深圳18%甲級辦公大樓空置 部分租金大跌30%！

深圳18%甲級辦公大樓空置 部分租金大跌30% ！傳遞了什麽信號？

辦公大樓持續空置，既與過去供應太多有關，也與實體經濟速度放緩有關。

上周末知名經濟學教授張五常蒞臨深圳，力挺深圳這座城市，將成為“世界中心”。去年以來，在一二線樓市的這波調整中，深圳表現最為堅挺，每月僅有幾十元的微幅下跌。

然而，看起來一派繁榮、房價高企的深圳，其實也暗藏尷尬。

第一太平戴維斯近日發布的報告顯示，今年一季度，在辦公大樓無新增供應的情況下，深圳市的甲級辦公大樓空置率卻在一路走高。

根據報告，一季度深圳辦公大樓市場無新增供應，全市辦公大樓總存量仍為608萬平方米。

但與此同時，深圳甲級辦公大樓空置率環比上升0.2個百分點至18.2%；市場平均租金環比下跌1.7%，同比下跌4.1%至每平方米每月225.8元。

真實市場的現象和案例似乎更為嚴峻，多名中介表示，有些辦公大樓租金與去年相比，已出現約30%的跌幅。

以深圳子市場分析來看，今年第一季度，福田區出現退租現象，全區淨吸納量為負1.2萬平方米。

對此，第一太平戴維斯表示，主要是因為部分金融企業為節省成本，縮減租賃面積。

同時，福田中心區一季度辦公大樓空置率環比上升0.5個百分點，達到14.1%。平均租價為253.4元/平方米，環比下降了2.6%，同比下降3.2%，跌破300元/平方米。

而子市場中一季度空置率最高的為前海地區，達到58.8%，同上一季度保持不變；平均租金也與上一季度持平，為188.8元/平方米。

空置率持續上升，一方面是供應量太大。2014年-2018年五年間，深圳辦公大樓平均新增供應約為64萬平方米。

而更深層次的原因是，深圳市辦公大樓空置率上升，租金出現跌幅，表明了企業租賃需求的減弱，這與深圳市的經濟形勢息息相關。

第一太平戴維斯報告中指出，深圳市經濟總量持續擴大的同時，同比增速卻在進一步放緩。2018年，深圳地區生產總值達到24221億元，同比增長7.6%，增速放緩1.2個百分點。

同期，深圳地區服務業生產總值總計14238億元，同比增長8.2%，佔地區生產總值的59%，但增速下降4.2個百分點。

過去幾年，已有華為這樣的領軍企業將部分業務搬去東莞；去年，深圳又有多家新金融企業出現危機，縮小規模或重整。

第一太平戴維斯華南區研究部主管謝靖宇表示，在宏觀經濟背景下，深圳辦公大樓租賃需求，尤其是中小型金融企業的租賃需求於本季度減弱。他們對經濟環境變化和經營預期由樂觀轉向保守，希望降低資金投入，以節省物業租賃成本來保持競爭力，以及有效規避預期風險。

展望2019年，經濟放緩持續，中小型企業料將面臨挑戰。在此背景下，深圳辦公大樓市場的租賃需求增長乏力。

此外，第一太平戴維斯預計，2019年將有約109.9萬平方米的甲級辦公大樓交付，主要集中於福田中心區和前海，分別佔總新增供應量的28.8%和25.5%。

為緩解大量於未來五年入市的新增供應帶來的壓力，業主方料將采取更為有力的優惠手段，以應對租戶方市場的持續並合理規避管理風險。

謝靖宇表示，受新增供應入市的影響，甲級辦公大樓供過於求的情況或將持續，短期內全市甲級辦公大樓空置率將持續上升，平均租金將持續下跌。