寰圖辦公太空·上海歌斐中心的工位租金均價為5000元/人/月。而上海聯合辦公太空的平均工位價格約2200元/月，甲級辦公大樓平均租金約為36元/平方米/年。

　　ATLAS寰圖人均工位面積9.5-10平方米。在發源地廣州，其人均工位面積在10平方米左右，而行業人均工位面積在8平方米左右。

　　一名長期關注聯合辦公太空發展的業內人士指出，目前國內市場上能做到盈利的產品，以4000平方米總量計算，基本上每個工位的平均建築面積都要到7平方米以內，加上成本管控做得好、行銷有賣點的話，盈利是可期的。

　　正基於此，ATLAS寰圖辦公太空的租金相比其他聯合辦公太空的溢價太空在於服務與運營水準。據知情人士透露，ATLAS寰圖的優勢在於，能夠為發展商及業主提供多元產品及標準化服務，幫助辦公大樓提升資產價格、回報率、回報周期和品牌吸引力；為進駐企業提供一站式靈活辦公解決方案，能幫助其縮減成本，提高運營效率，提高雇員忠誠度；對於使用辦公和生活太空設施的個人，則能實現辦公與生活的平衡，如ATLAS寰圖辦公太空·上海歌斐中心，入駐公司員工除了一定額度的免費餐飲之外，還附送健身會籍。據稱，這一模式可稱為與星級酒店管理方式結合的辦公大樓運營。

　　ATLAS寰圖首席執行官陳思烺表示，創始團隊想做的是一個開放式平台，形成多業態的消費模式。為了增加客戶黏度，ATLAS寰圖以內部傭金系統與外部會員系統打造生態閉環；還聯合其他第三方專業團隊，為租戶提供一站式企業顧問服務。

　　業內人士分析，由於選址在城市CBD，ATLAS寰圖目標閱聽人主要為1-30人的中型企業專業服務團隊、30人以上的大型企業跨國外掛團隊。

　　行業馬太效應初顯

　　由於創始團隊均出自摩根士丹利，ATLAS寰圖在資本市場如魚得水，迅速完成A輪融資，並在今年初引入亞洲太盟投資集團旗下的太盟地產及投行高盛作為長期戰略投資者。

　　在聯合辦公領域，經過去年的洗牌、資本的進入導致馬太效應初顯，受資本歡迎的共享辦公太空相對集中。

　　如2017年，在拿下44億美元融資之後，WEWORK新增位於浦西的中海國際中心2.7萬平方米與浦東某甲級辦公大樓1.5萬平方米的辦公面積。優客工場於2017年12月獲前海梧桐並購基金領投的3億元C輪融資後，緊接著被前海梧桐並購基金追加1.1億元戰略投資，並於近日宣布與無界太空合並，合並後總估值近110億元。

　　資本不斷進入的另一面，是傳統辦公大樓的競爭力式微。高力國際預計，2018年上海中央商務區甲級辦公大樓市場新增供應量56萬平方米，非中央商務區（DBD）新增供應量為143萬平方米。這將繼續導致市場供大於求，空置率快速上升。

　　高力國際華東區研究部董事陳鐵東指出，靈活辦公將在2018年保持高速增長狀態。其影響甚至可能引發辦公大樓租賃市場需求與租賃模式的轉變，即在租賃傳統辦公大樓與服務式商務中心外，靈活辦公可為企業提供極具成本競爭力的替代方案。由於預期來自跨國公司需求的有限增長與市場大量的辦公大樓新增供應，靈活辦公太空為上海辦公大樓租賃市場增添了一個新的維度。

　　（編輯：駱軼琪，郵箱：[email protected]）

責任編輯：李鋒