第一太平戴維斯：上海一手建案成交均價達歷史新高

根據第一太平戴維斯2018年第四季度上海市場回顧報告，上一季度上海新建商品住宅新增供應累計約288萬平方米，較上月環比微降5.9%。一手商品住宅成交量共計約153萬平方米，環比下跌33.2%，較去年同期同比上漲30.5%。一手商品住宅成交均價達到每平方米人民幣61300元，達到歷史新高。

2018年第四季度內共成交了四塊純居住用地，基本以零溢價成交。成交佔地面積共計14.7萬平方米，可建面積共計29.6萬平方米，平均成交樓板價為人民幣每平方米27,568元。其中除兩塊位於嘉定區外；另有兩塊分別位於徐匯區及靜安市北高新技術服務園區，為近兩年來少有的市中心區域純住宅地塊。

去年第四季度共成交五幅租賃用地，均以零溢價成交。可建面積共計約43.0萬平方米，容積率在1.52至2.5不等。地塊多位於近郊區域，其中三塊租賃用地位於寶山，其余三塊位於浦東、普陀及閔行。

2018年，上海市共交易27塊純住宅用地，共計建築面積739,000平方米；交易純租賃用地共計34塊，可建建築面積約131萬平方米。截止2018年末，上海市共計已推出純租賃住房地塊共計57塊，將至少為市場提供51679套新建租賃住宅。

政策面，預計2019年上海將持續“房住不炒”的基調。整體而言或仍將持續較為緊縮的政策調控，住宅市場持續承壓將成為新常態。市場供應方面，在調控政策基本穩定的前提下，相較2018年，開發商或將加快放量，住宅市場整體流動性加強。

2018年上海土地市場持續推出了多幅租賃用地，未來供地結構或將進一步調整。另外，從市場呈現的信號可以看出，未來政府或不單純依靠買賣土地來獲得稅收；雖然房地產稅是否推行、何時推行尚未可知，但從財政角度而言，未來的發展已逐漸地從征稅這一方向進行調整，一些多樣的產品可能會出現。

2018年第四季度上海大宗交易成交總額約為人民幣460.5億元。其中有兩筆超過人民幣100億元的交易，分別為凱德置地與GIC聯合收購的星港國際中心以及黑石收購的豐樹商業城。

在經濟全面降杠杆，融資管控的環境下，2018年上海投資市場成交回落，總成交總額約為人民幣878億元，同比下降13%。來自國內投資者的競爭減少，令國際投資者獲得更多機會。全年國際開發商和投資者成交佔比約為59%。

市場上仍然有很多投資者對改造項目存在很大興趣，2018年有很多成交集中在收購經營不良的商場並意圖改造成長租公寓或者聯合辦公。2018年商場物業合計成交總額約為人民幣68億元，超過2017年總額的三倍，其中約有75%是以改造為收購目的。

2018年同樣有更多大規模的綜合體和開發地塊的成交完成，由於國際買家資金儲備更充足，這些大額成交中有73%由此類買家完成。

上海甲級辦公大樓市場核心商務區2018年第四季度淨吸納量共計約63.8萬平方米，儘管較2017年同期的高位下降了9%，但歷史來看依然強勁。南京西路板塊繼續錄得負吸納量，導致空置率進一步上升。供過於求的市場局面持續，致使核心商務區甲級辦公大樓空置率較去年同比上升0.5個百分點至12.4%。核心商務區甲級辦公大樓平均租金同比小幅上漲0.3%，至每平方米每天人民幣9.0元。

非核心商務區辦公大樓第四季度共計兩個全新項目入市，為市場帶來6.9萬平方米新增供應。截至年末，非核心商務區甲級辦公大樓存量達到410萬平方米。非核心商務區辦公大樓空置率環比、同比分別下降1.8個百分點和2.0個百分點至32%。租金水準同比維穩，為每平方米每天人民幣5.8元。

供應繼續放量仍將是來年上海辦公大樓市場的一大挑戰。2019年，預計核心商務區和非核心商務區還將各自迎來超過100萬平方米的新增供應。租戶市場背景下，新項目去化周期或將拉長。聯合辦公的租賃走向或將為市場帶來更多不確定因素。

隨著聯合辦公市場的演變，業主除了引入聯合辦公以外，自身也傾向於打造自有品牌，從而為租戶提供更多靈活租賃方案，以提高競爭力。

2018年前11個月，上海零售總額同比上升7.9%，增速較去年同期下降0.2個百分點。2018年全年共900,000平方米新增供應入市，較2017年下降7.3%。

第四季度上海全市購物中心首層租金環比上漲0.3%至每平方米每天人民幣27.7元，較2017年同比增長1.3%。核心商圈購物中心空置率較上季度上升0.2個百分點至6.8%，較去年同比上漲0.9個百分點；非核心商圈空置率環比上升0.4個百分點至6.8%，同比上漲0.1個百分點。

預計2019年零售市場仍面臨供應壓力，預計有14個項目約112萬平方米新增供應入市。大量新供應入市及巨集觀經濟環境將導致整體租金漲幅有限，但新零售、體驗式業態、跨界複合品牌開店需求仍然旺盛，支撐優質項目租金穩健增長。此外，部分存量項目雖開業初期租金較低、入駐率不高，但通過業態調整和持續引入新品牌使租金補漲，將鞏固整體市場租金水準。